房地產(chǎn)有望成“穩(wěn)增長”受益板塊

　　未來十二個月內(nèi),我們維持對房地產(chǎn)行業(yè)“增持”的評級。在政策預(yù)期溫和及房地產(chǎn)再融資有條件放開的支撐下,地產(chǎn)股三季度有望迎來一波15%-20%的反彈行情,成為部分避險資金進(jìn)行配置的方向。投資邏輯上建議把握“一二線”+“高中低”+“主題投資”三大主線,即在區(qū)域上選擇有行業(yè)基本面支撐的一、二線城市;在經(jīng)營策略上選擇“高周轉(zhuǎn)、中檔房價、融資成本低”的房地產(chǎn)公司;挖掘區(qū)域升級、城市更新、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型下的主題投資機(jī)會。

　　宏觀氛圍偏向穩(wěn)增長

　　從宏觀和政策面看,拉動經(jīng)濟(jì)的三駕馬車,凈出口增長乏力;消費總體保持平穩(wěn),對經(jīng)濟(jì)增長短期貢獻(xiàn)有限;穩(wěn)增長還是要靠投資的平穩(wěn)增長。受產(chǎn)能過剩和實際利率偏高的影響,私人部門投資動力不足;政府基建投資或成為穩(wěn)增長的籌碼,但受到地方債務(wù)高企和融資平臺清理的影響,基建投資將有別于過去的投向;房地產(chǎn)投資受政策放松和需求拉動,將保持基本平穩(wěn)。受美國QE退出大趨勢影響,國內(nèi)新增外匯占款將下降,基礎(chǔ)貨幣投放渠道不暢,人民幣升值放緩。三季度,穩(wěn)增長的政策力度有望加大。

　　我們預(yù)計四季度“新城鎮(zhèn)化”規(guī)劃如果出臺,可能對行業(yè)短期的利好有限;從國際房產(chǎn)稅的經(jīng)驗觀察,國內(nèi)房產(chǎn)稅大方向?qū)⑹菍Υ媪糠窟M(jìn)行征收,但受法律、利益分配和價值評估體系的制約,1-3年內(nèi)全面向存量房征收的可能性較低,房產(chǎn)稅試點城市擴(kuò)容將是一個漸進(jìn)過程,首先是面向增量高端住宅征收,采取較低的稅率,在各項配套逐步完善以后才會繼續(xù)深化。

　　影響房地產(chǎn)投資前景的重要政策,包括對存量房征稅,預(yù)售和按揭制調(diào)整等關(guān)鍵制度。但在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、穩(wěn)增長重要性凸顯的背景下,房產(chǎn)稅擴(kuò)容預(yù)計難有實質(zhì)性的突破。政策重點仍將是增加投資和擴(kuò)大消費,譬如加大鐵路建設(shè)、加快棚戶區(qū)改造、加大城市市政基礎(chǔ)建設(shè);促進(jìn)信息消費、大力發(fā)展服務(wù)業(yè)、釋放新型城鎮(zhèn)化的消費需求等。

　　三季度景氣波動向上

　　對行業(yè)基本面,我們維持年初提出的全年行業(yè)呈現(xiàn)“N”型走勢的判斷,

　　三季度預(yù)計將以窄幅波動向上為主。

　　7月受傳統(tǒng)樓市淡季和公積金貸款收緊的影響,一、二線城市樓市量縮價升,上半年樓市火爆,使開發(fā)商重回一二線核心城市,一線城市土地市場快速升溫表明開發(fā)商看好后市,下半年供求關(guān)系較為平穩(wěn),但區(qū)域、城市和產(chǎn)品間分化將更加明顯。

　　一線城市新增供給不足,房價仍有上漲壓力;二線城市則可能出現(xiàn)“量穩(wěn)價升”;三四線城市供應(yīng)則偏大。受人口流入和經(jīng)濟(jì)增速支撐,環(huán)渤海、長三角、珠三角和中西部核心城市群的購房需求仍較旺盛,但中西部、東北地級以下城市將面臨更大的壓力。此外,剛需和改善產(chǎn)品有望保持熱銷,大戶型產(chǎn)品去庫存壓力較大。

　　圍繞三大主線投資

　　地產(chǎn)板塊半年報總體表現(xiàn)良好。已披露中報的地產(chǎn)公司營收和凈利潤增速分別增長16.3%和29.2%,比去年同期提高13個和19個百分點;毛利率為39.3%,穩(wěn)中略降,資產(chǎn)負(fù)債率降至65%。龍頭地產(chǎn)公司表現(xiàn)更加突出,行業(yè)內(nèi)部業(yè)績分化加劇。

　　預(yù)計三季度地產(chǎn)股業(yè)績保持平穩(wěn)增長的概率較大,較其他周期性行業(yè)更具業(yè)績優(yōu)勢。最大的不確定性主要來自房產(chǎn)稅擴(kuò)容,但我們預(yù)計短期內(nèi)不會對存量住房征稅,且擴(kuò)容的步伐可能采取溫和漸進(jìn)方式。

　　7月中央政治局會議對地產(chǎn)調(diào)控論調(diào)趨于溫和,首次提出“引導(dǎo)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。在政策預(yù)期溫和及房地產(chǎn)再融資有條件放開的支撐下,地產(chǎn)股三季度有望迎來一波15%-20%的反彈行情。

　　在投資邏輯上,建議把握“一二線”+“高中低”+“主題投資”三大主線,即在區(qū)域上選擇有行業(yè)基本面支撐的一、二線城市;在經(jīng)營策略上選擇

　　“高周轉(zhuǎn)、中檔房價、融資成本低”的房地產(chǎn)公司;挖掘區(qū)域升級、城市更新、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型下的主題投資機(jī)會。建議重點關(guān)注三類公司:“一、二線城市”的華夏幸福、珠江實業(yè)、蘇寧環(huán)球;符合“高中低”特質(zhì)的榮盛發(fā)展、陽光城;受益再融資可能放開的新湖中寶、鐵嶺新城、東湖高新等。

來源：中國證券報 舒廷飛

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