“一刀切”征稅 很多人大呼“傷不起”

國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出房產(chǎn)調(diào)控新政，其中對(duì)住房買賣嚴(yán)格按所得差額20%征收的規(guī)定，被業(yè)內(nèi)譽(yù)為“對(duì)短期投資者”精準(zhǔn)打擊，對(duì)投資投機(jī)客來(lái)說(shuō)“幾乎是休克療法”。不過(guò)這項(xiàng)新政也遭到了業(yè)內(nèi)人士以及購(gòu)房者的質(zhì)疑，如果這一政策沒(méi)有更多細(xì)化及輔助政策的實(shí)施，有可能誤傷“剛改”人群，甚至助推二手房?jī)r(jià)的上漲。

　　新政策原文

　　對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)擴(kuò)大試點(diǎn)工作，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。稅務(wù)部門要繼續(xù)推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。

　　南京目前政策

　　對(duì)出售自有住房的，如果非家庭唯一住房或出售購(gòu)買未滿5年的唯一住房，征收個(gè)人所得稅按照交易差價(jià)20%，或按照總價(jià)1%征收。

　　算一筆賬：賺得越多，交的稅就越高

　　假如一購(gòu)房者以100萬(wàn)元買入南京市一套100平方米住宅（非唯一），現(xiàn)在以200萬(wàn)元賣出，并假設(shè)新政未來(lái)細(xì)節(jié)仍按目前南京房產(chǎn)交易個(gè)稅中界定的差額20%政策執(zhí)行。則賺得越多，交的稅就越高。

　　●按照目前政策所需繳納稅費(fèi)：

　　a.滿五年需繳納：個(gè)人所得稅全額1%，即2萬(wàn)元

　　b.不滿五年需繳納：1.個(gè)人所得稅全額1%，即2萬(wàn)元；2.全額營(yíng)業(yè)稅5.6%，即11.2萬(wàn)元；總計(jì)13.2萬(wàn)元

　　●若按照新政所需繳納稅費(fèi)（按照當(dāng)初購(gòu)房繳納契稅1%計(jì)算，2010年10月后買入的應(yīng)按照首套房90㎡以下1%，90-144㎡1.5%，144㎡以上及任何面積的二套房3%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）：

　　a.滿五年需繳納：個(gè)人所得稅差額20%，即（總額-買入價(jià)-買入時(shí)契稅）*20%，為19.8萬(wàn)元

　　b.不滿五年需繳納：1.個(gè)人所得稅差額20%，即19.8萬(wàn)元；2.全額營(yíng)業(yè)稅5.6%，即11.2萬(wàn)元；總計(jì)31萬(wàn)元

　　疑問(wèn)

　　1

　　“一刀切”征稅會(huì)不會(huì)誤傷“剛改”需求？

　　雖然按20%的標(biāo)準(zhǔn)征收個(gè)人所得稅并不是一個(gè)新規(guī)定，但依然遭到了很多質(zhì)疑，如此大幅度地提高賣房成本，雖然在一定程度上可以抑制投資投機(jī)需求，但不分套數(shù)、不論買房年限，“一刀切”的按所得20%征稅，讓改善型買房人大呼“傷不起”。

　　“年輕人到了大城市，買個(gè)小房子先住著，待經(jīng)濟(jì)條件改善后再換大房居住，這本是政府提倡的住房階梯消費(fèi)模式，在現(xiàn)實(shí)生活中這樣的例子也屢見不鮮。特別是在房?jī)r(jià)不斷攀升的今天，100平方米以上的大房子都要一兩百萬(wàn)一套，很多市民如果不賣掉自住的房子，是很難有經(jīng)濟(jì)實(shí)力買新房的。但新政實(shí)施后，這階梯消費(fèi)的成本還真不低，這是否會(huì)誤傷改善型需求？”一位業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)說(shuō)。再極端一些，如果因?yàn)榧抑欣先松〉仍颍毙栀u房救急，獲利的一大塊都被政府收了稅，這樣的稅制是不是合理？

　　南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系主任吳翔華指出，南京及大多數(shù)城市在執(zhí)行個(gè)稅規(guī)則時(shí)都有一條規(guī)定，即出售購(gòu)買已滿5年的家庭唯一住房的，無(wú)需繳納個(gè)人所得稅。這一政策早在實(shí)行房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅之初就已存在，2011年國(guó)家規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售需全額征收營(yíng)業(yè)稅后，這一政策也只是順勢(shì)加上“需滿5年”的條件。這樣可以有效避免對(duì)剛需、剛改族的誤傷。吳翔華表示，如果個(gè)稅按照20%開始計(jì)征，這一政策也不大可能改變。不過(guò)，由于目前新政策的細(xì)則并未出臺(tái)，一切都有待有關(guān)部門的進(jìn)一步明確解釋。

　　疑問(wèn)

　　2

　　高額個(gè)稅將轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，反而抬高房?jī)r(jià)？

　　對(duì)于個(gè)稅新政的出臺(tái)，有專家表示肯定，但也有業(yè)內(nèi)人士表露出對(duì)高額個(gè)稅可能轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者等問(wèn)題的擔(dān)憂。對(duì)此南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系主任吳翔華表示，從大方面來(lái)看，個(gè)稅新政把握住了以市場(chǎng)手段從交易環(huán)節(jié)打擊投機(jī)炒房族的關(guān)鍵，比之前的行政手段和金融手段都更加準(zhǔn)確。這一調(diào)控方向可說(shuō)是正確的。但他同時(shí)也指出，征收高額個(gè)稅的同時(shí)，需要有累進(jìn)房產(chǎn)稅、足量保障房及新房供給等政策予以輔助，不然可能出現(xiàn)許多不可控的負(fù)面影響。

　　可能效果一：只征收差額20%的個(gè)人所得稅，導(dǎo)致大量高差額的二手房主惜售，報(bào)價(jià)偏高，購(gòu)房者轉(zhuǎn)而集中于新房市場(chǎng)，造成二手房交易暴跌。

　　可能效果二：征收差額20%個(gè)稅，提供足量保障房和商品房供應(yīng)，購(gòu)房者需求可以得到緩解，但長(zhǎng)期來(lái)看高差額的二手房炒房主依然惜售，或者轉(zhuǎn)售為長(zhǎng)期出租，導(dǎo)致租金高漲。例如目前的韓國(guó)，在國(guó)家開始征收高額資本利得稅后，導(dǎo)致租金高漲。

　　最理想效果的是：征收差額20%個(gè)稅，提供足量保障房及商品房供給，同時(shí)對(duì)多套房或超過(guò)一定人均面積住房加征累進(jìn)房產(chǎn)稅。這樣炒房者如果繼續(xù)囤房，將因?yàn)榉慨a(chǎn)稅付出高額代價(jià)，逼迫他們不得不選擇出售。同時(shí)由于差額20%個(gè)稅的征收，炒房者不得不降低房?jī)r(jià)，減少收益，以此來(lái)吸引購(gòu)房者。

　　疑問(wèn)

　　3

　　剛簽了賣房合同，但還沒(méi)過(guò)戶怎么辦？

　　有賣房者表示，剛剛簽了售房合同，但還沒(méi)有到房產(chǎn)部門去過(guò)戶，是不是意味著很快就會(huì)被征稅，如果真是這樣那就虧大了，因?yàn)橄朐偬岣咝﹥r(jià)格以彌補(bǔ)損失不可能了。

　　對(duì)于突然而來(lái)的新政，中介從業(yè)者無(wú)疑擔(dān)憂很大。一位中介業(yè)務(wù)員告訴記者，晚上已接到多個(gè)客戶電話，要求提前過(guò)戶。南京鏈家市場(chǎng)分析師尹筱沁表示，如果政策嚴(yán)格執(zhí)行，可能在執(zhí)行前的時(shí)間段內(nèi)二手房交易量會(huì)激增。因?yàn)楹ε卤徽鞲哳~個(gè)稅的業(yè)主會(huì)急售，二手房房源會(huì)突然增多。而政策執(zhí)行后，短期內(nèi)可能導(dǎo)致二手房業(yè)主將個(gè)稅轉(zhuǎn)嫁至買房人，那么個(gè)稅過(guò)高的房源會(huì)無(wú)人問(wèn)津，加上購(gòu)房者的觀望情緒，交易量可能會(huì)驟降。

　　不過(guò)，尹筱沁也表示，究竟會(huì)產(chǎn)生何種效果，還需要看本地政府對(duì)政策的細(xì)化如何，總之新政策對(duì)中介的業(yè)務(wù)操作不會(huì)產(chǎn)生什么影響，但對(duì)于業(yè)務(wù)量的影響是很大的，而且?guī)缀鯚o(wú)法準(zhǔn)確判斷。對(duì)此他們只能采取“兵來(lái)將擋，水來(lái)土掩”的策略。

　　疑問(wèn)

　　4

　　福利分房、房改房買入價(jià)如何界定？

　　這一新政公布后，一個(gè)明顯的疑問(wèn)是，當(dāng)初買房時(shí)的價(jià)格如何界定。對(duì)于近些年買入的房屋，由于屬于商品住宅，對(duì)于價(jià)格核算并不難。業(yè)內(nèi)專家指出，新政原文中強(qiáng)調(diào)的“稅務(wù)部門要繼續(xù)推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作”也表明國(guó)務(wù)院以對(duì)房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估有了執(zhí)行上的考量。

　　但是，對(duì)于十幾年甚至二三十年前的福利分房、房改房的價(jià)格如何界定呢？對(duì)這些老房也要按差價(jià)20%征收個(gè)稅嗎？這一點(diǎn)在新政原文中并未詳細(xì)指出，有待南京等地方政府落地時(shí)進(jìn)一步細(xì)化。如果所有住房都要按差價(jià)20%征收，這意味著幾十年前的老房幾乎等于按照全額的20%征稅。因?yàn)楫?dāng)時(shí)房改房進(jìn)行私有化時(shí)，價(jià)格非常低，南京主城一套四五十平方米的小房子，可能也就幾萬(wàn)元，而如今的房?jī)r(jià)則早已漲至幾十萬(wàn)，甚至上百萬(wàn)。

　　對(duì)于這一點(diǎn)，南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系主任吳翔華指出，新政落地細(xì)化時(shí)，很可能將給出一個(gè)時(shí)間線，對(duì)于之前的老房依然按照全額1%的可選擇個(gè)稅方案征收，之后的統(tǒng)一按照新政執(zhí)行。因?yàn)槿绻麑?duì)福利房擁有者也按差價(jià)20%征收，顯然是一種誤傷，當(dāng)年也并不存在囤房炒房的概念。

　　我省何時(shí)開始落實(shí)新政？

　　稅務(wù)：

　　具體實(shí)施時(shí)間還未敲定

　　要查房屋原值其實(shí)很容易

　　在昨天國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》中，個(gè)人所得稅征收的調(diào)整最為引人注目。揚(yáng)子晚報(bào)記者昨天晚上連線南京市稅務(wù)部門，相關(guān)人士表示他們也已經(jīng)知道了相關(guān)的政策，目前正在等待上級(jí)部門的通知，其余的信息并不方便透露。

　　根據(jù)“通知”要求，今后將對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。揚(yáng)子晚報(bào)記者了解到，以前二手房交易時(shí)在涉及個(gè)人所得稅繳納的時(shí)候分為兩種情況征收，一是不能提供購(gòu)房發(fā)票的，“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，不能夠提供購(gòu)房原值發(fā)票或合理費(fèi)用（指住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息等）的合法有效憑證，致使不能夠準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)納稅所得額的，采取核定征收方式征收個(gè)人所得稅，核定征收率為1％。

　　另外一種情況是對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，能夠提供購(gòu)房原值發(fā)票或合理費(fèi)用（指住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息等）的合法有效憑證的，按其售房收入減去購(gòu)房原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額按20％征收個(gè)人所得稅。

　　而實(shí)際征收情況來(lái)看，按照第一種方式繳稅的購(gòu)房者較多。而根據(jù)測(cè)算如果嚴(yán)格按照新的20%所得計(jì)征個(gè)人所得稅后，購(gòu)房成本肯定要增加。業(yè)內(nèi)人士昨天向揚(yáng)子晚報(bào)記者透露，其實(shí)房屋原值如果想查，是很容易查到的，因?yàn)樵确课莸钠醵惏l(fā)票都是可以查得到的，而房屋買入價(jià)自然也會(huì)因此一目了然。不過(guò)具體的實(shí)施時(shí)間和操作細(xì)則，還得等具體的政策出臺(tái)。

　　銀行：

　　尚未接到調(diào)整通知

　　下周或有相關(guān)細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)

　　江蘇地區(qū)有沒(méi)有可能進(jìn)一步提高二套房的首付成數(shù)和利率呢？揚(yáng)子晚報(bào)記者隨后連線采訪了南京多位銀行業(yè)以及中介人士。

　　“我分析，江蘇地區(qū)有可能會(huì)對(duì)現(xiàn)有的二套房貸政策實(shí)施差別化的適度調(diào)整，應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)一刀切的情況”，銀行界一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，蘇南蘇中蘇北房?jī)r(jià)水平不同，如果一刀切，對(duì)市場(chǎng)未必有利，還可能誤傷一批改善型購(gòu)房者。但國(guó)務(wù)院的政策必須要落實(shí)，江蘇最有可能地就是按照不同城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房?jī)r(jià)水平實(shí)施差別化政策。另一位長(zhǎng)期從事銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的資深人士則分析，省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)房?jī)r(jià)上漲已是定局，南京或江蘇地區(qū)二套房首付和利率若上調(diào)，最有可能出現(xiàn)“分類”調(diào)整?！皬你y行可操作性來(lái)看，按家庭居住面積來(lái)分類，相對(duì)最靠譜，銀行比較好查，也方便購(gòu)房者直觀判斷自己是否屬于被調(diào)整的對(duì)象。”

　　揚(yáng)子晚報(bào)記者注意到，國(guó)務(wù)院此次通知中，并未對(duì)各地二套房貸政策調(diào)整提出時(shí)間表，“估計(jì)下周，相關(guān)部門的操作細(xì)則會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，目前我們銀行還沒(méi)有接到正式通知”。上述資深人士還提出一種可能，即江蘇或南京可能先看看其他類似地區(qū)或城市是否出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，在參考的基礎(chǔ)上再出臺(tái)自己的政策。

　　截至昨日22：00，揚(yáng)子晚報(bào)記者再次刷新央行網(wǎng)站，仍然未看到與二套房貸相關(guān)的最新通知?？磥?lái)，江蘇地區(qū)最終的二套房貸細(xì)化政策要等待人民銀行南京分行的通知了。

　　新房市場(chǎng)影響有多大？

　　賣舊買新成本高

　　“剛改”一族或暫停買房

　　雖然新“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則中，最具殺傷力的賣房征20%個(gè)人所得稅主要影響二手房市場(chǎng)，但專家認(rèn)為，其對(duì)新商品房的銷售同樣也威力強(qiáng)大，由于賣舊買新的成本大幅提高，“剛性改善”一族很可能暫停買房。再加上調(diào)控加碼對(duì)消費(fèi)者心理的影響和房?jī)r(jià)預(yù)期的改變，“金三銀四”的新房銷售可能難現(xiàn)紅火。

　　南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝認(rèn)為，個(gè)稅按20%差額征收，是此次細(xì)則中最具調(diào)控力的措施，這將直接抑制投資客進(jìn)行炒房。去年以來(lái)，以往南京樓市“剛需”房源一枝獨(dú)秀的局面變?yōu)椤皠傂琛?、“剛改”并重，大面積的房源上市量增加。而其中不少買房人是通過(guò)賣舊買新的方式，獲得買房資金。而如果個(gè)稅按所得的20%征繳，則將大大提高他們換房的門檻。接下來(lái)，這部分房源銷售會(huì)受到明顯沖擊，大戶型、高總價(jià)的房子可能會(huì)不那么好賣了。

　　“三套房”、“四套房”買主被嚴(yán)格的限購(gòu)令擠出市場(chǎng)，“剛改”的買房積極性又將大受打擊，接下來(lái)的市場(chǎng)銷售，將主要成為“剛需”一族的舞臺(tái)。除了購(gòu)買二手房，房?jī)r(jià)可能會(huì)提高外，買新房應(yīng)該影響不大。而且因?yàn)樾路渴袌?chǎng)需求的減少，市場(chǎng)供求的變化，房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)止?jié)q甚至下跌的趨勢(shì)。南京林業(yè)大學(xué)社會(huì)工作系主任孟祥遠(yuǎn)就認(rèn)為，對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)和近期搭順風(fēng)車復(fù)出的樓盤來(lái)說(shuō)，影響還是很大的。

　　此外，業(yè)內(nèi)人士也指出，由于目前個(gè)稅等政策的執(zhí)行時(shí)間尚不明確，不排除短期內(nèi)出現(xiàn)拋房、搶購(gòu)等樓市異動(dòng)。

來(lái)源：揚(yáng)子晚報(bào)

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