新“國五條”落地 銀行如何演繹差別化信貸

　　編者按：房地產(chǎn)調(diào)控新政——“新國五條”已經(jīng)落地，有關(guān)銀行將收緊房貸政策的傳聞再起。雖然種種猜測目前還只是猜測，但是究竟該如何演繹差別化信貸確實(shí)已經(jīng)成為了銀行的必答題。本報(bào)記者采訪中資行和外資行多位相關(guān)人士，力求了解不同的發(fā)展訴求下，中外資銀行的房貸利率政策又將展現(xiàn)出怎樣的不同。

　　房貸利率波瀾再起 中資行首套房貸優(yōu)惠再戴緊箍咒？

　　“二套房7成首付+貸款利率為1.3倍”，雖然已經(jīng)被多地多家銀行證實(shí)“無此事”，但是這則消息卻再次掀起了房貸市場的波瀾。

　　《證券日報(bào)》記者走訪了多家銀行，二套房貸普遍仍維持6成首付和利率上浮10%的水平，并未出現(xiàn)變化。但是多地銀行首套房貸出現(xiàn)了收緊的跡象。在經(jīng)歷了上浮10%——基準(zhǔn)利率——8.5折優(yōu)惠的軌跡后，今年年初，10%-15%的優(yōu)惠幅度或?qū)⒃俅未魃稀熬o箍咒”。

　　新“國五條”落地

　　房貸利率收緊風(fēng)聲再起

　　2月19日，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭發(fā)布微博稱，近期將有房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，有關(guān)方案顯示二套房貸有收緊動(dòng)作。

　　隨后，有媒體報(bào)道稱，目前有關(guān)方案顯示，二套房貸需7成首付，而貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.3倍。不過，各地多家銀行都回應(yīng)稱，暫時(shí)未接到調(diào)整通知。

　　目前，對貸款購買第二套房的家庭，銀行要求是貸款首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　2月20日，房地產(chǎn)調(diào)控政策——新“國五條”出爐。其中，穩(wěn)定房價(jià)的新政包括，完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場監(jiān)管等五項(xiàng)內(nèi)容。自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來，政策經(jīng)歷了四次升級，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新國八條”，而這次出臺的新“國五條”則是第五次調(diào)控升級。

　　針對國務(wù)院常務(wù)會(huì)議制定的五項(xiàng)房地產(chǎn)政策措施，上海多家銀行表示，將嚴(yán)格執(zhí)行中央的政策規(guī)定，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。

　　在國務(wù)院發(fā)布調(diào)控樓市的五項(xiàng)措施后，相關(guān)部門立即開始落實(shí)。國土部副部長胡存智在北京召開的全國房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作匯報(bào)會(huì)上指出，“要準(zhǔn)確把握當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控工作面臨的嚴(yán)峻形勢、復(fù)雜形勢，主動(dòng)配合相關(guān)部門做好房地產(chǎn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)用地市場平穩(wěn)?！?/p>

　　雖然二套房貸利率收緊暫無消息，但是對于首套房貸收緊的猜測卻是此起彼伏，一些地區(qū)也確實(shí)傳出了首套房貸優(yōu)惠政策收緊的消息。不過，據(jù)記者了解，大部分地區(qū)和銀行暫時(shí)還是按兵不動(dòng)。

　　大行優(yōu)惠依舊

　　中小銀行分化

　　“目前我行首套房貸最低執(zhí)行8.5折優(yōu)惠，但是還是要看具體客戶的情況，一般客戶可以拿到9折或者9.5折?！北本┮患覈写笮械臉I(yè)務(wù)人員告訴記者。

　　記者電話咨詢了幾家國有大行，基本上得到了類似的回答，其中幾家銀行表示，8.5折優(yōu)惠的可能性仍然很大。對于首套房貸利率是否會(huì)收緊，“目前我們并沒有接到這種通知，但是不排除這種可能性?！?/p>

　　“國有大行的存款壓力不大，所以才有能力做房貸的優(yōu)惠，像我們中小銀行，拉存款的成本很高，肯定會(huì)把資金用在利潤大的企業(yè)貸款，房貸優(yōu)惠不可能與大行相比”，一位股份制銀行的個(gè)貸人員告訴記者。

　　幾家股份制銀行表示，目前仍有8.5折-9折的首套房貸優(yōu)惠?！暗俏覀冎心壳白龅姆抠J業(yè)務(wù)并不是很多，如果想要申請到比較大的優(yōu)惠政策，還是去咨詢一下大行比較好”，上述股份制銀行的業(yè)務(wù)人員說。

　　對于該人員并不積極的態(tài)度，記者并不陌生。早在去年就類似問題采訪時(shí)，記者就已經(jīng)聽到不止一個(gè)中小行的業(yè)務(wù)人員表達(dá)過。

　　去年8月，在大行仍然執(zhí)行8.5折或9折房貸優(yōu)惠利率之際，光大銀行、興業(yè)銀行等股份銀行取消了首套房貸利率的優(yōu)惠政策。

　　光大銀行的個(gè)貸人員當(dāng)時(shí)告訴記者，該行已經(jīng)取消了首套房貸的優(yōu)惠政策，執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房貸執(zhí)行1.1倍基準(zhǔn)利率。與此同時(shí)，興業(yè)銀行某支行的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，整個(gè)興業(yè)銀行的首套房貸都執(zhí)行基準(zhǔn)利率，不僅僅是他們支行，“因?yàn)榕d業(yè)銀行的資金成本高，在這方面本來就沒有優(yōu)勢，而且我們現(xiàn)在一般情況下房貸業(yè)務(wù)做得很少?！逼职l(fā)銀行的工作人員也表示，浦發(fā)銀行基本上執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率，要看不同的分行和支行的情況而定，“我們只有一部分網(wǎng)點(diǎn)執(zhí)行的是優(yōu)惠政策，除非是優(yōu)質(zhì)客戶或者貴賓客戶才有可能向上申請優(yōu)惠政策”，但是她也表示，“我們支行目前的住房貸款業(yè)務(wù)做得很少了?！?/p>

　　但是，民生銀行、平安銀行在當(dāng)時(shí)仍然執(zhí)行8.5折優(yōu)惠利率。

　　一位股份制銀行的個(gè)貸負(fù)責(zé)人稱，“國有大行是不缺存款的，但是作為中小銀行來講，存款是最頭疼的事。每次我們拉存款都非常費(fèi)勁，這是大行的業(yè)務(wù)人員想不到的。所以在這種情況下，資金顯得尤為珍貴，房貸本身就是沒有多大利潤的業(yè)務(wù)，如果再優(yōu)惠，就更沒有利潤了。所以很多中小銀行在房貸這項(xiàng)業(yè)務(wù)上態(tài)度是比較謹(jǐn)慎的。尤其央行又不斷降息，壓力就越來越大?！?/p>

　　與股份銀行在房貸政策上的分化類似，城商行在房貸及利率優(yōu)惠程度上也表現(xiàn)不同。去年年初，在大中銀行普遍實(shí)行基準(zhǔn)利率或上浮10%的房貸利率的時(shí)候，記者就曾走訪了幾家城商行，上海銀行、杭州銀行等城商行的房貸利率仍普遍在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上調(diào)，而北京銀行和盛京銀行的首付比例都在30%以上，分別為40%和35%。江蘇銀行、南京銀行首套房貸基本上是執(zhí)行3成首付和基準(zhǔn)利率。

　　“目前銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)管思路是什么樣的銀行做什么樣的事情。城商行的主要業(yè)務(wù)還是集中在中小企業(yè)貸款，所以房貸方面業(yè)務(wù)的審批要受到嚴(yán)格監(jiān)控，因此房貸政策表現(xiàn)的也比大行和股份制銀行要偏緊”，一位業(yè)內(nèi)人士曾告訴本報(bào)記者。

　　收緊還是維持？

　　房貸優(yōu)惠各有各“味”

　　在多位業(yè)內(nèi)人士判斷房貸優(yōu)惠政策即將收緊的時(shí)候，各地表現(xiàn)出了不同的反應(yīng)。

　　北、上、廣、南京：多數(shù)銀行仍維持最低8.5折優(yōu)惠

　　記者致電北京市多家銀行，多數(shù)銀行仍然維持8.5-9折的首套房貸優(yōu)惠政策。上海方面，農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行及上海農(nóng)商行對首套房貸款利率均執(zhí)行最低8.5折優(yōu)惠，而中國銀行及廣發(fā)銀行為9折，上海銀行則沒有利率優(yōu)惠，執(zhí)行基準(zhǔn)利率。而對于二套房貸款，上述各大銀行利率均為基準(zhǔn)利率的1.1倍；而廣州多家銀行基本都是實(shí)行著首套房貸8.5折的優(yōu)惠利率。

　　有報(bào)道稱，在被調(diào)查的南京22家商業(yè)銀行中，目前有10家銀行對合作樓盤給出首套房最低8.5折利率優(yōu)惠，分別是農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、招商銀行、華夏銀行、交通銀行、北京銀行、南京銀行、中國銀行、江蘇銀行、渤海銀行。

　　蘇州、濟(jì)南、鄭州：紛紛收緊利率優(yōu)惠

　　據(jù)悉，目前蘇州銀行對首套房貸較去年有所收緊。11家銀行中有3家保持著最低8.5折優(yōu)惠，分別是匯豐銀行、南京銀行、交通銀行，但他們也表示，這還要看客戶的個(gè)人情況，還有是否是銀行合作的樓盤，不過最低都不會(huì)低于8.5折。建設(shè)銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行三家銀行已經(jīng)全面收緊首套房貸利率優(yōu)惠，最高利率優(yōu)惠由年前的9折，調(diào)整至年后的9.5折。工商銀行仍保持年前的首套房貸款利率優(yōu)惠最高9折，招商銀行已經(jīng)取消優(yōu)惠，執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

　　此外，有消息稱，濟(jì)南包括中農(nóng)工建四大國有銀行在內(nèi)的多家商業(yè)銀行表示，目前房貸以執(zhí)行基準(zhǔn)利率為主。

　　另據(jù)報(bào)道，鄭州大部分銀行表示，節(jié)后已逐步執(zhí)行基準(zhǔn)利率，執(zhí)行基準(zhǔn)利率的銀行包括：招商銀行、交通銀行、光大銀行、浦發(fā)銀行等，但仍有部分銀行表示，根據(jù)客戶的信貸情況會(huì)給予一定的優(yōu)惠。

來源：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)——《證券日報(bào)》 曹 蓓

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