銀根開始事實(shí)寬松 房貸灰色加按揭重現(xiàn)

一套已做過(guò)抵押的房產(chǎn)，可以通過(guò)市值重估獲得二次貸款，這種類似早被叫停的“加（轉(zhuǎn)）按揭”的業(yè)務(wù)，近來(lái)“改頭換面”，以消費(fèi)類貸款的名義重新出現(xiàn)；與此同時(shí)，部分外資銀行針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶推出首套房按揭利率9折優(yōu)惠。

在2011年12月廣義貨幣供應(yīng)量（M2）激增的大背景下，貨幣“融冰”所釋放的流動(dòng)性，其效應(yīng)似已傳導(dǎo)至銀行信貸業(yè)務(wù)的第一線。

央行數(shù)據(jù)還顯示，2011年11月、12月新增人民幣貸款分別達(dá)到5622億元和6405億元，合計(jì)約1.2萬(wàn)億元，鑒于臨近年末，銀行往往收縮信貸的管理，1.2萬(wàn)億元新增貸款的規(guī)模不僅直接導(dǎo)致了M2的天量增長(zhǎng)，也暗示事實(shí)寬松已在2011年年末來(lái)臨。

老炒房客的新“福音”

前兩天，資深“炒房客”呂先生碰上了一樁“好事”，他接到一通電話：“您有資金需求嗎？我們公司最新推出一項(xiàng)業(yè)務(wù)，可以為您無(wú)抵押或抵押一次的住房追加一些貸款，期限最高10年?！?/p>

這令呂先生立即回想起早年常用的“加按揭”套現(xiàn)手法。

據(jù)呂先生對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》回憶稱，在2008年前，他常用的套現(xiàn)手法是“加按揭”和“轉(zhuǎn)按揭”。比如一套房產(chǎn)估值在100萬(wàn)元，獲得貸款70萬(wàn)元；1年后，該房產(chǎn)市值漲到150萬(wàn)元，于是他以房產(chǎn)增值部分進(jìn)行二度按揭，可以獲得35萬(wàn)元左右的額外貸款；這種操作，如果是在之前放貸的同一家銀行，就是“加按揭”，如另找一家銀行，就是“轉(zhuǎn)按揭”。

2007年9月，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，明確要求商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值浮動(dòng)、不指明用途的住房抵押貸款；對(duì)已抵押房產(chǎn)，在購(gòu)房人沒(méi)有全部歸還貸款前，不得以再評(píng)估后的凈值為抵押追加貸款。

是年底，央行副行長(zhǎng)劉士余再度強(qiáng)調(diào)：房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)過(guò)快、競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度、違規(guī)過(guò)多，特別是有的商業(yè)銀行未經(jīng)批準(zhǔn)擅自開辦轉(zhuǎn)（加）按揭貸款業(yè)務(wù)，加大了房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

隨著監(jiān)管層叫停“加（轉(zhuǎn)）按揭”，像呂先生這樣的炒房客找到一種新對(duì)策：從游走在政策邊緣的小貸公司等渠道獲得“過(guò)橋貸”，繞開監(jiān)管實(shí)現(xiàn)套現(xiàn)。

比如炒房客購(gòu)入的一套房產(chǎn)從200萬(wàn)元上漲至400萬(wàn)元，但尚有100萬(wàn)元房貸未還，炒房客從小貸公司等渠道借出100萬(wàn)“過(guò)橋”款還清貸款余額，贖回房地產(chǎn)權(quán)證，然后再向其他銀行申請(qǐng)房屋抵押“消費(fèi)性貸款”。獲得貸款、還清小貸公司債務(wù)后，炒房客凈得一筆款項(xiàng)，可投入資產(chǎn)運(yùn)作。

獲得“消費(fèi)性貸款”并不難，呂先生的常用辦法是，200萬(wàn)元以下的，以“房屋裝修”名義申請(qǐng)貸款，找裝修公司簽訂假合同即可；200萬(wàn)元以上的，則以“藝術(shù)品投資”為名，找典當(dāng)行虛報(bào)古董交易金額來(lái)應(yīng)付。

但自去年以來(lái)，他做“過(guò)橋”也越來(lái)越難了，因?yàn)椴簧巽y行開始嚴(yán)查資金的“消費(fèi)類用途”，古董買賣這種常見名義已通不過(guò)審核，房屋裝修雖可通過(guò)審核，但發(fā)放的貸款很小。比如他年前將一處估值近500萬(wàn)元的房產(chǎn)抵押給銀行，結(jié)果只批下來(lái)130萬(wàn)元貸款。

2011年7月，銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)要“加強(qiáng)對(duì)商業(yè)用房抵押貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等非住房類貸款的管理，加大對(duì)假合同、假按揭等違規(guī)行為和轉(zhuǎn)按揭、加按揭等做法的打擊力度”，是這一輪銀行收緊控制的背景。

所以，接到上述推介“追加貸款”業(yè)務(wù)的電話，敏感的呂先生覺(jué)得，這很可能說(shuō)明，銀根已悄然放寬。

央行公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月末，廣義貨幣供應(yīng)量（M2）達(dá)85.16萬(wàn)億元，比11月末增長(zhǎng)了2.61萬(wàn)億元，即便是在貨幣政策極其寬松的2009年，M2單月新增量最高亦不過(guò)2.4萬(wàn)億元。

期限長(zhǎng)達(dá)10年的“消費(fèi)性貸款”

本報(bào)記者了解到，那家向呂先生推介新業(yè)務(wù)的公司，是成立于2010年6月的“中銀消費(fèi)金融公司”（下稱“中銀消費(fèi)”），電話中所提到的新業(yè)務(wù)，是該公司推出的“樂(lè)享貸”業(yè)務(wù)。

其申請(qǐng)條件主要包括：在上海地區(qū)擁有一套房產(chǎn)且該房產(chǎn)無(wú)抵押或僅一次抵押；經(jīng)過(guò)中銀消費(fèi)重新評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值，貸款額度不超過(guò)抵押物價(jià)值的兩成且不超過(guò)100萬(wàn)元；貸款利率一般為同期基準(zhǔn)利率上浮40%，年化利率9%以上；貸款人需要提供身份證、戶籍證明、收入證明、房產(chǎn)證、原商業(yè)銀行按揭貸款合同等相關(guān)文件。

此外，貸款人申請(qǐng)“樂(lè)享貸”成功后，需要一次性支付貸款金額4%的“手續(xù)費(fèi)”，同時(shí)申辦一張中國(guó)銀行借記卡，大約3周時(shí)間放款至中行賬戶。

中銀消費(fèi)將這一業(yè)務(wù)稱作“消費(fèi)類現(xiàn)金貸款”，因此申請(qǐng)業(yè)務(wù)時(shí)還要審核“用途證明”，一般需要是裝修、教育、婚慶、旅游、購(gòu)買家具家飾等消費(fèi)類用途。貸款期限一般為10年。

“ 樂(lè)享貸 客戶不能在兩年內(nèi)提前還款，否則必須支付一定比例的違約金?！敝秀y消費(fèi)一名客戶經(jīng)理對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。

該客戶經(jīng)理還說(shuō)，“樂(lè)享貸”提供兩種還款方式：一是最低還款額，即每月還款金額最少為貸款額度的3%；二是“輕松還”，即12個(gè)月為一個(gè)周期，首月還千分之五手續(xù)費(fèi)和利息，第2~11個(gè)月僅還利息，第12個(gè)月還10%本金和利息。

這種號(hào)稱“消費(fèi)性貸款”，期限卻長(zhǎng)達(dá)10年的業(yè)務(wù)，同“加（轉(zhuǎn)）按揭”有什么實(shí)質(zhì)區(qū)別呢？

“只要有了二次抵押，這種業(yè)務(wù)模式的實(shí)質(zhì)就是 加按揭 。”一家股份制銀行上海分行零售信貸部負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)評(píng)論稱，“近期，一些比較靈活的金融機(jī)構(gòu)開始做類似加按揭的業(yè)務(wù)，我本人也有收到相關(guān)短信；但按照我們得到的消息，監(jiān)管層并沒(méi)有放開金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)、加按揭業(yè)務(wù)?！?/p>

本報(bào)采訪的多家商業(yè)銀行均表示，目前商業(yè)銀行仍不被準(zhǔn)許做加（轉(zhuǎn)）按揭業(yè)務(wù)。

上述零售信貸部負(fù)責(zé)人表示：“加（轉(zhuǎn)）按揭實(shí)際上無(wú)形中擴(kuò)大了抵押物價(jià)值，尤其在目前房地產(chǎn)價(jià)格縮水的情況下，增加貸款成數(shù)非常有風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

事實(shí)上，類似的業(yè)務(wù)模式還發(fā)生在小額貸款公司?！靶≠J公司的二次抵押做法非常普遍，”滬上一家小額貸款公司負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)表示，“主要還是集中在流動(dòng)資金貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款等方面?！?/p>

“比如一套房產(chǎn)早年估值200萬(wàn)元，銀行獲得貸款100萬(wàn)元；現(xiàn)在估值在300萬(wàn)元，先前的貸款成數(shù)實(shí)際上是降低的，那么我們可以繼續(xù)做再抵押和再貸款?！痹撔≠J公司負(fù)責(zé)人坦言，“事實(shí)上，機(jī)構(gòu)確實(shí)無(wú)法真正監(jiān)測(cè)到賬戶中資金的最終去向?！?/p>

與中銀消費(fèi)的“樂(lè)享貸”不同，小貸公司的“再貸款”期限一般在1年以內(nèi)，且年化利率高達(dá)18%~19%?！捌谙薅逃欣谝?guī)避中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)大幅下跌風(fēng)險(xiǎn)?！痹撔≠J公司負(fù)責(zé)人說(shuō)。

外資銀行首套房貸利率現(xiàn)9折

類似“加按揭”業(yè)務(wù)也許并非孤立出現(xiàn)，商業(yè)銀行首套房貸利率的零星松動(dòng)跡象也從側(cè)面印證了流動(dòng)性的新變化。

去年底最高按基準(zhǔn)利率上浮10%的外資銀行首套房貸，目前均回歸基準(zhǔn)利率，僅對(duì)二套房貸繼續(xù)上浮10%。

本報(bào)記者昨日以客戶身份致電花旗、匯豐兩家外資大行客服部門了解到，這兩家銀行在操作中已可根據(jù)申請(qǐng)人實(shí)際情況進(jìn)行綜合評(píng)估，“優(yōu)質(zhì)客戶”及在該行有大額存款或購(gòu)買大額理財(cái)產(chǎn)品的客戶，最高可獲得利率9折優(yōu)惠。

據(jù)一名業(yè)內(nèi)人士透露，外資銀行目前的貸款額度相比去年年底有所放松。該人士稱，去年年底，雖各銀行仍在受理房貸申請(qǐng)，但已出現(xiàn)個(gè)別外資銀行因應(yīng)付年底存貸比考核額度受限而暫停發(fā)放房貸；目前這樣的情況已不存在。

不過(guò)，中資銀行的“口風(fēng)”普遍仍較緊。

“年初的房貸政策依然按去年辦法執(zhí)行。首套房貸利率為基準(zhǔn)利率，沒(méi)下浮優(yōu)惠?！惫ば猩虾Ｄ持行虚L(zhǎng)對(duì)本報(bào)稱，“但不排除下半年有可能會(huì)松動(dòng)。”

另一家大型國(guó)有銀行信貸部人士也告訴本報(bào)，首套房貸至少為基準(zhǔn)利率，根據(jù)抵押房產(chǎn)房齡不同有所差異：“即使是本行VIP客戶，即在本行至少持續(xù)三個(gè)月?lián)碛?0萬(wàn)元資產(chǎn)，最多也只能享受基準(zhǔn)利率下浮5%?！?/p>

中行相關(guān)人士則稱：“首套房貸利率不降反升，去年底是基準(zhǔn)利率的1.05倍，現(xiàn)在至少為基準(zhǔn)利率的1.05~1.1倍。同時(shí)鑒于存款壓力依舊不小，房貸額度也偏緊張。”

來(lái)源: 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

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