進入加息周期樓市壓力由量變到質(zhì)變

個貸100萬元20年，兩次加息后月供多支出近270元

年內(nèi)第二次加息，終于在市場預期中“塵埃落定”。中國人民銀行決定，自本月26日起，再次上調(diào)一年期存貸款基準利率0.25個百分點。對于始終處于風口浪尖的房地產(chǎn)業(yè)來說，一旦進入加息“通道”，意味著無論對于個人購房者或房地產(chǎn)企業(yè)來說，未來資金投入成本加大是顯而易見的。

這已是今年第二次實行加息。在此之前，央行已于10月20日起上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點。經(jīng)歷此次加息調(diào)整之后，一年期存款基準利率由2.50%提高到2.75%，一年期貸款基準利率由5.56%提高到5.81%。

以一套貸款總額100萬元、貸款年限20年的房產(chǎn)為例，此次加息之后的5年以上貸款利率為6.40%。如果按照首套購房以基準利率計算的話，購房者每月月供支出7396.98元，累計總利息支出775275元，與10月份加息之后相比，每月僅多支出151.67元。不過，如果與10月份加息之前相比，在2次加息之后，購房者的每月月供需多支出267.24元，總利息則需多支付64137.55元。

這一差距在“二套房”的購買者中繼續(xù)擴大。北京中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，如果按照購買第二套房執(zhí)行利率實行換算的話，仍然以上述房產(chǎn)為例，在基準利率上浮1.1倍之后，2次加息之前，每月月供為7473.4元，總利息支出793616.89元。但自12月26日起，每月月供上升至7777.02元，總利息付出為866485元。在月供上，兩者之差為303.62元，但累計至總利息方面，卻比2次加息之前多支付72868.11元。

此次加息之前，央行已在年內(nèi)持續(xù)6次上調(diào)準備金率。北京中原地產(chǎn)分析師張大偉認為，在提高存款準備金率的情況下，無論對購房者貸款還是開發(fā)商資金壓力均形成影響。加息造成的直接后果，更傾向于對購房者形成心理壓力。

除去個人購房者之外，直面加息影響的還有房地產(chǎn)企業(yè)。《第一財經(jīng)日報》記者詢問了幾家開發(fā)商，一家大型房企相關負責人認為，如果在自有資金充足的情況下，加息并不會產(chǎn)生太大壓力；但是如果資金來源以銀行貸款為主，“會有一定影響。”他稱。

中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為，從當前的經(jīng)濟形勢來看，明年仍有加息預期?！罢w會有3~4次左右的頻率?！彼硎?，從長遠來看，加息對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響不容小覷?！耙坏┻M入加息通道，對于房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本會構成直接壓力，應該盡早開始做財務規(guī)劃。”

“我們曾經(jīng)做過一個統(tǒng)計，今年整體房地產(chǎn)企業(yè)的負債率仍然處于高位，行業(yè)總支出與總收入進行比對之后的盈余資金量，與2008年相比并沒有太大差距。”陳晟指出，加息不應該單獨羅列出來討論影響，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在資金獲取成本越來越高的趨勢之下，加上可動用資金的緊縮，綜合各項因素會導致企業(yè)資金壓力進一步加重?！皩τ谛⌒头康禺a(chǎn)企業(yè)來說，財務安全線的設計尤其需要注意?！?/p>

上海復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認為，當前2次加息的總體幅度并不大，如果要有實質(zhì)性調(diào)控樓市的話，“累計加到2007年時的利率水平，可能會對房地產(chǎn)企業(yè)有更為明顯的影響?！钡诋斍?，這一加息舉措更傾向于信號意義。

來源: 第一財經(jīng)日報上?！?/br>

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