銀行受困房地產(chǎn)調(diào)控 倒逼零售結(jié)構(gòu)調(diào)整

　1-7月新增貸款流向地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)

　　在當(dāng)下的中國(guó),沒有哪一個(gè)產(chǎn)業(yè)像房地產(chǎn)一樣令老百姓魂?duì)繅?mèng)繞,也沒有哪一個(gè)產(chǎn)業(yè)像房地產(chǎn)一樣令決策層殫精竭慮。

　　在敏感的房市氣氛中,微小的調(diào)整都會(huì)被解讀為政策動(dòng)向的信號(hào)。

　　9月29日晚,中國(guó)相關(guān)部門為遏制房?jī)r(jià)上漲雷霆出擊。為了遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲,全國(guó)范圍內(nèi)第三套房貸停貸。而且商品房的首付比例從20%提高到30%,二套房首付提高到50%。

　　毫無疑問,新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控即將拉開,8月份所營(yíng)造的行業(yè)“回暖”將再次降溫。而業(yè)內(nèi)人士則表示,新一輪房?jī)r(jià)調(diào)控措施趕在國(guó)慶前出臺(tái),表明從今年4月開始的房?jī)r(jià)調(diào)控措施失效,房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的形勢(shì)絲毫沒有改變。

　　對(duì)于商業(yè)銀行而言,一方面是為了配合監(jiān)管層不斷深化的房地產(chǎn)調(diào)控,而防范風(fēng)險(xiǎn)是收緊房貸的原因之一。另一方面則是自身追求利潤(rùn)的動(dòng)機(jī),亦使收緊房貸成為商業(yè)銀行兩難的選擇。

　　房貸減少影響利潤(rùn) 銀行也為難

　　23億元,12月31日。這是一家國(guó)有企業(yè)下屬房地產(chǎn)公司急需的資金量及最后期限。

　　2010年初,這家房地產(chǎn)公司位于北京朝陽(yáng)區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目竣工,在公開銷售之前進(jìn)行了100套的內(nèi)部認(rèn)購(gòu),內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)每平米23000元。

　　隨后此項(xiàng)目以每平米25000元開始公開銷售,某國(guó)有銀行為大多數(shù)公開購(gòu)買的客戶提供了首付三成、貸款利率按基準(zhǔn)利率七折的貸款合同。

　　這樣的貸款合同銷售一直持續(xù)到了年中,銷售合同簽約大約有200套。這時(shí)此項(xiàng)目房?jī)r(jià)已漲至每平米27000元左右。

　　在銷售期間,2010年4月份房地產(chǎn)降溫政策出臺(tái),包括針對(duì)很多購(gòu)房人提高購(gòu)房首付款和抵押貸款利率要求、對(duì)非本地居民購(gòu)房設(shè)限以及開工建設(shè)更多經(jīng)適房等。

　　為此,該國(guó)有銀行停止了后續(xù)已經(jīng)交付首付款（三成）貸款人的申請(qǐng)審批,或者要求購(gòu)房者提高首付比例（最少四成）和貸款利率（最多八折）。但此時(shí)由于按原有合同拿不到銀行的貸款審批,有40%的貸款購(gòu)買房屋的客戶提出了退房的要求。

　　北京吳小姐4月份時(shí)向某國(guó)有銀行申請(qǐng)房貸時(shí),申請(qǐng)時(shí)所在支行批準(zhǔn)的是貸款利率7折優(yōu)惠以及首付比例三成的要求,僅一周之后,隨著銀行調(diào)高貸款利率優(yōu)惠,銀行單方面通知吳小姐“7折利率總行批不下來”,但彼時(shí)的吳小姐首付款已打給對(duì)方賣主。

　　“不能7折只能8.5折了,利息就增加了20多萬,無疑增加了我的購(gòu)房成本?！眳切〗阍诮邮苡浾卟稍L時(shí)表示,此時(shí)如果吳小姐違約,責(zé)任在誰(shuí)？而“面對(duì)不可抗力”（此指國(guó)家剛性調(diào)控政策）時(shí),“銀行只能承擔(dān)一部分責(zé)任”,上述國(guó)有銀行北京分行某支行的信貸員告訴記者,“事實(shí)上,這樣也影響了銀行的利潤(rùn),畢竟房貸一直是銀行的主要利益訴求點(diǎn)。”

　　但監(jiān)管的腳步遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有停下。在調(diào)控了近四個(gè)月后,中國(guó)房?jī)r(jià)未見明顯下跌,市場(chǎng)傳言“藥效”在逐漸減少,致使十一前央行聯(lián)手三會(huì)（銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)）、住建部、統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土部等部門,紛紛出來表示不會(huì)輕易放松房地產(chǎn)調(diào)控。

　　矛盾的是,《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到,調(diào)控一直以“喊話”形式不斷加強(qiáng),卻收效甚微。根據(jù)2010年半年報(bào)顯示,報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)貸款有所受限,但房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)貸款增長(zhǎng)仍較快。記者發(fā)現(xiàn),按照?qǐng)?bào)告期末的房地產(chǎn)開發(fā)貸款占比數(shù)據(jù),排在前5位的分別是農(nóng)業(yè)銀行601288、北京銀行601169,股吧、民生銀行600016,股吧、工商銀行601398,股吧和興業(yè)銀行601166,股吧。后四家銀行的該項(xiàng)占比數(shù)據(jù)均超過10％,分別為13％、12.77％、12.20％、10.04％。

　　除房地產(chǎn)開發(fā)貸表現(xiàn)“優(yōu)異”外,個(gè)人住房按揭貸款表現(xiàn)同樣搶眼。根據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù),興業(yè)銀行以占比85.96％位居榜首,中信銀行601998,股吧、工商銀行、招商銀行600036,股吧和農(nóng)業(yè)銀行緊隨其后,分別為77％、71.2％、67.93％、62.9％。

　　房地產(chǎn)貸款是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),在地產(chǎn)市場(chǎng)面臨強(qiáng)力調(diào)控的大背景下,在半年報(bào)發(fā)布期間,幾家大型銀行均表示,未來將根據(jù)自身的資金、資產(chǎn)結(jié)構(gòu),有選擇地審慎介入。

　　風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)博弈 倒逼零售結(jié)構(gòu)調(diào)整

　　14家上市銀行（除農(nóng)行601288、光大外）的中報(bào)顯示,上半年個(gè)人住房按揭貸款余額都有不同程度的增加,其中增幅最大的南京銀行601009,股吧達(dá)到70%,增幅最小的民生銀行為6.5%。

　　風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)博弈 倒逼零售結(jié)構(gòu)調(diào)整

　　14家上市銀行（除農(nóng)行601288、光大外）的中報(bào)顯示,上半年個(gè)人住房按揭貸款余額都有不同程度的增加,其中增幅最大的南京銀行601009,股吧達(dá)到70%,增幅最小的民生銀行為6.5%。

來源：華夏時(shí)報(bào) 作者：錢秋君

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