新政迫降瘋狂樓市 理性回歸還需持久戰(zhàn)

　　4月11日以來，中央及相關(guān)部門對房地產(chǎn)市場頻出重拳，政策對樓市的降溫作用凸顯，價格持續(xù)堅挺的樓市終于出現(xiàn)松動跡象，記者在北京、上海、廣州、深圳等地調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，二手房交易量普降三成以上，部分投資客高位拋售，買方市觀望情緒濃厚，部分新上市樓盤出現(xiàn)打折，但多數(shù)地產(chǎn)商降價動力不足。專家表示，此次調(diào)控政策空前嚴(yán)厲，但考慮到通脹因素，開發(fā)商資金相對充裕，以及具體政策在執(zhí)行環(huán)節(jié)仍有一定難度和彈性，房價理性回歸仍期待調(diào)控持久戰(zhàn)。

　　局地局部房價出現(xiàn)松動

　　隨著新“國十條”出臺，個人二套、三套房貸收緊，瘋漲的樓市在嚴(yán)厲調(diào)控中終于止步，成交量萎縮，部分投資客搶在高位拋售，二手房價格明顯松動，遠郊樓盤和商住樓盤為主的開發(fā)商開始降價出貨。

　　來自中國指數(shù)研究院的一周監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在其跟蹤的35個主要城市中，有21個城市的商品房成交面積環(huán)比下跌，其中杭州跌幅最大達73%；四個一線城市的成交量也是全面下跌，深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、廣州下跌2%。中國指數(shù)研究院分析師表示，樓市新政對房價過快上漲城市作用明顯，投資性需求得到有效抑制，隨著政策進一步落實，樓市將進入較長的觀望期。

　　新政出臺后變化最大的是二手房市場，投資者“放盤”意愿增強而“接盤”意愿減弱。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，新政后第一周4月19日-4月25日，北京市新房和二手房成交量迅速跌落，二手住宅成交6823套，環(huán)比日均下滑31%。

　　來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，比較新政出臺前、后一周的數(shù)據(jù)，中原地產(chǎn)在北京、上海、廣州、深圳、天津5個城市的二手房掛牌量均快速增加，增幅分別達到49%、33%、24%、和20%；購房者則普遍預(yù)期市場轉(zhuǎn)入調(diào)整，所以并不急于買進，北京、上海、深圳三地新增客源量顯著下降，降幅分別達到80%、40%和80%。

　　中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理瞿安新說，從價格來看，各城市不同區(qū)域二手房源均有不同幅度的議價空間，北京通州、望京等板塊掛牌價格出現(xiàn)明顯下降，幅度甚至超過10%。由于各方估計房價不會再度上漲，因此購房者普遍采取觀望策略，預(yù)計隨后1個月內(nèi)，供求分歧將逐步拉大，成交持續(xù)低迷，二手房價格亦會出現(xiàn)明顯下調(diào)，調(diào)整幅度可能會達到20%左右。

　　受二手房帶動，位于郊區(qū)的樓盤開始下調(diào)價格。北京通州是新政出臺前新盤頻出且價格上漲較快的地區(qū)之一，但新政出臺后通州的高價盤出現(xiàn)降價趨勢，部分開發(fā)商推出五萬元抵15萬元，一次性付款9.6折，付全款每平方米降4000元等優(yōu)惠，燕郊各樓盤也出現(xiàn)了價格跳水的現(xiàn)象，上海長寧、松江等區(qū)域部分摟盤均價下跌1000元/平方米至2000元/平方米。

　　部分開發(fā)商力挺房價觀望等待

　　從商品住宅成交情況來看，盡管成交量普遍下挫，但成交均價并未明顯松動。一些城市的房價反而出現(xiàn)上漲。佑威房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，上周上海商品住宅成交面積17.3萬平方米，環(huán)比下跌50%，但成交均價高達26096元/平方米、環(huán)比上漲11%，成交均價創(chuàng)下歷史新高。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理馬冀認(rèn)為，新“國十條”主要針對投資購房、抑制大規(guī)模短線“炒房”行為，因此目前對開發(fā)商影響較小。瞿安新說：“與2008年的一手房帶動二手房降價不同，本次調(diào)整將可望由二手房帶動一手房價格下跌，經(jīng)歷了2009年的熱銷，多數(shù)開發(fā)商資金相對充裕，降價動力不足?！?/p>

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸麒麟指出，新政密集出臺，直接打壓需求，但恐怕對普通住宅市場影響更大，“上周上海均價低于兩萬元的中低端樓盤成交量僅為七萬平方米，環(huán)比大跌60%；而單價五萬元以上的高端樓盤成交量反而環(huán)比增加5%，因此推高了一周均價。可見資金有限、只能投身中低端市場的低端投資者乃至剛性需求對政策更為敏感?！?/p>

　　在北京，大部分新開樓盤也沒下調(diào)房價。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，5月北 京 商 品 房 開 盤 均 價 預(yù) 期 可 達28520元/平方米，比4月以來開盤均價上漲35%。“開發(fā)商不差錢，實行大幅優(yōu)惠的少。”北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，目前大部分開發(fā)商依然堅持高價開盤。SO H O中國董事長潘石屹也認(rèn)為，一些開發(fā)商特別是上市房企去年的住房銷量大增，短期內(nèi)還是會硬挺著不降價。

　　中聯(lián)地產(chǎn)彩田村分行客戶經(jīng)理朱勇勇告訴記者：“3月開始，到4月上旬，深圳房市一度走熱，隨著新政出臺，越來越多的買家可能會抱有觀望心態(tài)，而賣家也不會輕易松價，樓市新一輪的觀望潮可能來臨。”

　　廣州21日舉行的房地產(chǎn)形勢分析會上，業(yè)界人士無法就后市房價是否會跌、下跌幅度多大并未達成較為一致的判斷，都表示還需要觀察。各大開發(fā)商反饋稱，目前成交仍保持穩(wěn)定，高價樓盤的成交也沒有大幅下滑，因此暫時按兵不動，還沒有準(zhǔn)備降價。

　　值得一提的是，新政的影響已傳導(dǎo)到土地市場。上周，土地市場交易出現(xiàn)一定程度波動。雖然各地的供地計劃已經(jīng)紛紛出臺，但是具體細則尚未明確，導(dǎo)致推出總量延續(xù)低迷狀態(tài)。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示，上周監(jiān)測的20個重點城市共推出土地52宗，環(huán)比減少17%；推出土地面積236.6萬平方米，環(huán)比減少48%。其中，住宅用地共推出18宗，環(huán)比減少22%；推出面積72萬平方米，環(huán)比減少68%。新政在很大程度上對開發(fā)商的拿地信心產(chǎn)生影響，特別是住宅用地，上周住宅用地僅成交3宗，環(huán)比減少67%；成交面積2.8萬平方米，環(huán)比減少93%。

　　價格回歸期待調(diào)控持久戰(zhàn)

　　“這次出臺的政策從調(diào)控不合理需求入手，對一些城市炒房成風(fēng)的市場現(xiàn)狀，針對性很強，實現(xiàn)了房市調(diào)控的軟著陸?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長朱中一分析道。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)能否結(jié)束2007年以來的劇烈波動，真正走上健康平穩(wěn)的發(fā)展軌道，還有待事實驗證，房市價格回歸仍期待調(diào)控持久戰(zhàn)。

　　瞿安新說，新政肯定會使成交量急劇萎縮，但量跌不一定還能帶動價格下調(diào)，因為和以往的調(diào)控一樣，開發(fā)商會盡力持盤觀望，以供應(yīng)量萎縮來“支撐”政策消化期的房價。此外，一線城市的需求較為充足，在價格出現(xiàn)一定調(diào)整后，將會有剛性需求和改善性需求跟進，成交即會恢復(fù)。

　　中歐國際工商學(xué)院首席經(jīng)濟學(xué)家許小年認(rèn)為，高房價的根本原因是供需失衡，失衡下的價格走勢由預(yù)期支配，對預(yù)期影響最大的短期因素是貨幣供應(yīng)，長期因素則是土地供應(yīng)。新政對市場的沖擊主要是心理上的，在房價可能走低的猜想中，人們從搶購轉(zhuǎn)向毀約或推遲購買，房價于是停止上漲。新“國十條”只字未提土地供應(yīng)和貨幣供應(yīng)，只要“18億畝”土地紅線不動，只要貨幣政策繼續(xù)松寬，通脹預(yù)期就會迫使人們購買實物資產(chǎn)防止存款貶值。另一方面，開發(fā)商預(yù)見到需求不會發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，資金鏈條也沒有吃緊，紛紛采取“看看再說”的觀望態(tài)度，這不僅減少了當(dāng)期市場供給，為房價提供了另一有力的支持，而且減少了當(dāng)期開發(fā)量，為未來的供應(yīng)短缺帶來的高房價埋下伏筆。

　　內(nèi)蒙古居然房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司總經(jīng)理卓慶忠說，本次出臺的政策，會產(chǎn)生效果，但能有多大 ， 不 好 說 。 因 為 目 前 有 錢 人 很多，如果房價上漲的中長期預(yù)期不調(diào)整，他們還會投資買房，不需要貸款也可以，更別說調(diào)高付款比例了，新政可能一定程度的誤傷普通老百姓的剛性需求和改善性需求。至于幾套房的問題，市場上可變通的辦法很多，在各地之間信息尚未聯(lián) 網(wǎng) 的 現(xiàn) 有 條 件 下 ， 核 定 存 在 困難。金地集團管理層表示，房地產(chǎn)市場仍將保持向上發(fā)展，目前信貸資金依然充足，在通貨膨脹的預(yù)期下，流向房地產(chǎn)的資金依然很多。

　　此外，調(diào)控效果何時顯現(xiàn)、能否持續(xù)，關(guān)鍵看執(zhí)行的情況。業(yè)內(nèi)人士提出，需盡快出臺配套的細化政策，對一些概念也需要予以明確，以增強政策的可操作性。如“商品住房價格過高、價格上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)”，應(yīng)該提出具體的評判標(biāo)準(zhǔn)，否則政策執(zhí)行起來將大打折扣。

　　樓市調(diào)控須打破“屢調(diào)屢漲”怪圈

　　記者日前調(diào)研了解到，近年來每輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，幾乎都迎來新一輪房價報復(fù)性上漲，導(dǎo)致一些投資者形成“越調(diào)越漲，越調(diào)越高”的預(yù)期。有關(guān)專家建議，此次調(diào)控應(yīng)高度關(guān)注政策的實效性和延續(xù)性，以擺脫“屢調(diào)屢漲”的怪圈。

　　專家分析認(rèn)為，本輪調(diào)控能否奏效還有五方面不確定性。

　　一是資本市場的閘門能否得到有效控制。中歐國際工商學(xué)院教授許小年認(rèn)為，房子在中國已經(jīng)不是一個由市場供需決定的商品，而是具有杠桿意義的金融資產(chǎn)。在人民幣匯率升值壓力巨大的情況下，國內(nèi)人民幣購買力貶值預(yù)期也同樣強大，大規(guī)模“熱錢”與通脹恐慌驅(qū)動的國內(nèi)過剩流動性一起涌向房地產(chǎn)市場，而目前七 成 房 地 產(chǎn) 上 市 公 司 現(xiàn) 金 流 超 過100億元，如果人民幣貶值預(yù)期在未來不減或增，還會吸引投機客重新入場。就目前而言，住宅價格暴漲的原因是寬松貨幣政策引起的通脹預(yù)期。因此，最及時有效的方式是提高利率以調(diào)整市場預(yù)期。

　　二是地方政府和金融機構(gòu)能否將政策落實到位。獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠認(rèn)為，在現(xiàn)行G D P考核機制、財政稅收機制不變的情況下，房地產(chǎn)市場的問題還會繼續(xù)，房價上漲的最終受益者是地方政府。一方面，由于樓市對經(jīng)濟發(fā)展的速效刺激作用，各地為確保經(jīng)濟增長而對樓市宏觀調(diào)控執(zhí)行不力；另一方面，由于中央和地方事權(quán)倒掛的體制因素，土地收入成為地方政府嚴(yán)重依賴的財源。另外，樓市虛熱所帶來的高額利潤，讓金融機構(gòu)深度介入不可避免。

　　三是現(xiàn)有稅收政策能否有效制止投機。21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師耿直齊認(rèn)為，在二手房上征收交易稅、所得稅，其調(diào)控結(jié)果得不償失。在商品房供不應(yīng)求的情況下，成本將順利轉(zhuǎn)嫁下家，增加的成本都將在房價中體現(xiàn)，并且因人為障礙，導(dǎo)致房屋空置率增加，加劇供求失衡，反而抬高房價。而持有環(huán)節(jié)稅種———物業(yè)稅遲遲不能推出，也令投機者更加肆無忌憚。

　　四是保障房建設(shè)能否順利推進。目前，我國經(jīng)濟適用房的開發(fā)投資僅占全國住宅總投資的5%左右，廉租住房制度雖然從1999年逐步開始實施，但由于制度本身缺乏強制力，受益面至今仍然不高。2008年中央確定加大保障房力度的調(diào)控思路以后，城市“夾心層”的住房問題成了重要問題?！罢畬ψ》繂栴}的定位偏差，是房價越調(diào)越漲的一個原因?！蔽錆h大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士張平石說，我國城鎮(zhèn)住房制度改革過于強調(diào)住房市場拉動經(jīng)濟增長的作用，而忽視其社會保障的基本功能，即偏重將住房市場作為一個產(chǎn)業(yè)來看待，而對其關(guān)乎民生的重視程度則不夠，這直接導(dǎo)致政府在提供住房保障職責(zé)上缺位，進而缺乏長期的、健全的、有效的住房政策。

　　五是調(diào)控政策能否持續(xù)。深圳大學(xué)國際金賴電報局所長國世平認(rèn)為，房價越調(diào)越高主要看政策的持續(xù)性。眼下樓市正處于新政出臺之后的混沌期，不少人仍然對調(diào)控結(jié)果抱著幻想，期待再次出現(xiàn)“越調(diào)越漲”的現(xiàn)象。而政策短期影響到的只是一些個體投機行為，對于集團性、機構(gòu)性投機者、開發(fā)商來說，政策的約束效果有限，導(dǎo)致觀望情緒濃厚。

　　專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場調(diào)控，考驗的是政府執(zhí)行力和公信力，近期應(yīng)從以下四方面入手完善房地產(chǎn)調(diào)控手段和思路。

　　首先，完善住房保障制度，實施住房“雙軌制”。華訊商業(yè)地產(chǎn)俱樂部顧問高東旭認(rèn)為，通過房價的調(diào)整和外部政策環(huán)境的調(diào)節(jié)，難以完全解決我國住宅市場體制性缺陷。經(jīng)適房政策1998年已經(jīng)出臺，保障性住房建設(shè)比例幾年前已提出，結(jié)果卻收效甚微。從已經(jīng)出臺的措施看，有些仍屬于權(quán)宜之策，建立相應(yīng)的住房分類供給體系，打破單一的商品化為主體的市場結(jié)構(gòu)，建立分工協(xié)作的“雙軌體制”，是我國房地產(chǎn)市場建設(shè)的根本任務(wù)。

　　其次，推進住房信息普查，實施“一戶一房”制度。土地與人口之間的矛盾將是相當(dāng)長一段時期難以回避的現(xiàn)實，因此，即使我們在土地調(diào)控方面做得更有靈活性，如不采取非常措施，仍難以很好地解決百姓住房問題?！耙粦粢环俊敝贫仁侵敢粋€家庭只允許擁有一套帶有福利性質(zhì)的住房，國家對居民屬于計劃內(nèi)指標(biāo)的住房采取低費稅政策，而對計劃外住房采取階梯性、懲罰性的高費稅政策。

　　第三，確保配套稅收政策及調(diào)控持續(xù)性。在目前流動性過剩的情況下，房價被打壓下去的可能性不大。國世平說，相比較而言，公眾對加息等貨幣政策不太敏感，對稅收政策則反應(yīng)強烈。這次國務(wù)院明確提出發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，稅收政策一旦出臺，房價回歸理性就會形成。許小所認(rèn)為，政府調(diào)控應(yīng)持續(xù)發(fā)力，引導(dǎo)市場走出這種混沌，讓政策預(yù)期變成實際效果。

　　第四，政府應(yīng)在監(jiān)管市場秩序上繼續(xù)努力，防止房價迅速反彈。專家認(rèn)為，新“國十條”首次寫入“建立考核問責(zé)機制”，這表明了中央對執(zhí)行新政不力的地方政府和相關(guān)部門問責(zé)的決心，需進一步細化和落實。

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