新政策引發(fā)市場(chǎng)“共振”“防火墻”能否扼住房?jī)r(jià)“野馬”

房地產(chǎn)新政策一經(jīng)推出，立即引發(fā)資本市場(chǎng)強(qiáng)烈“共振”，地產(chǎn)股在持續(xù)低迷中屢創(chuàng)新低。4月２３日，證監(jiān)會(huì)又稱將聯(lián)合國(guó)土部加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管。

業(yè)內(nèi)人士指出，證監(jiān)會(huì)這一表態(tài)意味著今后房地產(chǎn)企業(yè)想融資首先得經(jīng)過(guò)國(guó)土資源部審核，企業(yè)再融資難度加大。自２０１０年以來(lái)，地產(chǎn)股走勢(shì)不佳，說(shuō)明資本市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)調(diào)控政策的擔(dān)憂由來(lái)已久，此次靴子落地最終引爆積聚已久的市場(chǎng)擔(dān)憂情緒。

新政策重拳出擊　地產(chǎn)股“集體跳水”

４月１４日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議定調(diào)采取更有力政策措施遏制高房?jī)r(jià)，隨后又連續(xù)出臺(tái)提高第二套房貸首付、利率１．１倍、限制異地購(gòu)房、限制第三套房等政策，并首推房?jī)r(jià)問(wèn)責(zé)制，調(diào)控力度史無(wú)前例，地產(chǎn)股應(yīng)聲急跌。

業(yè)內(nèi)專家指出，本次集體大跌是近段時(shí)間以來(lái)地產(chǎn)股持續(xù)低迷的一次集中反映。事實(shí)上，自２０１０年開局至今，地產(chǎn)股已經(jīng)持續(xù)跑輸大市，累計(jì)下跌幅度接近２０％。

數(shù)據(jù)顯示，自２０１０年４月６日以來(lái)，房地產(chǎn)板塊資金凈流出已超２００億元，機(jī)構(gòu)撤離跡象明顯。以萬(wàn)科Ａ（０００００２）為例，目前其股價(jià)與２００９年的高點(diǎn)相比跌幅超過(guò)４０％。

招商證券地產(chǎn)行業(yè)分析師賈祖國(guó)認(rèn)為，房?jī)r(jià)非理性上漲加劇了資本市場(chǎng)對(duì)宏觀政策收緊的擔(dān)憂，近段時(shí)間以來(lái)地產(chǎn)股持續(xù)走低，恰好說(shuō)明了房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展并不被資本市場(chǎng)所看好。

“自２００９年開始，資本市場(chǎng)就開始對(duì)持續(xù)飆升的地產(chǎn)價(jià)格有所警惕，這次政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控措施嚴(yán)厲程度更是出乎市場(chǎng)預(yù)料，從而誘發(fā)了地產(chǎn)股的連續(xù)大跌?！辟Z祖國(guó)說(shuō)。

民生證券房地產(chǎn)分析師王新亮認(rèn)為，這次地產(chǎn)調(diào)控措施的嚴(yán)厲程度遠(yuǎn)高于往年任何一次，說(shuō)明政府這次調(diào)控的目的就是要還原房地產(chǎn)的“居住屬性”，實(shí)現(xiàn)居者有其屋。

“包括即將出臺(tái)的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，系列房產(chǎn)新政不難看出政府的決心，而資本市場(chǎng)早就嗅到了風(fēng)聲，地產(chǎn)股前期的低迷走勢(shì)正是對(duì)目前房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整的回應(yīng)?！蓖跣铝琳f(shuō)。

資金閘門收緊　地產(chǎn)業(yè)遭遇“倒春寒”

繼國(guó)務(wù)院下發(fā)通知要求加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管后，4月２３日，證監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，證監(jiān)會(huì)將采取措施，聯(lián)合國(guó)土資源部共同加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管。

目前，滬深兩市共有４１家房地產(chǎn)上市企業(yè)在排隊(duì)等候證監(jiān)會(huì)再融資審核，擬募集資金超過(guò)千億元，國(guó)土部已完成首批試點(diǎn)運(yùn)行的２５家企業(yè)的初審工作。其中，萬(wàn)科Ａ（０００００２）啟動(dòng)１１２億元的股權(quán)融資計(jì)劃，保利地產(chǎn)（６０００４８）擬定向增發(fā)１２５．４４億元，金地集團(tuán)（６００３８３）擬定向非公開增發(fā)約４８億元，招商地產(chǎn)（００００２４）股東大會(huì)通過(guò)５６．２４億元的定向增發(fā)議案。

民生證券房地產(chǎn)分析師王新亮認(rèn)為，再融資是上市房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道，由于房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，如果再融資受阻，會(huì)使得整個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流緊繃，擬開發(fā)項(xiàng)目的投資進(jìn)度將受到影響。

與此同時(shí)，海外上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)頻繁發(fā)債融資。４月１４日，恒大地產(chǎn)（０３３３３．ＨＫ）宣布發(fā)行年利率為１３％、總計(jì)６億美元的額外優(yōu)先票據(jù)。事實(shí)上，這已經(jīng)是恒大地產(chǎn)在４個(gè)月內(nèi)第二次發(fā)債，２０１０年１月，恒大集團(tuán)曾經(jīng)發(fā)行金額７．５億美元，年利率也為１３％的高息債。

無(wú)獨(dú)有偶，４月１６日，碧桂園（０２００７．ＨＫ）宣布面向海外投資者發(fā)行總價(jià)值５．５億美元的優(yōu)先票據(jù)，票面利率達(dá)１１．２５％。碧桂園相關(guān)人士接受采訪時(shí)表示，公司目前銷售良好，資金流沒(méi)有問(wèn)題，海外發(fā)債有助公司改善其短期流動(dòng)資金狀況。

業(yè)內(nèi)專家指出，近期內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)企業(yè)頻繁海外發(fā)債，實(shí)際上是受宏觀政策面收緊的影響，準(zhǔn)備“過(guò)冬”的一種未雨綢繆的表現(xiàn)。

“在Ａ股市場(chǎng)限制房地產(chǎn)企業(yè)上市融資以及收緊房貸等政策，無(wú)不體現(xiàn)了政府堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲的決心。在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，２０１０年的春天，房地產(chǎn)企業(yè)注定要經(jīng)歷嚴(yán)酷的‘倒春寒’。”王新亮說(shuō)。

警惕地產(chǎn)“綁架”金融　新政意在構(gòu)筑“防火墻”

據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，２０１０年一季度房地產(chǎn)個(gè)人購(gòu)房貸款新增５２２７億元，季末余額同比增長(zhǎng)５３．４％，與此同時(shí)，２０１０年一季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增３２０７億元，季末余額同比增長(zhǎng)３１．１％。

國(guó)信證券分析師方焱認(rèn)為，這是央行罕有就單個(gè)季度發(fā)布金融機(jī)構(gòu)貸款投向發(fā)布報(bào)告，可見對(duì)信貸投放的監(jiān)管將是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)?！?

業(yè)內(nèi)人士指出，房產(chǎn)新政出臺(tái)后的股市大跌再次提醒各方，調(diào)控房?jī)r(jià)是牽一發(fā)而動(dòng)全身的事情，必須統(tǒng)籌考慮，避免調(diào)控房?jī)r(jià)對(duì)資本市場(chǎng)造成巨大的負(fù)面影響。美國(guó)次貸危機(jī)就是一個(gè)很好的警示，政府一定要建立起地產(chǎn)與金融之間的“防火墻”，避免地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)威脅國(guó)家的金融安全。

廣發(fā)證券首席策略分析師游文峰指出，最近出臺(tái)的調(diào)控措施意在房地產(chǎn)與金融體系之間設(shè)置安全線，大幅提高二套房貸首付比例、嚴(yán)格控制三套房貸和限制房企在資本市場(chǎng)再融資等措施都是為了控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)，要求銀行在地產(chǎn)貸款方面更加謹(jǐn)慎，不可因短期利益而不顧未來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。

招商證券地產(chǎn)行業(yè)分析師賈祖國(guó)認(rèn)為，Ａ股市場(chǎng)地產(chǎn)業(yè)再融資暫停則是扎緊了另外一個(gè)融資的口子，雙管齊下，避免投資者和納稅人為地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)買單。

“政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控造成的資本市場(chǎng)短期波動(dòng)是不可避免的，但這一切都不可因?yàn)槎唐诘年囃炊胪径鴱U，讓老百姓失去對(duì)宏觀調(diào)控的信心。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能保證中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展?！睆V發(fā)證券首席宏觀策略分析師游文峰說(shuō)。

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