銀行對(duì)狂飆房?jī)r(jià)功不可沒調(diào)控政策尚未除根

　　一盆冰水澆在了越燒越旺的樓市上——二套住房首付比例不低于5成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍；三套以上住房的，首付比例和貸款利率大幅提高，房?jī)r(jià)過高地區(qū)可暫停放貸。

　　面對(duì)近兩個(gè)月來漲勢(shì)近乎瘋狂的樓市，國(guó)務(wù)院收緊了金融政策，為過快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)拉緊了韁繩。

　　就在14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求二套房首付至少5成的第二天，樓市迅速作出了反應(yīng)。

　　從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)來看，4月15日，北京新建住宅及存量住宅交易量環(huán)比前一日出現(xiàn)明顯下降。新建住宅網(wǎng)簽交易量環(huán)比下降75.98％和存量住宅環(huán)比下降10.98％。

　　不僅僅是金融手段，土地政策、保障政策、監(jiān)管政策等手段，都將在金融收緊之后陸續(xù)登場(chǎng)。

　　2010年，迎接樓市的或許將是一場(chǎng)深刻的市場(chǎng)調(diào)整。

　　市場(chǎng)到了必須控制的時(shí)候

　　從最近兩年的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議內(nèi)容看，房?jī)r(jià)已經(jīng)成為一個(gè)必然討論的話題，幾乎每次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議之后，都會(huì)出臺(tái)相關(guān)的房地產(chǎn)新政。

　　高房?jī)r(jià)不僅是普通人關(guān)心的話題，同時(shí)也是中央政府密切關(guān)注的問題。

　　最近的這一輪房?jī)r(jià)過快上漲源自2009年二季度之后。

　　在經(jīng)歷了世界金融危機(jī)和中央政府從2007年下半年開始的地產(chǎn)調(diào)控后，我國(guó)樓市在2008年一直處于冷清觀望狀態(tài)。不僅買房的人少了，開發(fā)商拿地開發(fā)的熱情也迅速降低。在2008年，多個(gè)城市出現(xiàn)土地流拍。

　　正是由于開發(fā)建設(shè)的減少，當(dāng)2009年初我國(guó)率先走出金融危機(jī)陰影的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了供應(yīng)短缺的問題。

　　壓抑了一年多的購(gòu)房需求在2009年二季度后大量釋放，加上供應(yīng)不足，房?jī)r(jià)在這之后迅速攀升。

　　2009年12月14日，國(guó)務(wù)院拋出“國(guó)四條”，要求遏制房?jī)r(jià)過快上漲。

　　今年1月10日，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》公布，從土地到信貸，再到地方政府責(zé)任，文件詳細(xì)列出了十一條措施。這個(gè)“國(guó)一十條”為2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)定下了基調(diào)，就是要遏制房?jī)r(jià)過快上漲。

　　然而，所有人都沒有預(yù)料到，就在今年兩會(huì)結(jié)束第二天，北京一天之內(nèi)接連誕生三個(gè)地王。而在兩會(huì)上，從中央政府到地方政府，屢屢表態(tài)，要遏制高房?jī)r(jià)過快上漲。

　　如果說，2009年二季度以來房?jī)r(jià)的上漲，更多是剛性需求的釋放，那么，今年3月之后房?jī)r(jià)的上漲，則更像是一場(chǎng)賭博。央企地王的誕生，直接改變了市場(chǎng)的預(yù)期，恐慌性購(gòu)房、投資炒作大量進(jìn)場(chǎng)。

　　我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總胡景暉告訴記者，在今年3月之后，北京市二手房的交易中開始出現(xiàn)一些怪現(xiàn)象——

　　“首先，不看房就成交的客戶開始大量出現(xiàn)。”胡景暉說，一次性全款付清的客戶比例突然上升。以前，只有1／3的客戶會(huì)選擇一次性全款付清的購(gòu)房方式，但在3月之后，這個(gè)比例卻上升到了一半以上。

　　更夸張的情景開始顯現(xiàn)，在北京一些區(qū)域，胡景暉發(fā)現(xiàn)，居然有客戶買房當(dāng)天就掛牌出售。

　　“毫無疑問，短線炒家開始大量進(jìn)入市場(chǎng)。今年3月以來，房?jī)r(jià)的上漲，與1997年的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)非常相像。如果不加控制，市場(chǎng)會(huì)很危險(xiǎn)?！焙皶熣f。

　　最先使用的控制措施，就是金融信貸政策。這個(gè)手段一直在使用，不同的是，力度不斷升級(jí)。

　　今年1月出臺(tái)的“國(guó)十一條”規(guī)定，貸款購(gòu)買第二套住房的，首付比例不低于4成，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

　　4月14日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，則把二套房的首付比例再次提高——首付比例不低于5成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。

　　4月17日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》出臺(tái)，差別化住房信貸政策更加細(xì)化。

　　其中，首套住房面積在90平方米以上的，首付比例不得低于3成。在此之前首套住房的首付比例只有2成。

　　第三套以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，房?jī)r(jià)過高地區(qū)可暫停第三套以上住房的放貸。

　　“以前出臺(tái)金融政策調(diào)控樓市的時(shí)候，政策中總有例外的條款，但這次非常干脆，沒有任何例外。而且，對(duì)銀行來說，這些政策都能夠落實(shí)?！币患覈?guó)有銀行的工作人員這樣告訴記者，中央政府是下了決心要控制房?jī)r(jià)過快上漲。

　　銀行對(duì)房?jī)r(jià)推波助瀾

　　歷史總是驚人的相似。

　　類似今年房?jī)r(jià)過快上漲情況，2007年上半年就曾經(jīng)發(fā)生過一次。而針對(duì)這兩次房?jī)r(jià)過快上漲的調(diào)控手段如出一轍，都是從二套房貸款政策入手。

　　2007年9月27日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，收緊信貸政策。其“對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1．1倍”的政策，直接導(dǎo)致了2007年下半年至2008年年底房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷。

　　時(shí)隔兩年多之后，二套房政策再次充當(dāng)了調(diào)控樓市的第一拳，只是這次力度更大。

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩告訴記者，這次出臺(tái)的政策與2007年的“927新政”有些類似。不同的是，2007年遇到了全球金融危機(jī)，有些城市干脆就不放貸款，而不僅僅是增加首付。此次出臺(tái)的政策，在住房信貸上作出了更加細(xì)化的區(qū)分，目的就是要打擊短期炒作。這樣的措施會(huì)非常有效。

　　在胡景暉看來，今年的價(jià)格上漲比2007年嚴(yán)重得多。2007年的房?jī)r(jià)上漲是從南向北蔓延，一開始只是在深圳，而這一輪卻是從北京發(fā)起，兩周之后上海開始動(dòng)作，再傳到廣州深圳。北京作為首都的示范效應(yīng)影響更大。

　　“2007年的過快上漲僅僅是投資炒作，今年卻是央企地王的推動(dòng)，這一輪的房?jī)r(jià)猛漲比2007年更兇猛?！焙皶熣f。

　　在胡景暉看來，這幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策中，除了2007年的“927新政”外，其他的政策基本沒有起到真正的作用。所以中央政府仍然采用了金融手段發(fā)力，這個(gè)手段立竿見影。可以說，國(guó)務(wù)院14日的政策就是“927新政”的翻版。

　　從政策的調(diào)控方向看，首先受影響的將是投資客，那些可改善可不改善的購(gòu)房需求也將被澆冷水。

　　市場(chǎng)的反應(yīng)印證了金融手段的立竿見影。

　　據(jù)我愛我家北京市所有400余家門店的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新政出臺(tái)后第一天，已經(jīng)簽約的貸款客戶紛紛給店面打電話，要求加急辦理過戶和批貸手續(xù)。通州二手房購(gòu)房委托量首現(xiàn)下降23％，部分炒家離場(chǎng)。整體房源量上升15％，2005年以后的二手商品房房源量上漲3成。

　　北京中原地產(chǎn)向記者表示，在新政出臺(tái)后，一些城市已經(jīng)開始出現(xiàn)拋售的苗頭。在北京北三環(huán)一個(gè)樓盤，一浙江炒客一次拋出20余套房源，總價(jià)近1．3億元；在深圳，目前已有投資客一次性掛出上百套房源出售的情況；三亞甚至出現(xiàn)全民賣房的景象。

　　可以看出，銀行在房?jī)r(jià)的上漲下跌中扮演著至關(guān)重要的角色。

　　“毫無疑問，銀行在房?jī)r(jià)上漲中是一個(gè)非常重要的推動(dòng)力。如果沒有銀行這桶油，房地產(chǎn)這輛車不可能跑得這么快?！敝?cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀說，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行采用了拉長(zhǎng)金融杠桿的做法，不僅僅體現(xiàn)在低首付、低利率，還包括抵押貸款等方式，讓有房者更容易獲得貸款購(gòu)買更多的住房。

　　葉檀表示，銀行拉長(zhǎng)或縮短金融杠桿，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)起到至關(guān)重要的作用，傳導(dǎo)到價(jià)格上，會(huì)明顯帶來房?jī)r(jià)的上漲或下跌。此次國(guó)務(wù)院的新政縮短了金融杠桿，對(duì)短線操作的投資客來說，將是致命的打擊。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，銀行占據(jù)了市場(chǎng)的兩頭。在房地產(chǎn)供應(yīng)上，正是有了銀行的開發(fā)貸款，開發(fā)商才能順利拿地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；在房地產(chǎn)消費(fèi)上，也正是有了銀行的個(gè)人住房消費(fèi)貸款，商品房才能真正被市場(chǎng)消化。

　　“在房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)和消費(fèi)兩個(gè)終端上，銀行都有著難以遏制的放貸沖動(dòng)?！焙皶熣f，銀行主觀上并非愿意看到高房?jī)r(jià)，但客觀上確實(shí)對(duì)房?jī)r(jià)起到了推波助瀾的作用。

　　由于中國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，需要房地產(chǎn)市場(chǎng)大量開發(fā)。銀行放貸給開發(fā)商后，開發(fā)商有了資金支持可以高價(jià)拿地、推高房?jī)r(jià)，銀行從開發(fā)貸中能獲取客觀的利益，愿意放貸給開發(fā)商。

　　在2009年整體流動(dòng)性充足的情況下，大量貸款放給了央企。央企看中了房地產(chǎn)市場(chǎng)，不斷締造地王，高地價(jià)刺激著高房?jī)r(jià)。

　　而在個(gè)人信貸領(lǐng)域，房貸風(fēng)險(xiǎn)小、數(shù)量大，對(duì)銀行來說更是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　“對(duì)銀行來說，對(duì)房地產(chǎn)放貸的度究竟多少合適？好像沒有人能說清?！币患覈?guó)有銀行從事信貸審批的工作人員告訴記者，有不少銀行的利潤(rùn)就是靠房地產(chǎn)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)支撐的。

　　遏制高房?jī)r(jià)期待更多組合拳

　　與金融政策的立竿見影相比，國(guó)務(wù)院此次出臺(tái)的新政中還包含了土地、稅收、保障和市場(chǎng)監(jiān)管等多方面的內(nèi)容。今年樓市的調(diào)控，將又是一系列組合拳。

　　就在此次國(guó)務(wù)院地產(chǎn)新政出臺(tái)后第二天，北京市就在土地政策和保障政策作出了調(diào)整。

　　北京市國(guó)土局副局長(zhǎng)曾贊榮向媒體表示，北京將完善商品房住宅用地“招拍掛”出讓方式，更多采用綜合評(píng)標(biāo)的方式。按照他的說法，評(píng)標(biāo)中還將設(shè)定地價(jià)的合理區(qū)間，如果超出區(qū)間，開發(fā)商即使報(bào)價(jià)再高，評(píng)標(biāo)中也無法加分。而開發(fā)商的報(bào)價(jià)在評(píng)標(biāo)中的比重將只占25％。

　　據(jù)了解，北京下一步還將試點(diǎn)推出“限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積”的出讓方式。這種土地出讓方式將先限定地塊的地價(jià)，哪個(gè)開發(fā)商能最大效率地利用土地，將能夠獲得土地。

　　不僅如此，北京市還對(duì)開發(fā)商拿地規(guī)模作出了限制。北京市國(guó)土局副局長(zhǎng)曾贊榮日前表示，北京將控制企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)商品房用地的拿地規(guī)模。資質(zhì)最高的一級(jí)資質(zhì)房企，半年內(nèi)拿地規(guī)模不得超過40萬平方米，以防止開發(fā)商圈地、囤地。

　　在住房保障上，國(guó)土資源部本月15日公布的2010年住房用地計(jì)劃顯示，2010年保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計(jì)劃供應(yīng)量占住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量的77％。

　　葉檀告訴記者，此次的調(diào)控肯定是一個(gè)組合拳，相應(yīng)的土地政策、財(cái)稅政策等都會(huì)逐步作出調(diào)整。普通百姓需要明確的是，國(guó)家對(duì)首套住房的需求還是支持的，這一點(diǎn)并沒有變化。

　　“這次調(diào)控政策從供需兩方面入手，總體思路比以前要好?！北本煼洞髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩說，此次出臺(tái)的政策不僅在供求兩方面進(jìn)行調(diào)整，還影響著購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)遏制高房?jī)r(jià)肯定有作用。

　　董藩表示，政府應(yīng)該限制江浙一帶的投資客，同時(shí)加大住宅的市場(chǎng)供應(yīng)，這樣才能真正促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　“堅(jiān)決反對(duì)房地產(chǎn)的短期炒作，但買房子投資是正常的。政府能不能限制一下新房流通的速度，比如5年之內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓之類的政策。”董藩說。

　　在董藩看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要一個(gè)健康的租賃市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)需要投資客，如果沒有一定的投資客買房出租，租賃市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)加速上漲。如果房地產(chǎn)的投資客買房長(zhǎng)期持有，以出租獲取利益的話，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)是有好處的，能夠幫助年輕人更合理地解決住房問題。

　　盡管對(duì)此次的地產(chǎn)新政頗為認(rèn)同，但董藩表示依然存在一些問題。

　　“這樣的政策在全國(guó)所有地區(qū)一刀切是不行的，很多中小城市房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定，還不能這樣打壓?！倍f，還有一些合理的需求將會(huì)被打壓。

　　董藩所說的被打壓的合理需求主要是指改善性需求。例如，在京工作的外地年輕人，如果其父母年齡大了希望來到北京與子女生活在一起，可能就需要換一個(gè)大一些的房子，或者再買一套房子。由于父母年紀(jì)大，在銀行拿不到貸款，需要用子女的名義進(jìn)行貸款，按照目前出臺(tái)的政策，就會(huì)很難實(shí)現(xiàn)，對(duì)這樣的需求就是一種打壓。

　　在胡景暉看來，這輪房?jī)r(jià)過快上漲給政府敲了一個(gè)警鐘，提示政府在財(cái)產(chǎn)性稅收改革和土地改革兩個(gè)層面要進(jìn)行探索，這兩項(xiàng)內(nèi)容才能真正改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀