自住房大量上市 業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)普宅市場(chǎng)受沖擊

??在政策性住房用地占土地供應(yīng)絕大多數(shù)的情況下，非普通住宅的改善型住房甚至豪宅日顯稀缺。不久前，泰禾北京院子作為豪宅熱銷(xiāo)，首期售罄即是今年豪宅受到追捧的先例。

??近日，在西山藝境項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)舉行的“西山別墅區(qū)之國(guó)際化衍進(jìn)”主題論壇上，資源的稀缺性再次成為業(yè)界熱議的話(huà)題。北京素有“東富西貴”的說(shuō)法，上風(fēng)上水的位置和相對(duì)較好的人 文環(huán)境，西山居住用地的持續(xù)減少和國(guó)家對(duì)別墅開(kāi)發(fā)的嚴(yán)格限制，使得西山別墅供應(yīng)逐年下降，每年新入市別墅不過(guò)數(shù)百套，更加顯示出“物以稀為貴”的優(yōu)勢(shì)。

??正是這種情況讓西山板塊的區(qū)域發(fā)展站在了新的“起跑線(xiàn)”上，墅區(qū)內(nèi)的每一寸土地都成為市場(chǎng)追逐的焦點(diǎn)。而改善型住宅的持續(xù)熱銷(xiāo)同樣有異曲同工之妙。

??業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)改善型項(xiàng)目會(huì)賣(mài)得更好

??提到改善型項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，方興地產(chǎn)可以說(shuō)嘗到了這方面的甜頭。近年持續(xù)蟬聯(lián)北京銷(xiāo)冠的“金茂系”產(chǎn)品正是瞄準(zhǔn)了改善型需求群體。據(jù)了解，“金茂系”產(chǎn)品多是大戶(hù)型，“悅系”產(chǎn)品主力為130平方米的三居到188平方米的四居，滿(mǎn)足了各類(lèi)家庭的改善型需求。

??今年2月，亦莊金茂悅項(xiàng)目以2.45億元的銷(xiāo)售額一舉成為當(dāng)月北京住宅“普宅”成交金額的銷(xiāo)冠。春節(jié)前，該樓盤(pán)首期亮相當(dāng)日就告售罄，開(kāi)發(fā)商不得不應(yīng)需一月內(nèi)二次開(kāi)盤(pán)。3月29日，亦莊金茂悅?cè)陂_(kāi)盤(pán)，再次續(xù)寫(xiě)了首日售罄的“金茂速度”。

??融創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)孫宏斌3月26日在香港業(yè)績(jī)會(huì)上表示，北京的中高端改善型項(xiàng)目會(huì)賣(mài)得更好，在過(guò)去的幾年里大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都在做剛需項(xiàng)目，而政府現(xiàn)在集中力量做保障房，都是剛需類(lèi)產(chǎn)品。相對(duì)而言，改善型產(chǎn)品則較少。

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出，目前北京一年的土地供應(yīng)量大概在1000萬(wàn)平方米，其中30%的限價(jià)房，40%的自住型商品房，真正用于商品 房開(kāi)發(fā)的只有30%。這種用地規(guī)劃決定了商品房供給不足，特別是受此前政府調(diào)控政策和目標(biāo)影響，中高端樓盤(pán)供給嚴(yán)重不足、更為稀缺。

??從需求側(cè)看，張大偉認(rèn)為，在2009年、2010年樓市成交高峰期購(gòu)房的剛需家庭，隨著收入增長(zhǎng)、生育子女，到2014年、2015年，他們對(duì) 改善型住房的需求正急劇增加。同時(shí)，隨著單獨(dú)二胎政策放開(kāi)，北京大約新增20萬(wàn)戶(hù)生育二胎的家庭?！斑@個(gè)群體既有購(gòu)房能力，也有強(qiáng)烈的改善型需求意愿?！?張大偉說(shuō)。

??統(tǒng)計(jì)顯示：北京存量房仍以剛需和別墅為主，改善型120—200平方米戶(hù)型供應(yīng)不足15000套，面積占比極低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿(mǎn)足這一市場(chǎng)的需求。

??普通商品房項(xiàng)目蓄客難度加大

??值得關(guān)注的是，今年北京自住房的上市，以及未來(lái)5萬(wàn)套自住房供應(yīng)的承諾，讓不少剛需產(chǎn)品受到不小的沖擊。

??通州一開(kāi)發(fā)商趙某表示，自住房的大量上市，使大部分有資格的普通購(gòu)房者，都會(huì)抱著“有便宜就要賺”的心理，去申請(qǐng)有投資價(jià)值的自住房，普通商品房項(xiàng)目蓄客難度加大。

??目前北京共有恒大御景灣、金隅匯景苑和金隅匯星苑3個(gè)自住房項(xiàng)目，約7200套房源，超過(guò)117萬(wàn)戶(hù)家庭進(jìn)行了申購(gòu)。

??北京工業(yè)大學(xué)副教授聶孝紅指出，自住型商品房?jī)?yōu)勢(shì)明顯。它擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)；而且價(jià)格在2.2萬(wàn)元/平方米以下，讓剛需型純商品房失去了競(jìng)爭(zhēng)力。此外，自住房將作為商品房項(xiàng)目的一部分，可以分享商品房周邊的交通等配套。

??受自住房入市沖擊，近期北京不少剛需盤(pán)降價(jià)入市，爭(zhēng)取以?xún)r(jià)跑量。與剛需樓盤(pán)低價(jià)入市相比，受中高端產(chǎn)品供給不足影響，一些傳統(tǒng)核心區(qū)域和亦莊等新區(qū)的中高端樓盤(pán)卻出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)，成為此輪樓市調(diào)整的抗跌績(jī)優(yōu)股。

??在中高端市場(chǎng)中，一些具有良好區(qū)位優(yōu)勢(shì)、品質(zhì)和配套的商品房更是受到市場(chǎng)熱捧。以熱銷(xiāo)的亦莊金茂悅項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目位于北京南部新的核心經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，高新技術(shù)和物流產(chǎn)業(yè)正快速集聚。更令購(gòu)房者看重的是，從廣渠金茂府引入實(shí)驗(yàn)二小，到望京金茂府、亞奧金茂悅引入景山學(xué)校，“金茂系”產(chǎn)品就開(kāi)創(chuàng)了“名宅+名校”的模式，亦莊金茂悅項(xiàng)目有望再度引入名校也是該項(xiàng)目熱銷(xiāo)的因素之一。

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀