2014年我國房地產(chǎn)行業(yè)不確定性增加

　　2014年房地產(chǎn)行業(yè)的不確定性增加，各方反應(yīng)已經(jīng)釋放出行業(yè)調(diào)整的信號(hào)。

　　諾亞財(cái)富主席汪靜波3月18日表示：“我們今年資產(chǎn)配置不會(huì)以房地產(chǎn)為主?！痹诖酥?，諾亞財(cái)富已發(fā)展成國內(nèi)最大的房地產(chǎn)基金管理公司之一。

　　除投資界外，一些房地產(chǎn)公司也不看好今年的房地產(chǎn)市場。旭輝地產(chǎn)董事長林中表示，今年上半年市場會(huì)比下半年好，“分化”是關(guān)鍵詞，市場全局會(huì)相對比較平穩(wěn)，但今年整體增長性指標(biāo)會(huì)比2013年差。

　　他認(rèn)為房價(jià)環(huán)比漲幅、同比漲幅、新開工面積、投資量等各種指標(biāo)增長率，均會(huì)有所回落。

　　在這種情況下，林中要求旭輝能做到多賣樓，少買地，不當(dāng)“地王”，現(xiàn)金流占比達(dá)到總資產(chǎn)20%以上。

　　PE看空樓市

　　作為2010年就進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)，諾亞財(cái)富旗下歌斐以PE基金管理起步，并逐步壯大房地產(chǎn)基金規(guī)模，截至去年底，公司房地產(chǎn)基金規(guī)模已達(dá)260億元。其與2013年風(fēng)頭正勁的房企陽光城合作的一期房地產(chǎn)基金，在今年二季度即可提前一年實(shí)現(xiàn)清算，歌斐目前預(yù)測該基金的整體投資回報(bào)率在2倍左右。

　　在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，作為國內(nèi)房地產(chǎn)基金龍頭企業(yè)的諾亞財(cái)富規(guī)劃新一輪發(fā)展轉(zhuǎn)折點(diǎn)，表明了投資界對房地產(chǎn)行業(yè)的大勢判斷，正如歌斐資產(chǎn)合伙人譚文虹表示，今年公司地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)將從此前的單純的單項(xiàng)目融資升級到組合管理，以及充分運(yùn)用金融工具和注重資產(chǎn)運(yùn)營。

　　陽光城總裁陳凱也透露，一般與基金公司合作都會(huì)拿房企認(rèn)為最安全的項(xiàng)目?！凹幢闶袌龀霈F(xiàn)大的問題，還是能夠去化快，安全第一。”陳凱說，目前基金參與的項(xiàng)目有7個(gè)，當(dāng)調(diào)控大周期來的時(shí)候，項(xiàng)目開發(fā)銷售周期可能會(huì)拉長，因此去化快非常重要。陳凱還特別強(qiáng)調(diào)了今年要現(xiàn)金為王。

　　樓市釋放下滑信號(hào)

　　不僅僅房企和第三方機(jī)構(gòu)，近期多方釋放的信號(hào)正顯示：市場在下滑。

　　據(jù)央行上海總部報(bào)告顯示，2014年2月，上海市本外幣個(gè)人住房貸款增加56.9億元，環(huán)比少增59.7億元，同比多增21.2億元。

　　德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟分析認(rèn)為，2月上海個(gè)人房貸增幅環(huán)比回落扣除春節(jié)假期因素，也與第一季度信貸政策偏緊，放款時(shí)間延長有關(guān)。另一方面，二套房首付比例上調(diào)不久，多家銀行在年初陸續(xù)取消首套房優(yōu)惠利率，無疑增加了客戶的購房成本，尤其是剛需群體，影響面較大。往年的第一季度信貸寬裕，然而今年進(jìn)入3月份依舊延續(xù)年末偏緊的政策，預(yù)計(jì)交易量的下滑將延續(xù)到第二季度。

　　而來自二手房市場的另一個(gè)信號(hào)是：市區(qū)內(nèi)出現(xiàn)房東集體降價(jià)的現(xiàn)象。據(jù)德佑地產(chǎn)普陀區(qū)新湖店人員介紹，本月前三周，單店共成交7套新湖明珠城，即使在去年的銷售旺季，不過3-4套，究其原因，主要是房東的集中降價(jià)。

　　他舉例說，該店其中成交的一套新湖明珠城兩房，房東1月初的掛牌價(jià)為500萬元，由于市場持續(xù)降溫，春節(jié)后，房東主動(dòng)降價(jià)30萬元，而隨后一降再降，最終以447萬元的價(jià)格成交。前后計(jì)算，實(shí)質(zhì)降幅達(dá)10.6%。

　　陸騎麟認(rèn)為：就目前而言，房地產(chǎn)市場受調(diào)控政策、信貸等因素的持續(xù)影響，需求量并未有回升跡象，并且一些城市持續(xù)出現(xiàn)降價(jià)的情況，對于上海的樓市也會(huì)產(chǎn)生較大的心理影響，未來房價(jià)產(chǎn)生了降價(jià)的可能性。

　　而中低端樓盤近期供應(yīng)量大增，但成交依舊緩慢，尤其是剛需樓盤的成交不見好轉(zhuǎn)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢獲悉，3月1-23日，網(wǎng)上房地產(chǎn)最低報(bào)價(jià)在3萬元/平方米以下的樓盤共有23個(gè)項(xiàng)目，供應(yīng)面積合計(jì)53.65萬平方米，而期間，單價(jià)在3萬元/平方米以下的樓盤成交量為41.03萬平方米，不少中低端項(xiàng)目的成交表現(xiàn)乏力。

來源：中國行業(yè)研究網(wǎng)

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