各地樓市冷熱不均 樓市調(diào)控告別"一刀切"

　　就李克強(qiáng)總理所做政府工作報(bào)告中有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的五大熱門(mén)問(wèn)題，本報(bào)對(duì)話了業(yè)內(nèi)數(shù)位專家。專家們普遍認(rèn)為，2014年中央調(diào)控方向基本告別“一刀切”，更注重增加供應(yīng)和差異化調(diào)控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大規(guī)模加快棚改和城中村改造，對(duì)房企的未來(lái)城市布局和市場(chǎng)選擇有指引意義。

　　各地樓市冷熱不均

　　雙向調(diào)控勢(shì)在必行

　　十二屆全國(guó)人大二次會(huì)議3月5日開(kāi)幕，李克強(qiáng)總理代表國(guó)務(wù)院向大會(huì)作政府工作報(bào)告。政府工作報(bào)告中多處涉及房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)容，引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的熱議。

　　“房?jī)r(jià)調(diào)控”變?yōu)椤耙种仆稒C(jī)投資性需求”九字箴言

　　政府工作報(bào)告中，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的表述發(fā)生了明顯變化。其中，最重要的一點(diǎn)是，不碰“房?jī)r(jià)”，且少提“調(diào)控”。一套比較合理的行業(yè)治理思路，脈絡(luò)漸次浮現(xiàn)。

　　對(duì)于今年政府工作報(bào)告首次未提房?jī)r(jià)調(diào)控，政協(xié)委員、住建部副部長(zhǎng)齊驥的理解是，報(bào)告不是沒(méi)提，而是有九字箴言：“抑制投機(jī)投資性需求”，這意味著一線城市要遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出，同時(shí)雙向調(diào)控，對(duì)庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭就認(rèn)為：“抑制投機(jī)投資性需求這一措辭，表明政府的態(tài)度是，即便要發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，暫時(shí)仍不會(huì)放開(kāi)對(duì)于投機(jī)投資性需求的調(diào)控，也就是說(shuō)，限購(gòu)限貸至少今年不會(huì)全面退出?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉業(yè)則認(rèn)為：“繼續(xù)抑制房地產(chǎn)投資，調(diào)控存在繼續(xù)加碼的可能性，但‘一刀切’的政策不會(huì)再出現(xiàn)?！?/p>

　　業(yè)界認(rèn)為，調(diào)控不再“一刀切”也就意味著不同地區(qū)、不同城市的不同市場(chǎng)形態(tài)將實(shí)施不同的調(diào)控目標(biāo)與方式。當(dāng)前，一線城市房?jī)r(jià)偏熱，供不應(yīng)求，所以要求從嚴(yán)調(diào)控，一手增加供應(yīng)，一手抑制需求，但同時(shí)，許多三四線城市房?jī)r(jià)溫和甚至下跌，供大于求，那就需要減少供應(yīng)。對(duì)于庫(kù)存量大的城市，則要穩(wěn)定市場(chǎng)需求、鼓勵(lì)合理需求。

　　設(shè)定保障房建設(shè)目標(biāo)可穩(wěn)定商品房預(yù)期

　　楊紅旭認(rèn)為，這次政府工作報(bào)告涉及房地產(chǎn)的部分，是以保障性住房為重點(diǎn)的。對(duì)于保障性住房，包括棚改房，非常重視，新開(kāi)工和竣工指標(biāo)都很具體：今年新開(kāi)工保障房70O萬(wàn)套以上，其中各類棚戶區(qū)47O萬(wàn)套以上，提高大城市保障房比例，基本建成48O萬(wàn)套。推進(jìn)公租房和廉租房并軌運(yùn)行。加強(qiáng)住房保障后，商品住宅市場(chǎng)也就可以減少干預(yù)，從而盡快構(gòu)建起“政府主導(dǎo)保障房，市場(chǎng)主導(dǎo)商品房”的“雙軌制”格局。

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，在保障房體系上提出公租房與廉租房并軌，推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)型保障房，這不僅減輕了地方政府在保障房建設(shè)方面的資金、管理壓力，在分配環(huán)節(jié)減少牟利漏洞，將保障性住房分配到真正需要的城市中低收入家庭，分流普通商品房市場(chǎng)需求，長(zhǎng)期有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。 記者 王荔玨

　　關(guān)于“不提房地產(chǎn)調(diào)控”

　　將趨于“去行政化”

　　問(wèn)

　　今年的政府工作報(bào)告中只字未提“房地產(chǎn)調(diào)控”，也沒(méi)有講“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭”。這為今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)定下了一個(gè)什么基調(diào)？政府在當(dāng)中將處于怎樣的角色？不提調(diào)控是否意味著金融調(diào)控手段今后會(huì)減少？

　　答

　　韓世同：今年報(bào)告其實(shí)也提到房地產(chǎn)調(diào)控，但的確沒(méi)有提遏制房?jī)r(jià)問(wèn)題。這可能是基于：一是目前對(duì)房地產(chǎn)主要還是采取深化改革、構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制的做法；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)分化，國(guó)內(nèi)大部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由熱變冷，只有少部分一二線城市還偏熱，因此原有的調(diào)控政策和措施也不宜一刀切。而政府未來(lái)將應(yīng)該從市場(chǎng)的參與者逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐龑?dǎo)者和管理者，今后行政的調(diào)控手段會(huì)逐步退出，市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的手段包括金融的手段應(yīng)該會(huì)強(qiáng)化。

　　黎文江：金融調(diào)控手段今后還要繼續(xù)，流動(dòng)性仍然不會(huì)放松，今年央行對(duì)房企融資、房貸不會(huì)放松，限貸政策仍將繼續(xù)。

　　黃韜：不提“房地產(chǎn)調(diào)控”或“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭”不代表調(diào)控方向改變。本次政府工作報(bào)告提“改革”足有77次之多，相信未來(lái)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、金融等諸多方面進(jìn)行深化改革，類似土地財(cái)政、土地供應(yīng)政策也會(huì)涉及，故此在政府工作報(bào)告中不是單一針對(duì)房地產(chǎn)作出特定表達(dá)，但若這些改革都能落到實(shí)處，從長(zhǎng)期來(lái)看也可以達(dá)到房地產(chǎn)調(diào)控的效果。

　　梁永光：未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控將趨于“去行政化”，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，政府的歸政府，將會(huì)是一種常態(tài)。政府今后將會(huì)以更多的市場(chǎng)化調(diào)控手段來(lái)保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。

　　黎慶文：我覺(jué)得政府更加以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段來(lái)替代行政手段，與十八大精神中強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)按市場(chǎng)規(guī)律辦事的原則吻合。

　　關(guān)于“分類調(diào)控，

　　抑制投機(jī)投資性需求”

　　熱“蓋帽”冷“托底”

　　問(wèn)

　　這是否為住建部部長(zhǎng)姜偉新的“雙向調(diào)控”解開(kāi)了謎底？如何理解“分類調(diào)控”？“抑制投機(jī)投資性需求”的具體做法會(huì)否跟往年有所不同？

　　答

　　韓世同：“雙向調(diào)控”應(yīng)該是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化而提出的，對(duì)熱的區(qū)域還要向下打壓和調(diào)控，而對(duì)冷的城市可能要采取向上推拉和托抬。業(yè)界有一個(gè)更明確一點(diǎn)的說(shuō)法就是“蓋帽托底”，一線城市和少數(shù)二線城市房?jī)r(jià)一再地上漲，還需要向下調(diào)控，要“蓋帽”；而三四線城市樓市降溫影響了地方財(cái)政收入，甚至加劇了整個(gè)經(jīng)濟(jì)放緩的形勢(shì)，因此要向上調(diào)控，要“托底”。

　　黎文江：“分類調(diào)控”是對(duì)以往調(diào)控“一刀切”政策的反思。參與房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市，今年初已有好幾個(gè)城市房?jī)r(jià)開(kāi)始下降，所以，應(yīng)該分類對(duì)待?！耙种仆稒C(jī)投資性需求”的具體做法，今后可能由地方政府按分類調(diào)控的辦法，實(shí)施限購(gòu)或不限購(gòu)。全國(guó)整體的取消限購(gòu)，估計(jì)要看保障房的供應(yīng)完成情況及房地產(chǎn)稅的實(shí)施情況。

　　黃韜：對(duì)于“分類調(diào)控”可以有多種理解，我認(rèn)為既可以理解為——對(duì)不健康的商品化樓市供應(yīng)，繼續(xù)進(jìn)行限貸限售限價(jià)限購(gòu)，不會(huì)放松；對(duì)保障房則是要“托”，進(jìn)行大量建設(shè)?；蛟S還可以理解為政府對(duì)不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)采取不同的調(diào)控方法。

　　梁永光：截至目前，并沒(méi)有對(duì)于雙向調(diào)控一個(gè)明確而合理的解釋。投機(jī)投資需求是一直都被打壓的對(duì)象，而“首置”、“首改”等剛性需求，則一直是政策鼓勵(lì)的對(duì)象。分類調(diào)控，更多應(yīng)該是指減少對(duì)市場(chǎng)的直接行政干涉。對(duì)于投機(jī)投資需求的抑制，目前有一些新動(dòng)向，如商業(yè)地產(chǎn)限售等，但不會(huì)成為市場(chǎng)的主流。

　　黎慶文：我認(rèn)為這與未來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化發(fā)展的預(yù)期相關(guān)，所以要分不同類別不同地區(qū)適用不同的政策，“分類”可以理解為檔次、產(chǎn)權(quán)方式、商業(yè)或住宅。

　　關(guān)于“房產(chǎn)稅”

　　短期內(nèi)難全面開(kāi)征

　　問(wèn)

　　報(bào)告只以“做好房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作”一筆帶過(guò)，今明兩年正式推出房產(chǎn)稅的可能性有多大？

　　答

　　韓世同：從物權(quán)法立法程序來(lái)看，房產(chǎn)稅立法就很難。本屆政府決心走立法程序，不僅是房產(chǎn)稅，而且還是房地產(chǎn)稅立法，既有房產(chǎn)稅立法又有地產(chǎn)稅立法，應(yīng)該會(huì)涉及面更廣、立法程序會(huì)更復(fù)雜。如果要等立法后才試點(diǎn)和實(shí)行，今年正式推出的可能性不大。但如果房地產(chǎn)稅采用行政立法，由國(guó)務(wù)院頒布一個(gè)房地產(chǎn)稅的暫行條例就可以開(kāi)始試行和施行了。

　　黎文江：今明兩年正式推出房地產(chǎn)稅的可能性很低。一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記尚未正式啟動(dòng)；另一方面，有關(guān)房地產(chǎn)稅立法的研究機(jī)構(gòu)，剛剛由全國(guó)人大法工委與國(guó)務(wù)院等部門(mén)協(xié)調(diào)成立，未到立法程度。

　　黃韜：從政府工作報(bào)告的表述來(lái)看，今明兩年推出房產(chǎn)稅的可能性不大。不過(guò)，在政府工作報(bào)告中繼續(xù)提及房產(chǎn)稅，相信是表達(dá)一種姿態(tài)，尋求房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控的方向堅(jiān)持不變。

　　梁永光：房產(chǎn)稅的推出，是一個(gè)系統(tǒng)工程。在目前各方面的配套措施并沒(méi)有到位的情況下，房產(chǎn)稅短期內(nèi)推出的可能性不高。

　　黎慶文：因?yàn)槲磥?lái)中期而言，地區(qū)性房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期分化越來(lái)越明顯，所以房地產(chǎn)稅可能由不同地區(qū)的地方政府各自制定出臺(tái)，而房產(chǎn)稅影響較調(diào)控政策更為深遠(yuǎn)，相信地方政府都會(huì)謹(jǐn)慎對(duì)待，全國(guó)性房地產(chǎn)稅出臺(tái)的可能性較低，估計(jì)只有個(gè)別地方能出臺(tái)地方性的房地產(chǎn)稅作為示范。

　　關(guān)于“城鎮(zhèn)化3個(gè)1億人”

　　釋放需求利好樓市

　　問(wèn)

　　促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。這將對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)什么可以期待的前景？

　　答

　　黎慶文：總的來(lái)說(shuō)是房地產(chǎn)在舊城改造、東部沿海城市擴(kuò)張和中西部新城鎮(zhèn)建設(shè)將有巨大的發(fā)展空間。1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，我理解主要指那些走出農(nóng)村并一直在城鎮(zhèn)務(wù)工的農(nóng)民工，基本來(lái)源于中西部，務(wù)工在沿海城市，這部分落戶的房屋需求估計(jì)超過(guò)80%需要在房地產(chǎn)市場(chǎng)上解決；改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，預(yù)計(jì)將激發(fā)一二線城市大量的舊改房地產(chǎn)項(xiàng)目的出現(xiàn)；引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化，估計(jì)國(guó)家有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)政策傾斜在中西部，促進(jìn)就業(yè)城鎮(zhèn)化，形成福利城鎮(zhèn)化和住房城鎮(zhèn)化。

　　黎文江：“三個(gè)1億人”是宏偉的目標(biāo)，要實(shí)現(xiàn)需要很長(zhǎng)的時(shí)間。城鎮(zhèn)化首先是城鎮(zhèn)要有產(chǎn)業(yè)，才能帶動(dòng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口成為產(chǎn)業(yè)人口落戶城鎮(zhèn)，避免鄂爾多斯的“鬼城”教訓(xùn)。

　　韓世同：這些項(xiàng)目對(duì)于消化三四線的房產(chǎn)庫(kù)存和建材庫(kù)存、改善中低收入者住房、促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展會(huì)有一定的作用，但對(duì)于盤(pán)活三四線房地產(chǎn)而言可能作用不大。

　　黃韜：人口轉(zhuǎn)移、城市改造以及城鎮(zhèn)化的目標(biāo)對(duì)地產(chǎn)有利好，起到一定的保證作用。此外，這次“三個(gè)1億人”的表述對(duì)目標(biāo)進(jìn)行分類分解，非簡(jiǎn)單地對(duì)城市進(jìn)行升格，并非把二線變一線，或者加建特區(qū)或國(guó)家新區(qū)等。我相信“三個(gè)1億人”是本屆政府刺激內(nèi)需的一種做法。

　　梁永光：首先，中小型城市仍將是城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場(chǎng)，還將享受城鎮(zhèn)化釋放的紅利。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，需謹(jǐn)防前幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。其次，三舊改造等帶來(lái)的住房需求，還將大幅上漲。這同時(shí)意味著房?jī)r(jià)有可能上升，尤其是一線城市以及明星的二線城市。

　　關(guān)于“住房保障機(jī)制”

　　民間資金空間大

　　問(wèn)

　　報(bào)告提出“創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持”。今后保障房的建設(shè)資金方面會(huì)不會(huì)有更靈活的融資渠道？民間資金有沒(méi)有發(fā)揮作用的空間？

　　答

　　黃韜：這段表述對(duì)“北上廣”一線市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，并非很新，因?yàn)閺V州、北京、上海這一年多來(lái)土地拍賣基本上都是競(jìng)地價(jià)、競(jìng)配建，確保保障房的供應(yīng)，這個(gè)方向是針對(duì)全國(guó)市場(chǎng)的。我相信，“采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式”是歡迎社會(huì)力量包括開(kāi)發(fā)商參與保障房建設(shè)。政府曾經(jīng)表示，確保保障房建設(shè)利潤(rùn)3%~5%，對(duì)于遇到市場(chǎng)調(diào)整的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商參與保障房也可以獲得一定的利潤(rùn)保證。再往深一點(diǎn)說(shuō)，保障房的資金投入可以打包成一個(gè)基金，政府適當(dāng)提高保障房建設(shè)利潤(rùn)到6%或8%，與債券相約，相信會(huì)在金融市場(chǎng)上很受歡迎。

　　黎文江：目前，北京、廣州等地都采取土地出讓時(shí)捆綁配建保障房的方法，由房企負(fù)責(zé)建成保障房交給政府分配。實(shí)際上，羊毛出在羊身上，最終這些保障房投資，以房?jī)r(jià)的形式落在買(mǎi)家身上。所以，應(yīng)當(dāng)既要使民間資金正當(dāng)正式地發(fā)揮作用，又要有相對(duì)穩(wěn)健的投資回報(bào)。公租房、廉租房不可能期望回報(bào)，民間資金只可投入“共有產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)，該房建成出售后就給予民間資金回報(bào)。該房業(yè)主以后再出售，只與政府分成，民間資金不再參與回報(bào)。

　　韓世同：住房保障機(jī)制的完善可能需要深化改革才能達(dá)成。建議參照香港的辦法，由政府提供土地和啟動(dòng)資金、由社會(huì)公益組織來(lái)運(yùn)作，居屋按市場(chǎng)七成定價(jià)，獲利的收益貼補(bǔ)公屋。

　　黎慶文：未來(lái)財(cái)政撥款將不是保障性建設(shè)的主導(dǎo)資金，不排除會(huì)出臺(tái)優(yōu)惠政策和機(jī)制鼓勵(lì)民間資金加入進(jìn)來(lái)并成為主導(dǎo)資金。

　　梁永光：如要切實(shí)完成中央提出的大規(guī)模保障房建設(shè)，在融資渠道方面，需要有不少的創(chuàng)新。如由地方政府監(jiān)管，引入第三方等形式。

來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào)

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