房地產(chǎn)市場集中度加大對行業(yè)發(fā)展不利

　　越來越多證據(jù)顯示馬年樓市處于一個危險的時刻，除了任志強與王石等人的警告外，有學(xué)者認(rèn)為，縱觀世界經(jīng)濟發(fā)展史，很少有國家的房地產(chǎn)市場可以連續(xù)十多年持續(xù)上漲而不調(diào)整的。

　　如今已有太多的跡象顯示，我國房地產(chǎn)市場自2003年以來的黃金發(fā)展期即將結(jié)束。一些數(shù)據(jù)似乎也在支撐著這樣的判斷，某機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月份北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，成交套數(shù)、成交面積的環(huán)比、同比均萎縮了四至五成左右。

　　但是，解讀這樣的數(shù)據(jù)與現(xiàn)象要特別小心。因為中國樓市似乎成了一個九命貓，摔了幾次仍從絕境出觸底大反彈。最典型的是2009年二季度與2013年二季度兩次樓市戲劇性的大逆轉(zhuǎn)。2008年樓市狀態(tài)是非常危險的，那時中國經(jīng)濟是需要樓市的火車頭啟動，將中國經(jīng)濟拉出低谷，然而，隨即展開的大反彈和延續(xù)性的刺激讓中國樓市不僅僅成為絕境中的白衣騎士，在出現(xiàn)明顯的過熱和經(jīng)濟泡沫后，刺激性的貸款和源源不斷的貨幣超發(fā)，將中國樓市推向了一個并不是很好的境地。成交量被腰斬，可能會對樓市不利，但至于價格是進入下跌通道，兩點是關(guān)鍵性決定因素：貨幣超發(fā)否？政策真實意圖是什么？

　　2013年樓市的大反轉(zhuǎn)與2009年樓市的大反轉(zhuǎn)雖然啟動原因不同，但卻出現(xiàn)驚人的歷史重演，其形成驚天大逆轉(zhuǎn)的機制幾乎完全一致，但由于當(dāng)時我們沒能及時關(guān)注這種狀況，致使樓市從冰海兩重天的狀態(tài)瞬間轉(zhuǎn)換成為萬馬奔騰的暴漲狀態(tài)，大量的城市出現(xiàn)了超過20%的上漲幅度。2013年樓市突然暴漲出現(xiàn)了一個空頭死絕的形態(tài)，從樓市輿論以及街頭巷尾的談?wù)撝芯涂梢钥闯鲞@種狀況是如何發(fā)生的。樓市的暴熱讓死空頭們或改口，或被自己的粉絲圍殲。就街談巷議來看，政府不希望房價跌的談?wù)撛絹碓蕉?，而此后的調(diào)控政策執(zhí)行力度松得不能再松了，大量的資金蜂擁涌入房地產(chǎn)市場，在一線城市帶領(lǐng)下，全國樓市出現(xiàn)了爆炸性的牛市行情。溫州與鄂爾多斯樓市兩個倒霉蛋不但沒有成為警示泡沫出現(xiàn)后的破壞性后果，反而成為政策松動的借口。這樣一輪樓市的牛市行情，先不說給中國經(jīng)濟帶來了重大隱患，僅僅就對樓市的生態(tài)改變，已經(jīng)是非常惡劣了。

　　地價大規(guī)模地上漲，大量中小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)從這個高速運轉(zhuǎn)的機器中甩了出來。寡頭壟斷不斷集中，出現(xiàn)了所謂的“千億俱樂部”集團。媒體分析稱，從萬科的一家獨大，到與綠地、萬達、保利、中海、碧桂園、恒大的“七雄爭霸”，千億房企擴容徹底引爆了2013年的行業(yè)沸點。另外，2013年全年銷售業(yè)績已經(jīng)超過600億元的華潤置地、世茂地產(chǎn)等標(biāo)桿房企，也被看作是2014年“千億房企”的種子選手。對此，有研究機構(gòu)預(yù)測：房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進一步上升，2014年有望首次出現(xiàn)雙“兩千億”格局，即萬科和綠地將率先進入2000億行列，而千億俱樂部還將繼續(xù)擴容。

　　對于這樣一個判斷我們暫不做評價，但有一點是確證的，樓市寡頭壟斷情形正在加劇，房地產(chǎn)市場的集中度正在加大，這對于整個房地產(chǎn)市場來說，是非常不利的。歷史屢次證明，寡頭壟斷無論在市場經(jīng)濟，還是在古代的專制型經(jīng)濟，都會導(dǎo)致經(jīng)濟的低效率，扭曲經(jīng)濟公平的基本理念。大量的中小房企失去了在樓市生存的機會，大量開發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識到，只漲不跌的樓市對于自己發(fā)展是致命的，沒有回調(diào)，成本會越來越高，直到被擠出市場。對于購房者來說，只漲不跌的房價將市場機制內(nèi)在核心理論價格波動調(diào)節(jié)模式架空，表面上說我們更加市場化了，但從實質(zhì)上來說，我們離市場內(nèi)在本質(zhì)越來越遠，市場從來就不是從表面上建構(gòu)出來的。

　　回顧這些歷史，對于馬年樓市走勢至關(guān)重要，至少我們可以得出這樣的一個教訓(xùn)，我們調(diào)控系統(tǒng)是不能少的，放任價格機制僵化式上漲（其實已經(jīng)背離市場，根本就失去了價格調(diào)節(jié)機制了，是虛假的市場）會導(dǎo)致破壞性的后果?，F(xiàn)實從來就不是在市場與政府之間進行單項選擇的命題，在中國文化背景下，市場經(jīng)濟應(yīng)當(dāng)是人們自覺建構(gòu)出來的，而不僅僅是表面性建構(gòu)出來的。

來源：中國行業(yè)研究網(wǎng)

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀