我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)兩極分化加劇

　　2012-2013年度隨著中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)全面回暖與行業(yè)規(guī)模不斷壯大，調(diào)控政策逐漸趨穩(wěn)，住房需求持續(xù)釋放，住房企業(yè)銷售表現(xiàn)普遍良好，雖然三、四線城市交易量?jī)r(jià)整體表現(xiàn)一般，但2013年第一季度一、二線城市剛性需求與改善性需求的高位延續(xù)與持續(xù)釋放，致使全國(guó)整體住房市場(chǎng)交易量?jī)r(jià)齊升，超出預(yù)期。同時(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中度進(jìn)一步提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)甚至更強(qiáng)的局面進(jìn)一步凸顯。大型房企規(guī)模與業(yè)績(jī)迅速增長(zhǎng)，而中小房企市場(chǎng)份額逐漸萎縮，生存發(fā)展前途堪憂。

　　1、企業(yè)數(shù)量發(fā)展進(jìn)入縮減區(qū)間

　　從企業(yè)數(shù)量來(lái)看，隨著產(chǎn)業(yè)集中度的持續(xù)提升，大量的中小企業(yè)逐漸被擠出，2013年全國(guó)住房企業(yè)約為5萬(wàn)余家并且仍有進(jìn)一步縮減的趨勢(shì)。而規(guī)模較大、財(cái)力雄厚的住房企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍也普遍跨度廣泛，除建筑工程、物業(yè)管理外，還主要集中在能源開(kāi)發(fā)、國(guó)內(nèi)、國(guó)外貿(mào)易、批發(fā)零售、高新技術(shù)等領(lǐng)域。部分被勒令退出住房市場(chǎng)的央企依舊涉足住房產(chǎn)業(yè)，甚至不退反進(jìn)。

　　2、銷售額漲勢(shì)明顯

　　2012-2013年度住房企業(yè)商品房銷售額與銷售面積均漲勢(shì)明顯，2012年第四季度與2013年前三季度銷售總額為7.8萬(wàn)億元，比2011年第四季度與2012年前三季度6萬(wàn)億元的銷售額同比增長(zhǎng)30%。在供需矛盾突出的一線城市，住房企業(yè)通常通過(guò)多元化的營(yíng)銷模式和異質(zhì)化的住房產(chǎn)品來(lái)吸引顧客，降價(jià)促銷的策略并不常見(jiàn)。相反在大多二、三線城市，由于住房企業(yè)面臨較大的去庫(kù)存壓力，以價(jià)促量仍然是保證高周轉(zhuǎn)率的有效銷售策略。

　　3、房地產(chǎn)企業(yè)回流一線城市推高地價(jià)

　　土地購(gòu)置方面，房地產(chǎn)企業(yè)回流一線城市推高地價(jià)，一、二線城市地王頻出的火熱景象與一路走低的房企土地購(gòu)置面積總量形成鮮明對(duì)比。由于一線城市住房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升、利潤(rùn)空間巨大，而二、三線城市房?jī)r(jià)持續(xù)疲軟，許多之前因躲避調(diào)控政策而逃離北上廣的住房企業(yè)紛紛重返一線城市。同時(shí)中國(guó)住房企業(yè)的海外投資熱情繼續(xù)高漲，萬(wàn)科、綠地、碧桂園等十多家房企巨頭在海外投資規(guī)模已逾600億元，其中大部分項(xiàng)目位于海外華人購(gòu)房需求旺盛的發(fā)達(dá)國(guó)家，投資主要集中在住宅和旅游地產(chǎn)，也包括少量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　4、融資額高速增長(zhǎng)，資金鏈壓力有所緩解

　　與住房銷售、開(kāi)發(fā)投資變化趨勢(shì)相同，住房企業(yè)的融資額也呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，資金鏈壓力得到緩解。2012年10月至2013年9月，住房企業(yè)到位資金總額11.61萬(wàn)億元，比2011年10月至2012年9月的8.95萬(wàn)億元超出2.66億元，增幅為29.7%。同時(shí)擁有海外融資平臺(tái)的大型房企，或傾向于加大發(fā)行海外債券的力度，或通過(guò)銀團(tuán)貸款這種規(guī)模大、利率恰當(dāng)?shù)哪Ｊ綇暮Ｍ饽技Y金，以期增強(qiáng)資金流動(dòng)性并調(diào)整長(zhǎng)期債務(wù)結(jié)構(gòu)。2013年1月就有17家房企通過(guò)境外融資渠道獲取420億元資金，超過(guò)2012年海外融資總額的50%。海外融資額增速在2013年第二、三季度也都一直保持在20%以上。

　　二、中國(guó)住房企業(yè)的主要問(wèn)題

　　1、房企盈利能力有所降低

　　雖然房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均高于全部國(guó)有企業(yè)平均值，但是2012年度凈資產(chǎn)收益率、銷售收益率以及成本費(fèi)用利潤(rùn)率都出現(xiàn)不同程度的下滑，其中銷售收益率下滑最快，達(dá)到4.4個(gè)百分點(diǎn)。在上市房企中，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)下滑的企業(yè)從2011年的26家激增至87家。究其原因，表面是由于銷售額以及凈資產(chǎn)進(jìn)入高速增長(zhǎng)通道，其增速快于利潤(rùn)增速，導(dǎo)致財(cái)務(wù)指標(biāo)基數(shù)變大、指標(biāo)數(shù)值變小。而根本原因則是企業(yè)成本控制能力較弱，住房企業(yè)普遍重視外部銷售投資，疏忽于企業(yè)內(nèi)部成本控制。隨著市場(chǎng)環(huán)境中銷售、融資、土地以及人力成本的上升，費(fèi)用壓力擠壓利潤(rùn)空間也自然成為住房企業(yè)面臨的巨大問(wèn)題。

　　2、負(fù)債水平高、周轉(zhuǎn)速率慢推高房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　2012-2013年雖然房企銷售表現(xiàn)良好，大量資金快速回籠，但為了填補(bǔ)開(kāi)發(fā)投資額的缺口，融資額也迅猛增長(zhǎng)。其中，國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)同比增長(zhǎng)率在2013年9月達(dá)到36.1%，是除自籌資金和銷售回款外房企最主要的資金來(lái)源。同時(shí)，108家滬深上市住房企業(yè)中有94家在2013年第三季度的存貨周轉(zhuǎn)率小于1次，雖然略好于2012年同期的96家，但存貨周轉(zhuǎn)率仍然急需提高以消化存貨，增強(qiáng)現(xiàn)金流。因此，住房企業(yè)居高不下的債務(wù)水平與緩慢的存貨周轉(zhuǎn)效率相疊加就會(huì)成倍增長(zhǎng)企業(yè)債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)，危及企業(yè)生存發(fā)展。

　　3、經(jīng)營(yíng)管理欠規(guī)范，財(cái)務(wù)粉飾、尋租現(xiàn)象突出

　　根據(jù)2013年7月商務(wù)部研究院信用評(píng)級(jí)與認(rèn)證中心發(fā)布的《中國(guó)非金融上市公司財(cái)務(wù)安全評(píng)估報(bào)告》，房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)安全指數(shù)在所有20個(gè)行業(yè)中排名墊底，存在著資產(chǎn)效率低下、資產(chǎn)泡沫化嚴(yán)重、借款效率低下、債務(wù)支付緩慢等諸多問(wèn)題。據(jù)調(diào)查，存在財(cái)務(wù)粉飾嫌疑的住房企業(yè)多達(dá)96家，在129家樣本中占比高達(dá)74.4%。住房企業(yè)尋租現(xiàn)象同樣泛濫。根據(jù)蘭德咨詢公司報(bào)告，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)中共有116個(gè)潛在尋租點(diǎn)，貫穿了從獲批項(xiàng)目、規(guī)劃、采購(gòu)、建設(shè)到營(yíng)銷整個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)。

　　4、大型房企爭(zhēng)相出海，投融資風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

　　中外房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)與制度存在著巨大差異，沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分的了解就大踏步出海經(jīng)營(yíng)，無(wú)疑會(huì)有水土不服而折戟國(guó)外的風(fēng)險(xiǎn)。海外發(fā)債或銀團(tuán)貸款等融資模式會(huì)導(dǎo)致杠桿性提升，給房企帶來(lái)的負(fù)面影響很可能大于其改善資金流動(dòng)性的正面作用。如果房企繼續(xù)按目前的頻率激進(jìn)發(fā)債擴(kuò)張，數(shù)年后債務(wù)到期時(shí)間將會(huì)高度集中，一旦市場(chǎng)銷售陷入困境，則發(fā)債人評(píng)級(jí)將很有可能被下調(diào)并且資金流動(dòng)性會(huì)進(jìn)一步惡化。除此之外，匯率波動(dòng)、國(guó)際稅收以及海外的政治環(huán)境等這些外部因素，也都會(huì)對(duì)海外融資的風(fēng)險(xiǎn)與成本產(chǎn)生巨大影響。

　　三、促進(jìn)住房企業(yè)進(jìn)一步平穩(wěn)健康發(fā)展的政策建議

　　1、完善法律法規(guī)與政策制度，規(guī)范房企經(jīng)營(yíng)行為

　　房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，同時(shí)又是所有行業(yè)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)重災(zāi)區(qū)，財(cái)務(wù)粉飾、偷稅漏稅、尋租現(xiàn)象等嚴(yán)重問(wèn)題所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)不可估量。因此亟需完善相關(guān)法律法規(guī)和政策制度來(lái)加強(qiáng)對(duì)房企的監(jiān)督，有效約束房企經(jīng)營(yíng)行為，促使整個(gè)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。具體來(lái)說(shuō)，首先應(yīng)加大對(duì)住房企業(yè)資質(zhì)審批審核力度和對(duì)違規(guī)企業(yè)的懲罰力度，拒絕有不規(guī)范經(jīng)營(yíng)“前科”的企業(yè)或集團(tuán)進(jìn)入住房市場(chǎng)，對(duì)發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為的住房企業(yè)予以懲戒或直接清退出市；其次，還要加強(qiáng)對(duì)住房企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的審計(jì)，對(duì)容易進(jìn)行財(cái)務(wù)粉飾的具體財(cái)務(wù)指標(biāo)制訂行業(yè)規(guī)范；最后，盡快建立健全多部門協(xié)調(diào)監(jiān)管的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加大信息公開(kāi)披露，使住房企業(yè)業(yè)務(wù)流程更加透明公正，遏制尋租行為。

　　2、增強(qiáng)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)擔(dān)當(dāng)，發(fā)揮其積極作用

　　國(guó)有房企憑借其先天性的融資優(yōu)勢(shì)和政策優(yōu)勢(shì)在土地市場(chǎng)中呼風(fēng)喚雨，推高土地價(jià)格，屢次刷新地王紀(jì)錄，限制了其他住房企業(yè)的發(fā)展，更重要的是間接推高了商品住宅的價(jià)格。因此，應(yīng)明確國(guó)有房企的社會(huì)擔(dān)當(dāng)，將國(guó)計(jì)民生與社會(huì)責(zé)任作為國(guó)有房企的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與職責(zé)，包括要求其承擔(dān)保障性住房建設(shè)任務(wù)、嚴(yán)懲其在商品房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)和壟斷行為。同時(shí)嚴(yán)格督促主業(yè)非房地產(chǎn)的央企盡快完全退出住房市場(chǎng)，控制國(guó)有資產(chǎn)在住房市場(chǎng)中所占比重。

　　3、小規(guī)模房企需“開(kāi)源節(jié)流”，提高周轉(zhuǎn)率

　　房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)率下降已成明顯趨勢(shì)，對(duì)于融資渠道不暢、資金壓力較大、靠少量項(xiàng)目維系的小型房企來(lái)說(shuō)，企業(yè)的生存應(yīng)該處于首要位置。因此在穩(wěn)步運(yùn)營(yíng)的前提下，小型房企需認(rèn)準(zhǔn)自身產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)確定位市場(chǎng)需求，爭(zhēng)取到持續(xù)穩(wěn)定的市場(chǎng)份額。同時(shí)靈活運(yùn)用定價(jià)策略，必要時(shí)適當(dāng)降價(jià)加快去庫(kù)存化，以提升銷售業(yè)績(jī)?yōu)榍疤?，擺脫以個(gè)別項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)為主的發(fā)展模式。小型房企開(kāi)源也需節(jié)流，一方面提高周轉(zhuǎn)率，加速推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化流程，加快資金回籠速度，另一方面也需要注重企業(yè)內(nèi)部的成本管理，通過(guò)完善相關(guān)制度、明確細(xì)化成本控制方案、適當(dāng)調(diào)整高管薪酬等方式，有效地降低行業(yè)運(yùn)營(yíng)成本上升對(duì)企業(yè)利潤(rùn)空間的擠壓。

　　4、海外投融資需謹(jǐn)慎防范風(fēng)險(xiǎn)

　　房企在出海之前就應(yīng)做足充分準(zhǔn)備，在進(jìn)行投融資項(xiàng)目的評(píng)估時(shí)，不單單要從資金成本與潛在收益的角度考量，更要對(duì)項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)做出預(yù)測(cè)，要看其是否符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與投資國(guó)政策環(huán)境要求。一旦決定出海投資或融資，就必須先對(duì)國(guó)外文化體制、法律規(guī)定、市場(chǎng)環(huán)境等方面做足功課以防“水土不服”。在進(jìn)入海外市場(chǎng)的方式中，建議國(guó)內(nèi)房企仍然選取與當(dāng)?shù)刈》科髽I(yè)合作或收購(gòu)項(xiàng)目等穩(wěn)妥策略。最關(guān)鍵的是要在投資、融資鏈的每個(gè)環(huán)節(jié)上能夠把握國(guó)外市場(chǎng)周期和特性，做到因地制宜、隨行就市、有效降低和分散風(fēng)險(xiǎn)。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)

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