樓市或將迎來溫和修復

　　按照相關部門“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的要求，首次購房和改善性換房方面有望得到更好的政策支持，降準也有利于需求釋放，從而加快市場修復。

　　據貝殼研究院分析，過去的經驗表明，寬松的貨幣政策會導致房地產市場升溫，均會帶來市場的繁榮。2008年以來，根據降準降息的時間緊湊度及存款準備金率和貸款利率實際變動的連續(xù)性，過往降準降息可分為7輪。從新房市場和二手房市場歷史成交量價來看，過去六輪降準降息后，市場確實出現(xiàn)了不同程度的回升。

　　歷史表明，貨幣寬松能夠推動房地產市場上行。降準/降息通過向市場釋放大量流動性，增加房貸額度，同時降低資金成本，促使房貸利率下降，促進購買力的釋放。

　　同時，降準降息帶來市場預期增強，需求加快入市。以北京為例，2012年以來，多次降準降息后，二手房客戶帶看成交比均出現(xiàn)下降，尤其是2012年及2015年的降準降息后，需求轉化速度明顯加快。

　　在供給端，降準降息后房企更易獲得低成本資金，拿地增多，土地溢價率上升，進一步促進市場預期向上，帶來市場供需兩旺。歷次降準降息后，房企累計資金來源同比普遍出現(xiàn)增長，土地成交面積及溢價率均有明顯回升。

　　房地產行業(yè)流動性不足的環(huán)境也有望繼續(xù)改善。一方面，降準釋放流動性的利好下，房貸利率下降、放款速度加快，房企經營現(xiàn)金流改善；另一方面，房企融資環(huán)境有望繼續(xù)邊際改善，房企合理的融資需求得到滿足，利于降低房企債務風險。

　　據貝殼研究院分析，此輪降準將會鞏固11月的底部復蘇局面，對今年四季度以及明年一季度的市場構成利好。從10月份開始，二手房市場在按揭額度逐步修復的支撐下，市場已經開始筑底復蘇。11月50城貝殼二手房整體成交量環(huán)比增長約2%，10月以來成交量連續(xù)兩月環(huán)比增長。11月50城中約一半的城市成交量環(huán)比回升。

　　盡管此次主管部門沒有提及“房住不炒”，但并不意味著對房地產調控的徹底轉向。且隨著“三線四檔”融資管控、房地產貸款集中度管理政策等覆蓋房企、消費者及金融機構的降杠桿長效機制的建立與不斷完善，金融與房地產之間的隔離越來越嚴。

　　同時，本次降準釋放的一部分資金將被金融機構用于歸還到期的中期借貸便利(MLF)，還有一部分被金融機構用于補充長期資金，降低企業(yè)融資成本，緩解企業(yè)經營壓力、穩(wěn)定經濟增長。

　　在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來，風險面前，房地產整體杠桿仍然不會擴張。在這兩年的金融整頓之下，房地產信貸穿透式監(jiān)管能力增強，貨幣借道進入房地產沒那么容易，也就是說，房地產難以出現(xiàn)2016年左右的強勢反彈。當前市場規(guī)模仍處歷史低位，市場修復仍需要時間，未來市場修復將是一個緩慢溫和的過程。

　　轉自：中國證券報·中證網

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