房價(jià)調(diào)控告別一刀切 差異化調(diào)控呼喚長效機(jī)制

　　11月全國百城住宅環(huán)比上漲0.68%,雖然已是連續(xù)第18個(gè)月環(huán)比上漲,但漲幅比上月縮小0.56個(gè)百分點(diǎn),為今年以來最低水平。這一顯著的變化,預(yù)示著房價(jià)漲勢有所減緩。另一方面,與一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市升級(jí)調(diào)控不同,徐州通過縮小限購區(qū)域、調(diào)整限購戶型等方式鼓勵(lì)需求,之前溫州、蕪湖也出臺(tái)了類似的鼓勵(lì)性政策。這顯示房地產(chǎn)調(diào)控地方差異化也更加明顯。

　　“針對(duì)不同城市房地產(chǎn)市場不斷分化的現(xiàn)狀,調(diào)控政策一改過去中央‘一刀切’的方式,更多由地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況針對(duì)性的出臺(tái)?！弊〗ú空哐芯恐行脑敝魅瓮醌k林表示,這種變化是在預(yù)料之中的。

　　事實(shí)上,11月份隨著北京“自住型商品房”政策浮出水面,各地樓市調(diào)控政策正在走向分化,房價(jià)漲幅過快的熱點(diǎn)城市紛紛出臺(tái)相應(yīng)的對(duì)策。

　　回顧全國,11月26日杭州市多部門聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,從6個(gè)方面收緊房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。最重要的措施卻是由人民銀行杭州支行同日作出的,將杭州二套房首付從6成提高至7成。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)統(tǒng)計(jì),11月中旬以來,已有包括廈門、武漢、南京、南昌、沈陽、長沙、杭州等6個(gè)二線城市,加上此前的4個(gè)一線城市以及更早前的鄭州市,目前已有11個(gè)城市收緊房地產(chǎn)調(diào)控。共同點(diǎn)是將二套房首付提至7成,3個(gè)一線城市和部分二線城市還將購房所需的納稅年限延長了。

　　對(duì)此,21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰表示,除上述城市外,不排除其他完成年度房價(jià)控制目標(biāo)有難度的城市,還會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)收緊。

　　或許正是因?yàn)?1月份部分熱點(diǎn)城市的“強(qiáng)化調(diào)控”,才導(dǎo)致11月百城房價(jià)漲幅的明顯回落。

　　這一點(diǎn)從北京等十大城市調(diào)查數(shù)據(jù)也可見一斑。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),11月十大城市住宅均價(jià)為18748元/平方米,環(huán)比上漲1.16%,比上月縮小0.79個(gè)百分點(diǎn)。其中,北京上漲0.18%,漲幅比上月大幅縮小2.38個(gè)百分點(diǎn),表明“京七條”對(duì)市場預(yù)期和房價(jià)的影響繼續(xù)釋放。

　　王玨林分析指出,從房地產(chǎn)調(diào)控政策來看,今后更多要看各個(gè)地方政府的具體政策,各個(gè)城市應(yīng)為各自區(qū)域的房價(jià)負(fù)責(zé)。但這只是“治表”,房地產(chǎn)調(diào)控未來的關(guān)注點(diǎn)還是長效機(jī)制的建立。

　　“總的來看,目前大城市房價(jià)上漲壓力仍很大,三四線城市樓市消化不良,行政調(diào)控預(yù)計(jì)短期內(nèi)不會(huì)退出?！∵@也是各地優(yōu)化調(diào)控政策的現(xiàn)實(shí)需要?！蓖醌k林說。

　　對(duì)此,住建部政策研究中心主任秦虹曾多次表示,已有的調(diào)控政策是有作用的,否則樓市早不是現(xiàn)在模樣。

　　她說,未來房地產(chǎn)調(diào)控政策方向長期不能變,但是在調(diào)控政策優(yōu)化方面土地、信貸、稅收還有很多空間可以繼續(xù)探索。這就不難理解,為何各地出臺(tái)有針對(duì)性的調(diào)控政策,有支持性的,也有限制性的。

　　秦虹認(rèn)為,建立長效機(jī)制的關(guān)鍵就是要構(gòu)建一個(gè)覆蓋全體居民居住需求的供應(yīng)體系,在改革的基礎(chǔ)上,施以各項(xiàng)土地的、財(cái)政的、稅收的、金融的配套改革政策并堅(jiān)定落實(shí)。這意味著,房地產(chǎn)各個(gè)相關(guān)領(lǐng)域的深層改革必不可少,如建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度等。這是一個(gè)漸進(jìn)過程,但注定對(duì)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)帶來深層次影響。對(duì)此,王玨林認(rèn)為,僅不動(dòng)產(chǎn)登記制度一項(xiàng)對(duì)抑制房產(chǎn)投資的潛在威懾力量就非常巨大。

來源：上海證券報(bào)

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