一線城市“搶地”樣本：土地“饑渴”助推融創(chuàng)奪地?zé)?/b>

　　一部中國(guó)房地產(chǎn)版的速度與激情正在融創(chuàng)中國(guó)的內(nèi)部上演。

　　拿下農(nóng)展館地塊不久,融創(chuàng)內(nèi)部馬不停蹄展開新的工作。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解,9月2日剛剛以5.07億元收購(gòu)滬上知名老盤香溢花城項(xiàng)目,截至目前十多天的時(shí)間,融創(chuàng)就奇跡般完成了7000多萬(wàn)元的銷售額,速度之快令人咋舌。

　　這僅僅只是一個(gè)項(xiàng)目。從2010年83億元的銷售額,到今年極有可能完成的450億元,再到半個(gè)月內(nèi)拿下上海亦莊、北京農(nóng)展館兩塊地王,融創(chuàng)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度甚至超過了一些龍頭房企。

　　“如果沒有十拿九穩(wěn)的把握,孫宏斌也許不會(huì)下手,但現(xiàn)在的風(fēng)險(xiǎn)的確就在于政策的不確定性?！币晃婚L(zhǎng)期關(guān)注融創(chuàng)的分析人士表示。

　　地王背后的圖謀

　　農(nóng)展館地王的影響力已經(jīng)讓融創(chuàng)成功地從一個(gè)區(qū)域房企上升為全國(guó)知名房企。也許,這也正是融創(chuàng)執(zhí)意拿下此地的又一原因。它在豐富了其北京區(qū)域產(chǎn)品線的同時(shí),也為其全國(guó)化戰(zhàn)略搭好了框架。

　　根據(jù)融創(chuàng)中國(guó)的中期業(yè)績(jī),2013年上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額236億元,同比增長(zhǎng)89%。同時(shí),行業(yè)排名從去年年底的第12名上升至目前的第11名。

　　此外,據(jù)融創(chuàng)中國(guó)在中期業(yè)績(jī)會(huì)中透露,今年下半年,將加大推案量,可售貨值達(dá)到700億元,包括220億元庫(kù)存及480億元新推項(xiàng)目。

　　高速周轉(zhuǎn)離不開土地的及時(shí)補(bǔ)倉(cāng)。截至今年6月底,融創(chuàng)中國(guó)總土地儲(chǔ)備存量為1653萬(wàn)平方米,其中權(quán)益土地儲(chǔ)備為1090萬(wàn)平方米,按照企業(yè)目前年度200萬(wàn)平方米銷量,可滿足未來(lái)7~8年開發(fā)需求。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理后發(fā)現(xiàn),目前在融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備中,上海占比最高,達(dá)到了38%,其次是天津和重慶,而北京占比不足10%。

　　來(lái)自申銀萬(wàn)國(guó)的研究報(bào)告指出,融創(chuàng)現(xiàn)有的約800萬(wàn)平方米權(quán)益可銷售土地儲(chǔ)備,大概能夠產(chǎn)生1500億元權(quán)益銷售額,這將有能力支撐公司銷售持續(xù)以每年30%的增速發(fā)展到2016年,但上海、北京雖然按價(jià)值計(jì)算占到了凈資產(chǎn)值的接近四成,但實(shí)際可售資源也不過100萬(wàn)平方米。

　　縱觀目前融創(chuàng)在北京的布局,除了與方興合作的金茂系產(chǎn)品之外,其獨(dú)立開發(fā)的項(xiàng)目在售的僅有西山壹號(hào)院以及即將入市的亦莊丹楓壹號(hào)。有接近融創(chuàng)中國(guó)的房地產(chǎn)人士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,“現(xiàn)在他們?cè)诒本┛梢哉f(shuō)是有錢沒地,特別到了最近的一個(gè)半月,拿地的決心就非常堅(jiān)決了。”

　　可控與不可控的風(fēng)險(xiǎn)

　　“我一直對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)悲觀,因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)不可能在經(jīng)濟(jì)下滑壓力巨大的環(huán)境下一枝獨(dú)秀。需要慎重選擇,我們選擇一線城市核心地段高端精品,我們有選擇有判斷有紀(jì)律,執(zhí)行得也很堅(jiān)決。”孫宏斌如此解釋奪地農(nóng)展館。

　　外界對(duì)于地王風(fēng)險(xiǎn)的猜測(cè),根源在于持續(xù)的宏觀調(diào)控,以及未來(lái)調(diào)控的不確定性。

　　通過融創(chuàng)中國(guó)的年報(bào)可以發(fā)現(xiàn),目前融創(chuàng)中國(guó)持有現(xiàn)金達(dá)145億元,遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期債務(wù)65.7億元,且短期貸款占總債務(wù)的比重不足30%。

　　“值得注意的是,企業(yè)凈負(fù)債率雖由去年的79%降至72%,依然處于行業(yè)中上水平。不過,參考銷售金額/有息債總額比值,比值越高反映企業(yè)償債能力越強(qiáng),可以看到,在已公布中期業(yè)績(jī)的標(biāo)桿房企中,融創(chuàng)中國(guó)排名靠前,該比值高達(dá)95%,說(shuō)明企業(yè)有足夠能力應(yīng)對(duì)債務(wù)壓力,風(fēng)險(xiǎn)可控?！盋RIC研究中心分析師朱一鳴表示。

　　“對(duì)于融創(chuàng)來(lái)說(shuō),最大的優(yōu)勢(shì)就在于其營(yíng)銷。包括其跟綠城的合作也是綠城出產(chǎn)品,融創(chuàng)負(fù)責(zé)營(yíng)銷?！敝煲圾Q告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。上述香溢花城項(xiàng)目,短短半月超過7000萬(wàn)元的銷售額,融創(chuàng)在營(yíng)銷方面的功力展露無(wú)遺?！斑@就能幫助其加速周轉(zhuǎn),快速補(bǔ)充現(xiàn)金流?！?/p>

　　“假設(shè)的前提是銷售都處于正常的狀態(tài),自然不會(huì)出現(xiàn)太大的問題,但比較擔(dān)心的就是市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)?！碧m德咨詢總裁宋延慶對(duì)此表示。

　　在融創(chuàng)拿下農(nóng)展館地塊之后,穆迪估計(jì),與去年土地金比較,公司今年平均土地收購(gòu)成本約20%~25%,增加未來(lái)一至兩年利潤(rùn)率收縮的風(fēng)險(xiǎn),如將新購(gòu)的土地計(jì)算在內(nèi),估計(jì)融創(chuàng)今年首8個(gè)月的合約土地收購(gòu)總計(jì)約173億元,相等于其275億元簽約銷售額的63%,去年上述比例為40%~45%。若公司維持收購(gòu)步伐,可能會(huì)削弱其流動(dòng)性及提高杠桿比率。

　　上述分析人士指出,“如果融創(chuàng)繼續(xù)保持這樣的拿地節(jié)奏,便會(huì)加大風(fēng)險(xiǎn),但依照現(xiàn)在的地塊情況來(lái)看,高端項(xiàng)目的利潤(rùn)狀況還是比較可觀的,如果能加快開發(fā)周期,風(fēng)險(xiǎn)還是可控的?！?/p>

　　對(duì)于奪地農(nóng)展館,融創(chuàng)中國(guó)相關(guān)人士此前對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,“我們認(rèn)為三環(huán)核心區(qū)域還是有很強(qiáng)的需求,我們也會(huì)在這兒做出具有全國(guó)標(biāo)桿意義的超高端項(xiàng)目”。

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