一線城市房地產(chǎn)大宗交易持續(xù)回暖

　　機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，以北京、上海為代表的一線城市房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)成交額居高不下，寫字樓、商辦市場(chǎng)延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)呈現(xiàn)積極信號(hào)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，工業(yè)物流、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)租公寓仍將是投資人關(guān)注的熱點(diǎn)領(lǐng)域。此外，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs放開，優(yōu)質(zhì)購物中心將迎新風(fēng)口。

　　市場(chǎng)有所反彈

　　戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，北京房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)成交額合計(jì)251億元，與2022年全年基本相當(dāng)；成交宗數(shù)創(chuàng)5年同期新高。

　　進(jìn)入三季度，市場(chǎng)延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)。戴德梁行中國(guó)區(qū)資本市場(chǎng)部主管劉兵對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，近期，以北京為代表的商辦大宗市場(chǎng)有所反彈，主要原因是國(guó)內(nèi)利息降低、自用和投資的交易有所恢復(fù)。當(dāng)前，價(jià)格已經(jīng)恢復(fù)到正常水平。

　　第一太平戴維斯華北區(qū)交易及咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人、高級(jí)董事溫書閱接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，2020年以來，國(guó)內(nèi)的寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)深度調(diào)整，商辦大宗投資成交額處于相對(duì)低位。近期，一些海外資本購置國(guó)內(nèi)商辦項(xiàng)目，如寫字樓、長(zhǎng)租公寓等引發(fā)廣泛關(guān)注，這很大程度上說明了海外資本對(duì)我國(guó)的商辦市場(chǎng)及優(yōu)質(zhì)樓宇長(zhǎng)期關(guān)注并持有看多的判斷。

　　市場(chǎng)回暖背景下涌現(xiàn)了一批典型成交案例。據(jù)戴德梁行介紹，上海松江天陽宿舍項(xiàng)目為華東大宗交易市場(chǎng)首個(gè)宿舍型保障性租賃住房成交項(xiàng)目，深南萬科里項(xiàng)目則是消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs新規(guī)推出后大灣區(qū)首宗商業(yè)成交，二者均為其所在領(lǐng)域的典型案例。

　　增加經(jīng)濟(jì)活力

　　在溫書閱看來，寫字樓市場(chǎng)比商業(yè)零售、酒店等業(yè)態(tài)更能反映國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平。海外資本購置寫字樓之后，一般會(huì)對(duì)收購后的樓宇進(jìn)行升級(jí)改造，通過成熟的“募-投-改-管-退”模式，增加資金收益率的同時(shí)形成投資閉環(huán)。越來越多的海外基金、資本參與到寫字樓市場(chǎng)的投資、更新活動(dòng)中，起到了盤活市場(chǎng)、增加經(jīng)濟(jì)活力的作用。

　　一些海外資本近年來加大了對(duì)國(guó)內(nèi)商辦、寫字樓項(xiàng)目的投資力度，并加速了城市更新的進(jìn)程。近年來興起的設(shè)計(jì)師事務(wù)所就是迎合寫字樓等商務(wù)樓宇更新而設(shè)立的，在寫字樓收并購市場(chǎng)火熱之時(shí)，這類設(shè)計(jì)師事務(wù)所的生意也非常好。這類專業(yè)機(jī)構(gòu)的設(shè)立，加速了以寫字樓為代表的城市更新進(jìn)度。

　　“作為專業(yè)的資產(chǎn)管理者，凱德發(fā)揮運(yùn)營(yíng)和資管能力優(yōu)勢(shì)，通過對(duì)項(xiàng)目的重新定位和升級(jí)改造，打造出符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。例如，公司看到企業(yè)和用戶對(duì)辦公空間的需求日益多元化，對(duì)靈活性、跨區(qū)域辦公等方面需求提升，通過打造差異化的辦公產(chǎn)品，為企業(yè)提供多樣的增值服務(wù)，滿足企業(yè)多樣化需求?！眲P德集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　呈現(xiàn)諸多新變化

　　溫書閱表示，寫字樓在經(jīng)歷了近幾年的深度調(diào)整后，需求端更加理性，行業(yè)呈現(xiàn)出良性發(fā)展的態(tài)勢(shì)。未來，重點(diǎn)看好大健康、新基建、硬科技、平臺(tái)經(jīng)濟(jì)等新近崛起的產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的寫字樓辦公空間租賃需求，這些行業(yè)有望推動(dòng)寫字樓市場(chǎng)邁向新的發(fā)展階段。對(duì)于業(yè)主方來講，在市場(chǎng)深度調(diào)整時(shí)，需要用更好的服務(wù)、更優(yōu)質(zhì)和專業(yè)的租賃策略來增加客戶黏性；需要相關(guān)主體更具有服務(wù)意識(shí)，帶領(lǐng)整個(gè)寫字樓、商辦市場(chǎng)向更高品質(zhì)方向發(fā)展。

　　“近年來，國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出諸多新變化。以北京為例，麗澤、通州等新興商務(wù)區(qū)的崛起，讓市場(chǎng)呈現(xiàn)多元化、多中心的特點(diǎn)。此外，甲級(jí)寫字樓的租戶結(jié)構(gòu)也發(fā)生了新的變化。過去幾年，聯(lián)合辦公、教育培訓(xùn)、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)是甲級(jí)寫字樓的‘風(fēng)口型’租戶。但隨著行業(yè)變遷，寫字樓的主力客群也在不斷發(fā)生調(diào)整、改變。新風(fēng)口、新賽道的涌現(xiàn)，也讓寫字樓行業(yè)的增長(zhǎng)極相應(yīng)發(fā)生改變?！睖貢啽硎?。

　　對(duì)于北京市場(chǎng)來說，麗澤、通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)等新興寫字樓商圈的興起，為市場(chǎng)和租戶提供了更多選擇。例如，隨著通州作為城市副中心快速崛起，城市副中心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系也初步成形。其中，運(yùn)河商務(wù)區(qū)作為城市副中心的重要組成部分，承接了北京高端商務(wù)服務(wù)業(yè)的東遷，并重點(diǎn)培育發(fā)展金融服務(wù)和總部經(jīng)濟(jì)，已形成建設(shè)全球財(cái)富管理中心、北京綠色金融國(guó)際中心、金融科技創(chuàng)新中心重要承載區(qū)的產(chǎn)業(yè)功能定位。

　　對(duì)于未來房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)的走勢(shì)，劉兵預(yù)計(jì)，宏觀經(jīng)濟(jì)回暖疊加信貸政策有望進(jìn)一步放松，一線城市地標(biāo)寫字樓或迎來新的投資機(jī)會(huì)。工業(yè)物流、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)租公寓仍將是投資人關(guān)注的熱點(diǎn)領(lǐng)域；消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs放開，優(yōu)質(zhì)購物中心將迎新風(fēng)口。

　　“在投資策略上，凱德將繼續(xù)聚焦一二線核心城市，在多元領(lǐng)域?qū)で笸顿Y機(jī)會(huì)，除了辦公樓、購物中心等傳統(tǒng)資產(chǎn)類別，將重點(diǎn)加大對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流及數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟(jì)類別的投資布局，持續(xù)擴(kuò)大資管規(guī)模?！鄙鲜鰟P德集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。（記者 董添）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)證券報(bào)

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