央行：調(diào)降首付比和二套房貸利率下限

　　“堅(jiān)決防范匯率超調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定”“調(diào)降首付比和二套房貸利率下限，推動(dòng)降低存量首套房貸利率落地見(jiàn)效”……針對(duì)近期市場(chǎng)熱議的話題，人民銀行再次發(fā)聲定調(diào)。據(jù)9月27日中國(guó)人民銀行官網(wǎng)披露，近日中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)召開(kāi)了2023年第三季度例會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“會(huì)議”)，在分析人士看來(lái)，本次會(huì)議向市場(chǎng)傳遞了積極穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)匯率、促樓市復(fù)蘇信息，有助于提振市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇信心。

　　有望出臺(tái)結(jié)構(gòu)性支持工具

　　會(huì)議指出，當(dāng)前外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻，國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易投資放緩，通脹仍處高位，發(fā)達(dá)國(guó)家利率將持續(xù)保持高位。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)、回升向好、動(dòng)力增強(qiáng)，但也仍面臨需求不足等挑戰(zhàn)。

　　要加大宏觀政策調(diào)控力度，精準(zhǔn)有力實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，搞好逆周期和跨周期調(diào)節(jié)，更好發(fā)揮貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，著力擴(kuò)大內(nèi)需、提振信心，加快經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供更有力支持。

　　“此次會(huì)議表明人民銀行對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景繼續(xù)偏樂(lè)觀預(yù)期，但也指出目前處于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的關(guān)鍵階段，需要宏觀政策再接再厲，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)加快恢復(fù)平衡?！惫獯筱y行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華評(píng)價(jià)道。目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨復(fù)雜內(nèi)外環(huán)境情況下，宏觀政策需要平衡好穩(wěn)增長(zhǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)、調(diào)結(jié)構(gòu)，兼顧內(nèi)外均衡。

　　在會(huì)議中，人民銀行也提到，要加大已出臺(tái)貨幣政策實(shí)施力度，保持流動(dòng)性合理充裕，保持信貸合理增長(zhǎng)、節(jié)奏平穩(wěn)，保持貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配。促進(jìn)物價(jià)低位回升，保持物價(jià)在合理水平。

　　同時(shí)落實(shí)好調(diào)增的再貸款再貼現(xiàn)額度，實(shí)施好存續(xù)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，繼續(xù)加大對(duì)普惠金融、綠色發(fā)展、科技創(chuàng)新、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等國(guó)民經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度，綜合施策支持區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，引導(dǎo)大銀行服務(wù)重心下沉，推動(dòng)中小銀行聚焦主責(zé)主業(yè)，支持銀行補(bǔ)充資本，共同維護(hù)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

　　仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟指出，貨幣政策必須與財(cái)政、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)等政策一道，注重協(xié)調(diào)有力、協(xié)同共進(jìn)、強(qiáng)化預(yù)期，推動(dòng)供需兩端持續(xù)恢復(fù)，形成擴(kuò)大內(nèi)需、提振信心、防范風(fēng)險(xiǎn)的政策合力。

　　浙江大學(xué)國(guó)際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤(pán)和林則稱，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)問(wèn)題核心不是流動(dòng)性不足，而是消費(fèi)投資信心不足導(dǎo)致信貸需求不足。人民銀行提出“保持貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配”，也提供了一種預(yù)測(cè)政策走向的觀察方式。

　　展望后續(xù)貨幣政策，周茂華預(yù)計(jì)，人民銀行將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策與積極財(cái)政政策組合。一方面，加大已出臺(tái)的政策實(shí)施力度，推動(dòng)政策加快落地見(jiàn)效；另一方面，充分發(fā)揮總量和結(jié)構(gòu)工具的優(yōu)勢(shì)，在保持貨幣和信貸總量適度、平穩(wěn)增長(zhǎng)的同時(shí)，引導(dǎo)金融資源流向?qū)嶓w薄弱環(huán)節(jié)和重點(diǎn)新興領(lǐng)域。他說(shuō)道，“年初以來(lái)，國(guó)內(nèi)實(shí)施兩次降準(zhǔn)、兩次降息，政策明顯靠前發(fā)力，加之本次會(huì)議提及了結(jié)構(gòu)性工具，預(yù)計(jì)后續(xù)有望出臺(tái)結(jié)構(gòu)性支持工具”。

　　龐溟進(jìn)一步表示，穩(wěn)增長(zhǎng)政策和逆周期措施將持續(xù)加碼、質(zhì)效提升、落實(shí)落細(xì)。由于目前加權(quán)平均貸款利率已到達(dá)較低水平，且市場(chǎng)供求關(guān)系改善帶來(lái)的物價(jià)水平回暖，使實(shí)際利率有所下行，他認(rèn)為，年內(nèi)仍有降息的必要性。

　　房貸調(diào)整應(yīng)避免“一刀切”“一頭熱”

　　關(guān)于業(yè)內(nèi)高度關(guān)注的房地產(chǎn)金融，此次會(huì)議也有重點(diǎn)提及。

　　會(huì)議提出，要因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，落實(shí)新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，調(diào)降首付比和二套房貸利率下限，推動(dòng)降低存量首套房貸利率落地見(jiàn)效。

　　“通過(guò)此類政策的調(diào)整，將有助于系統(tǒng)全面為購(gòu)房市場(chǎng)等創(chuàng)造寬松的條件，有助于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)道。

　　此外，會(huì)議提及要加大對(duì)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造和保障性住房建設(shè)等金融支持力度。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這一點(diǎn)體現(xiàn)了房地產(chǎn)金融的兩條線走向：一條是傳統(tǒng)的購(gòu)房等領(lǐng)域，一條是新興領(lǐng)域，即類似城中村改造等核心發(fā)力點(diǎn)。對(duì)于城中村改造等方面的金融支持勢(shì)必會(huì)強(qiáng)化，其客觀上有助于進(jìn)一步促進(jìn)相關(guān)企業(yè)融資工作的開(kāi)展，也利好此類業(yè)務(wù)的更好發(fā)展。

　　從“認(rèn)房不認(rèn)貸”到存量房貸利率下調(diào)，如今人民銀行再次發(fā)聲，種種利好政策給予了市場(chǎng)充足的信心。周茂華預(yù)測(cè)，疊加“金九銀十”助推，預(yù)計(jì)四季度樓市復(fù)蘇的進(jìn)度有望加快。

　　龐溟也稱，預(yù)計(jì)后期將實(shí)施更為有力的差別化房貸利率政策和存量房貸調(diào)整政策，也可以在降低居民購(gòu)房成本和利息負(fù)擔(dān)的同時(shí)緩解銀行凈息差壓力。不過(guò)，龐溟也指出，必須看到，單純使用下調(diào)房貸利率等貨幣政策方式，并不能完全、有效、根本地解決房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性、結(jié)構(gòu)性、趨勢(shì)性問(wèn)題的疊加。各地應(yīng)按照自身實(shí)際情況，有步驟、有秩序、有彈性、有差別地調(diào)整當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策，優(yōu)化限購(gòu)、限售、限貸、限價(jià)、交易稅費(fèi)、住宅類別認(rèn)定等措施，有效貫徹因城施策、一城一策、一區(qū)一策、分類指導(dǎo)，用足用好政策工具箱，落實(shí)好房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)復(fù)蘇。

　　“而要做到依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，就要在市場(chǎng)化、法制化的前提下，規(guī)范貸款利率定價(jià)秩序?！饼嬩樘岢觯瑢?duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，應(yīng)根據(jù)相關(guān)部門(mén)的具體指引、操作細(xì)則和自身經(jīng)營(yíng)狀況，針對(duì)借款人的存量房貸利率、房貸本金規(guī)模、資產(chǎn)質(zhì)量、信用記錄、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、還款能力以及房屋的首置與否、自住與否、套型面積等不同情況進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，以明確利率調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)、條件和范圍，并實(shí)行區(qū)別化確定定價(jià)、差異化抵押策略、動(dòng)態(tài)化調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)控制，避免“一刀切”“一陣風(fēng)”“一頭熱”，在貸前調(diào)查和貸后跟蹤環(huán)節(jié)做好相關(guān)配套工作。

　　保持人民幣匯率的基本穩(wěn)定

　　人民幣匯率方面，人民銀行也提出，深化匯率市場(chǎng)化改革，引導(dǎo)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)堅(jiān)持“風(fēng)險(xiǎn)中性”理念，綜合施策、校正背離、穩(wěn)定預(yù)期，堅(jiān)決對(duì)單邊、順周期行為予以糾偏，堅(jiān)決防范匯率超調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。

　　連日來(lái)，人民幣匯率小幅震蕩，一度跌破7.3關(guān)口，曾引得市場(chǎng)擔(dān)憂。截至9月27日收盤(pán)，在岸人民幣對(duì)美元報(bào)7.3088，較上一交易日下調(diào)69基點(diǎn)。不過(guò)周茂華表示，盡管近期美元受美債供給壓力及歐洲經(jīng)濟(jì)下滑等影響有所走強(qiáng)，對(duì)人民幣構(gòu)成一定擾動(dòng)，但從內(nèi)外環(huán)境趨勢(shì)看，繼續(xù)看好年內(nèi)人民幣走勢(shì)。

　　周茂華補(bǔ)充到，近期數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動(dòng)能有所增強(qiáng)，外貿(mào)韌性足，跨境資金流動(dòng)性雙向有序，國(guó)際收支基本平衡，人民幣匯率有堅(jiān)實(shí)基本面支撐。同時(shí)，近幾個(gè)月人民幣波動(dòng)劇烈，對(duì)內(nèi)外利空因素有較為充分定價(jià)，并且人民幣經(jīng)歷多次內(nèi)外嚴(yán)峻形勢(shì)考驗(yàn)，市場(chǎng)加快成熟，人民幣彈性顯著增強(qiáng)。

　　龐溟也認(rèn)為，近期人民幣對(duì)美元匯率的階段性承壓，主要是在美元指數(shù)走強(qiáng)、中美利差預(yù)期擴(kuò)大等背景下的被動(dòng)貶值。但有關(guān)部門(mén)已經(jīng)采取了引入逆周期因子、上調(diào)跨境融資宏觀審慎調(diào)節(jié)參數(shù)、發(fā)行離岸央票及國(guó)債、下調(diào)外匯存款準(zhǔn)備金率等政策措施，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的有效管理和合理引導(dǎo)，未來(lái)政策工具箱里留存的工具選項(xiàng)依然較為充足。

　　龐溟提醒到，正如人民銀行所述，在人民幣匯率雙向波動(dòng)的彈性和幅度加大的情況下，市場(chǎng)主體應(yīng)樹(shù)立匯率“風(fēng)險(xiǎn)中性”理念，避免偏離風(fēng)險(xiǎn)中性的“炒匯”行為，堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和能力，做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，合理審慎交易，適度套保匯率敞口和控制貨幣錯(cuò)配，合理安排資產(chǎn)負(fù)債幣種結(jié)構(gòu)。

　　展望未來(lái)，龐溟預(yù)計(jì)，我國(guó)將繼續(xù)推進(jìn)多層次匯率市場(chǎng)和外貿(mào)市場(chǎng)體系建設(shè)，提高和拓展外匯市場(chǎng)的深度和廣度，建立和健全人民幣匯率糾偏的力量和機(jī)制，發(fā)揮匯率調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)和匯率收支的穩(wěn)定器的作用。

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　　存量房貸利率調(diào)整進(jìn)行時(shí)：“二套轉(zhuǎn)首套”開(kāi)閘

　　存量首套住房貸款利率調(diào)整大幕正式拉開(kāi)，相較首套房貸利率由銀行批量調(diào)降，部分借款人更加關(guān)心“二套轉(zhuǎn)首套”如何操作。9月27日，北京商報(bào)記者注意到，為便于借款人進(jìn)行申請(qǐng)，有多家銀行發(fā)布了“二套轉(zhuǎn)首套”利率調(diào)整申請(qǐng)指引或操作攻略，“二套轉(zhuǎn)首套”證明材料清單通常包括婚姻狀況證明、房產(chǎn)查詢證明、個(gè)人征信等內(nèi)容，由于地區(qū)不同，各地銀行要求提交的材料也有所不同。多家銀行表示，經(jīng)認(rèn)定符合條件的借款人，將于10月25日對(duì)審核通過(guò)的業(yè)務(wù)進(jìn)行批量利率調(diào)整。

　　發(fā)布操作指引

　　存量房貸利率下調(diào)正在進(jìn)行時(shí)，相比存量首套房貸利率的批量調(diào)降，一些借款人更加關(guān)注購(gòu)房時(shí)按二套發(fā)放的房貸、現(xiàn)在已符合首套房標(biāo)準(zhǔn)的房貸利率該如何申請(qǐng)調(diào)整。

　　9月27日，北京商報(bào)記者注意到，已有多家銀行發(fā)布了“二套轉(zhuǎn)首套”利率調(diào)整申請(qǐng)指引。以工商銀行為例，據(jù)北京商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，該行發(fā)布了廣東地區(qū)、大連地區(qū)、山西地區(qū)、周口地區(qū)、內(nèi)蒙古地區(qū)、無(wú)錫地區(qū)等多地“二套轉(zhuǎn)首套”利率調(diào)整提交材料操作指引。

　　“二套轉(zhuǎn)首套”證明材料清單通常包括婚姻狀況證明、房產(chǎn)查詢證明等，由于地區(qū)不同，各地分行提交的材料也有所不同。針對(duì)離異的借款人，工商銀行大連分行要求提供離婚證、單身證明、離婚協(xié)議；在房產(chǎn)查詢證明中，該分行要求，應(yīng)提供全部家庭成員在大連全域地區(qū)七日內(nèi)房產(chǎn)查詢證明(家庭成員含本人及配偶，未成年子女名下有房產(chǎn)的也須提供房產(chǎn)查詢證明)。

　　多家銀行表示，對(duì)于“二套轉(zhuǎn)首套”房貸利率調(diào)整，需要借款人主動(dòng)向銀行發(fā)起申請(qǐng)，經(jīng)認(rèn)定符合條件的，將于10月25日對(duì)審核通過(guò)的業(yè)務(wù)進(jìn)行批量利率調(diào)整。

　　已有借款人申請(qǐng)成功

　　將“二套轉(zhuǎn)首套”納入調(diào)整范圍，使得享受到政策“紅利”的借款人群體不斷擴(kuò)大，根據(jù)規(guī)定，“二套轉(zhuǎn)首套”借款人可以在線上提交材料申請(qǐng)，也可以去銀行線下網(wǎng)點(diǎn)辦理。

　　在浙江的李久杰(化名)也成功通過(guò)線上提交了“二套轉(zhuǎn)首套”申請(qǐng)?！皬奶峤簧暾?qǐng)到通過(guò)只用了一天時(shí)間，已能查詢到降低后的存量房貸利率為4.3%，下個(gè)月開(kāi)始生效執(zhí)行?！崩罹媒鼙硎?。

　　原先被認(rèn)定為“二套房”、如今為“首套房”的借款人成為本輪存量房貸利率下調(diào)的受益者。在申請(qǐng)流程方面，對(duì)于“二套轉(zhuǎn)首套”，各家銀行也專門(mén)設(shè)置了指引通道。建設(shè)銀行在手機(jī)銀行App、“建行智慧個(gè)貸”小程序等渠道上線“二套轉(zhuǎn)首套申請(qǐng)復(fù)核功能”，借款人可點(diǎn)擊“存量房貸利率調(diào)整”-“申請(qǐng)復(fù)核”，選擇復(fù)核類型“首套、非首套認(rèn)定結(jié)果”。

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示，對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)，存量房貸利率調(diào)降實(shí)質(zhì)性地降低了還貸壓力，減輕了居民的資金負(fù)擔(dān)，是一大利好，可以使居民騰出更多的資金用于其他消費(fèi)，提高資金流動(dòng)性，也可以給居民提供更多的機(jī)會(huì)去選擇購(gòu)入其他房產(chǎn)等。

　　一攬子利好政策“在路上”

　　據(jù)測(cè)算，此次存量首套房貸利率調(diào)整將惠及約4000萬(wàn)戶、上億居民。從幅度看，此次存量首套房貸利率調(diào)整，平均降幅約為80基點(diǎn)。以100萬(wàn)元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人還款支出每年超過(guò)5000元。

　　9月27日，據(jù)中國(guó)人民銀行官網(wǎng)，中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)2023年第三季度例會(huì)于9月25日在北京召開(kāi)。會(huì)議指出，落實(shí)新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，調(diào)降首付比和二套房貸利率下限，推動(dòng)降低存量首套房貸利率落地見(jiàn)效。

　　在陳霄看來(lái)，調(diào)降首付比和二手房貸利率下限將成為接下來(lái)政策松綁的一個(gè)重點(diǎn)方向，在此前“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策已經(jīng)落地，首套房資格的認(rèn)定上作出了松綁，短期刺激了一撥需求入市，但是市場(chǎng)的持續(xù)恢復(fù)仍需要更多的政策加持，下調(diào)首付比和二套房貸利率就是重要的一環(huán)。預(yù)計(jì)該項(xiàng)政策落地后，結(jié)合“認(rèn)房不認(rèn)貸”形成組合拳降低改善群體的入市門(mén)檻，市場(chǎng)有望迎來(lái)更加明顯的回升，尤其是對(duì)于一線和重二線城市。

　　轉(zhuǎn)自：北京商報(bào)

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