北京二手房市場的極限拉扯：賣家大降價(jià)，買家等撿漏

　　“認(rèn)房不認(rèn)貸”一定程度上激活了北京二手房市場的供需兩端，這在有著“消費(fèi)晴雨表”之稱的國慶長假期間表現(xiàn)尤甚。

　　“北京二手房掛牌量再創(chuàng)新高”“二手房源出現(xiàn)明顯降價(jià)趨勢”，國慶假期尚未結(jié)束，這些消息便成為地產(chǎn)圈的熱點(diǎn)話題。

　　與此同時(shí)，9月二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)出爐，當(dāng)月二手房簽約情況創(chuàng)造了今年以來僅次于上半年“樓市小陽春”的又一佳績，不負(fù)市場對于“金九”的預(yù)期。

　　進(jìn)入10月，豐富的掛牌房源在降價(jià)促銷的加持下，能否再度延續(xù)9月的良好形勢、締造“銀十”？

　　掛牌量大幅增長，掛牌價(jià)大幅下調(diào)，購房者依然吐槽“太貴了”

　　國慶假期中，關(guān)于樓市的各類消息再度出現(xiàn)在社交媒體的話題榜上。二手房“掛牌量創(chuàng)新高”“學(xué)區(qū)房價(jià)格直降”等消息屢見不鮮，“黃金周”好像是為樓市交易吹來了“天時(shí)”的東風(fēng)。

　　“二手房掛牌量自9月初以來持續(xù)大幅增長。”《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者以購房者身份對北京二手房市場進(jìn)行探訪時(shí)，一名二手房中介對上述消息作了佐證，“不少房主是想賣掉舊房買新房，有人想把多余的房子賣掉減輕還貸壓力，也有人想套現(xiàn)做點(diǎn)別的，各有各的想法。”

　　自9月初北京推行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策以來，二手房掛牌量激增，這一現(xiàn)象一度被業(yè)內(nèi)形容為“井噴”，國慶黃金周延續(xù)了這一勢頭。據(jù)鏈家網(wǎng)收錄的數(shù)據(jù)顯示，僅自10月1日至7日，北京全城新增的“7日新上”二手房數(shù)量達(dá)到3104套，至國慶假期結(jié)束，在售的二手房數(shù)量已達(dá)到141795套。

　　大量房源涌入市場，對二手房交易走勢產(chǎn)生一定影響，特別是在政策組合拳的驅(qū)動之下，市場給出了正向反饋。

　　據(jù)北京住建委公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的9月，北京市存量房住宅簽約套數(shù)達(dá)到14262套，簽約面積126.84萬平方米。這一數(shù)據(jù)為下半年以來的最高水平，遠(yuǎn)高于7月的9718套和8月的10960套，僅次于今年2、3月份的 “樓市小陽春”時(shí)期，與2022年9月的14329套幾乎持平。

　　不少觀點(diǎn)認(rèn)為，掛牌量激增一定程度上反映出賣房者急于出手的心態(tài)，尤其是其中還伴隨著不少二手房源的大幅降價(jià)。

　　記者查詢各類二手房中介網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)現(xiàn)，近期掛牌價(jià)下調(diào)并不是個別現(xiàn)象，不少房源的掛牌價(jià)甚至出現(xiàn)數(shù)十萬元的下調(diào)。例如位于大望路某小區(qū)的一套三居室，2022年10月掛牌價(jià)超過1200萬元，其后經(jīng)歷了4次降價(jià)調(diào)整，最近一次調(diào)價(jià)出現(xiàn)在國慶前夕，掛牌價(jià)已下調(diào)至850多萬元，較之前下調(diào)了40萬元，較歷史最高價(jià)下調(diào)了300多萬元。

　　“這些天已經(jīng)有人開始調(diào)低掛牌價(jià)，還有不少房主也在猶豫要不要降價(jià)。”前述中介甚至勸告記者，“您要是不著急買，還可以再等等?！?/p>

　　就基本的商業(yè)邏輯而言，降價(jià)自然利于促成交易。但現(xiàn)實(shí)是，不少房源即便是降價(jià)也未必能達(dá)到預(yù)期的促銷目的。

　　9月21日，位于朝陽區(qū)北苑商圈的中國鐵建國際城154套房產(chǎn)開始競價(jià)拍賣，底價(jià)總價(jià)值約10.77億元，起拍平均單價(jià)為87357元/平方米。由于起拍價(jià)低于該小區(qū)市場價(jià)近7000元/平方米，且標(biāo)的房源均為從未居住過的毛坯房，此次拍賣一度引發(fā)大量購房者關(guān)注。

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者對該項(xiàng)目現(xiàn)場走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，國慶假期前后，到訪該小區(qū)看房的意向購買者眾多，不少人正是沖著“低于市場價(jià)”而來。一名負(fù)責(zé)分銷的中介告訴記者，由于形式上是競價(jià)拍賣，最終成交價(jià)格能否低于市場價(jià)還不太好說，但如果是通過中介渠道參與競拍，選房時(shí)基本上可以排除有人競拍的房源，能夠做到以低于市場價(jià)的底價(jià)購入。

　　從北京產(chǎn)權(quán)交易所公布的數(shù)據(jù)來看，中鐵國際城在國慶前后通過競價(jià)拍賣的方式售出至少20套房源。前述中介告訴記者，已售出的房源幾乎都是“一個蘿卜一個坑”“我知道的只有兩個客戶（存在競價(jià)的情況）”。

　　配套成熟、地段繁華、學(xué)區(qū)優(yōu)勢，且在價(jià)格上做出如此“讓步”，成為中介推銷這類二手房的一系列賣點(diǎn)，但這也不能讓大部分購房者下定決心?，F(xiàn)場看房的一對母子對于拍賣底價(jià)依然給出了“太貴了”的評價(jià)。這位母親看過一套待售房屋后認(rèn)為，小區(qū)戶型布局不太理想，裝修存在一定難度，樓間距過密，以及價(jià)格依然偏高。兒子則認(rèn)為，價(jià)格可能還會繼續(xù)降，要等等再看。

　　10月7日，前述中介告訴記者，近期中鐵國際城的競價(jià)拍賣效果遠(yuǎn)不及預(yù)期，未來價(jià)格可能會進(jìn)行下調(diào)，“如果不著急這一時(shí)半會兒，的確可以‘等等再看’”。

　　賣家頻頻調(diào)價(jià)吸引買方，談判桌上考驗(yàn)心理素質(zhì)

　　并非所有二手房都在降價(jià)拋售，除核心區(qū)域房價(jià)依然堅(jiān)挺外，現(xiàn)實(shí)交易中也不乏利用價(jià)格上調(diào)刺激購房者的賣家。

　　據(jù)朝陽區(qū)一家二手房中介銷售人員向記者講述，其代理的房源中有業(yè)主在一年多的時(shí)間里多次對掛牌價(jià)進(jìn)行漲跌不一的調(diào)整，“他掛出的價(jià)格是高于小區(qū)均價(jià)的，可能擔(dān)心自己的房子賣便宜了，一直覺得本區(qū)的房子應(yīng)該處在‘待漲’階段；也或許是想用漲價(jià)吸引看上這套房子的人下定決心去買，畢竟買方還可以砍價(jià)嘛?！被蛟S是這種方式未能奏效，“最近他又下調(diào)了價(jià)格?！痹撲N售人員說。

　　這種試圖制造焦慮的手段不是全無效果，二手房買家秋珊向記者描述其購房經(jīng)歷時(shí)用“做局”來形容這一過程。

　　據(jù)她講述，2022年春節(jié)后，她花了兩個多月的時(shí)間看房，之后將目光鎖定在地鐵10號線北段的一套40年房齡的老式住宅。“當(dāng)時(shí)手里有50多萬元積蓄，加上公積金、家里湊錢等七七八八，這套小房子正好在預(yù)算范圍內(nèi)，趁午休的時(shí)間去看了一次，挺喜歡的，就有了買房的沖動?！?/p>

　　整個談判買房的過程可謂“高效”。“因?yàn)闆]經(jīng)歷過大事，約定了談判時(shí)間后，帶了一個親戚陪我一起去，我全程基本處于懵懂狀態(tài)，由親戚幫我談判。”秋珊講述，“對方要價(jià)335萬元，我們還價(jià)328萬元，對方嫌低。這時(shí)候中介也說同一天還有一家在看這個房子，我內(nèi)心更急切，有種搶房的心態(tài)，最終以330萬元成交，整個談判過程15分鐘左右搞定?！?/p>

　　至今年9月，該小區(qū)不少房子紛紛掛牌出售，秋珊注意到，與她的房子差不多的二手房源掛牌價(jià)僅有300萬元出頭，就覺得自己當(dāng)初買貴了，再次復(fù)盤談判過程時(shí)，覺得自己當(dāng)初是被對方與中介配合“做了局”。

　　業(yè)主許菲則抱著“能賣多少算多少”的態(tài)度，正在考慮將自住的一套房子掛牌出售。她認(rèn)為眼下是一個出手賣房的好時(shí)機(jī)，“北京的房價(jià)已經(jīng)穩(wěn)定在高水平很久了，而且二手房本身也在不斷貶值，現(xiàn)在賣掉應(yīng)該能有個好價(jià)錢，未來不太可能出現(xiàn)大漲。”

　　目前許菲一家三口正住在這套“待售”的房子里，每月的房貸支出成為其最大的經(jīng)濟(jì)壓力?！啊J(rèn)房不認(rèn)貸’施行后，買方群體擴(kuò)大了，說不定有人就看上這套房買走了?！痹S菲表示，“房貸月供比租一套房子的租金高得多，現(xiàn)在先把房子賣了可以緩口氣，以后房價(jià)降下來的時(shí)候再考慮買一套?！?/p>

　　買家心態(tài)：“貨比三家”“等等再看”“擇機(jī)撿漏”

　　性價(jià)比、保值情況、地段位置、學(xué)區(qū)優(yōu)勢、配套水準(zhǔn)、鄰里人脈、未來規(guī)劃，甚至風(fēng)水講究、眼緣這類帶有玄學(xué)色彩的因素都能被賣方拿來作為二手房的賣點(diǎn)。在記者對二手房市場進(jìn)行全面探訪的過程中，中介銷售竭盡所能說服買方接受“現(xiàn)在買房正是物有所值”這一說法。

　　但與之形成對比的是，很多購房者認(rèn)為二手房市場并不缺乏房源，整體而言屬于買方市場，未來價(jià)格還有下降空間，“貨比三家”“等等再看”“擇機(jī)撿漏”成為不少人的真實(shí)心態(tài)。

　　“二手房市場水太深，掛牌價(jià)變動這么頻繁，想必還有不少水分?！背钟^望態(tài)度的購房者詹森看房一年多，仍在等待價(jià)格下跌，“核心地段的房子可能是真的降不動，但動輒十幾萬每平方米的房價(jià)水平配上高房齡，作為首套房買家，我在心理上是無法接受的。”

　　詹森認(rèn)為，一些非核心區(qū)域的二手房面臨同區(qū)域商品房的競爭性沖擊，且購買人群以中低收入者為主，這些人的購買力有限，如果實(shí)在買不起也就沒有了購買欲望，二手房未來在非核心區(qū)域市場上的地位會逐漸邊緣化。供過于求，價(jià)格自然也會再降一截。

　　“如果在現(xiàn)階段買房，我可能會等一個‘撿漏’的機(jī)會。我的一個朋友就曾經(jīng)以低于市場價(jià)三成的價(jià)格買到了一套二手房，原房主急著出國大幅降價(jià)拋售。要是我能有幸得到這樣的機(jī)會，做夢都會笑醒?！闭采f。

　　秋珊對買房時(shí)遭遇的疑似“做局”耿耿于懷，高額的房貸月供致使其消費(fèi)降級，“現(xiàn)在只敢在拼多多上購物了”。當(dāng)初買房時(shí)的沖動和憧憬在更為現(xiàn)實(shí)的還貸壓力下早已消失殆盡，秋珊甚至一度懷疑自己是否真的有買房需求，“如果時(shí)間能倒回去，我一定會選擇不買房，租房過一輩子其實(shí)也沒什么不好”。（文中受訪者皆為化名）（記者 張宇軒）

　　轉(zhuǎn)自：中國經(jīng)濟(jì)周刊

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀