多地出臺(tái)政策鼓勵(lì)購房“以舊換新”

促進(jìn)釋放改善型購房需求 提升樓市活躍度

多地出臺(tái)政策鼓勵(lì)購房“以舊換新”

　　觀點(diǎn)

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大變化是，居民的支付能力受關(guān)注。因此，如何挖掘有支付能力的購房者是近兩年各地營(yíng)銷部門所關(guān)注的一大問題，而通過房子“以舊換新”的操作，能夠讓有房產(chǎn)的家庭通過換房來提高新房去化，突破居民購房支付能力偏弱的瓶頸。

　　——易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)

　　對(duì)于開發(fā)商而言，“以舊換新”的購房者提前簽訂新房認(rèn)購協(xié)議，提高了房屋銷售的確定性，有助于降低房企銷售壓力；短期來看，“以舊換新”政策有利于暢通一、二手房鏈條，提高樓市活躍度。未來，或有更多城市參與進(jìn)來，促進(jìn)改善型住房需求釋放。

　　——中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜

　　今年以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，包括廣西玉林，山東淄博、濟(jì)南、青島，江蘇南通、徐州，浙江寧波、麗水等地在內(nèi)的多個(gè)城市開啟房產(chǎn)“以舊換新”模式。換房需要什么條件？鼓勵(lì)購房“以舊換新”，對(duì)于釋放改善型購房需求能起到多大作用？

　　多地出臺(tái)政策

　　住房“以舊換新”是指房地產(chǎn)開發(fā)商或政府機(jī)構(gòu)等通過收購、置換、補(bǔ)貼等方式，鼓勵(lì)和幫助已有住房的居民賣舊換新。專家表示，“以舊換新”不是新政策，這兩年各地都有創(chuàng)新。與普通中介相比，它的一個(gè)重要區(qū)別是，舊房的出售有兜底機(jī)制，這使得換房的確定性增加，對(duì)于房企加快去庫存和改善型住房消費(fèi)需求釋放等均有積極作用。

　　各地鼓勵(lì)購房“以舊換新”模式有何不同？11月24日，廣西玉林市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局宣布正式啟動(dòng)玉林市商品房“以舊換新”省心購倡議。政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)公司以及意向購房者需簽訂三方合同，并向新房項(xiàng)目繳納新房意向定金，定金統(tǒng)一存入由市住建局開設(shè)的資金專項(xiàng)管理賬戶，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)存量房進(jìn)行查證、驗(yàn)房、實(shí)勘等，存量房在約定時(shí)間內(nèi)未銷售的，退還新房意向定金，終止新房交易。

　　在江蘇南通主城區(qū)，居民可以和房地產(chǎn)企業(yè)簽訂認(rèn)購意向書，并在一定期限內(nèi)鎖定新房房源，待經(jīng)紀(jì)公司售出舊房后，房款抵作購買新房的首付；如在一定期限內(nèi)舊房未能售出，居民可解除認(rèn)購意向書并無需承擔(dān)違約責(zé)任。南通市住建局局長(zhǎng)王開亮表示，出售舊房日期與購買新房日期相差365日內(nèi)的，還將額外進(jìn)行補(bǔ)助。

　　除了類似南通這種由購房者、開發(fā)企業(yè)以及經(jīng)紀(jì)公司組成的三方合作模式外，浙江寧波房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)近期推出“換新購”服務(wù)，讓購房者和房企二者之間直接簽署協(xié)議出售二手住房、換購新建商品住房。

　　還有城市直接對(duì)“以舊換新”進(jìn)行補(bǔ)貼，如浙江麗水11月初就發(fā)文稱，鼓勵(lì)居民住房“以舊換新”，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、國(guó)資公司試點(diǎn)推進(jìn)居民住房“以舊換新”，政策發(fā)布之日起至2024年6月30日，市區(qū)參與“以舊換新”活動(dòng)的企業(yè)或個(gè)人，給予“舊房”交易稅費(fèi)留存地方部分100%補(bǔ)貼。其中，個(gè)人購買二手住房的，交易稅費(fèi)補(bǔ)貼與購房補(bǔ)貼就高享受。

　　效果有待觀察

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有徐州、淄博、南京、濟(jì)南等10多個(gè)城市陸續(xù)推出購房“以舊換新”政策。那么，效果如何？

　　濟(jì)南某樓盤銷售處工作人員表示，“以舊換新”政策推出以來效果不錯(cuò)，已經(jīng)有多起成交案例?！跋冗x一個(gè)樓層，價(jià)格談好后交3萬元意向金，資方再溝通您房子的價(jià)格，談妥后我們?cè)僦Ц独戏孔拥姆靠?，購房者把房款轉(zhuǎn)到我們這邊來就可以了，剩下的差價(jià)一次性付款或貸款都行?！辈糠殖鞘蟹慨a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的工作人員稱，政策剛出臺(tái)前幾天咨詢的人比較多，基本上都是有改善型住房需求的客戶，不過政策效果還有待觀察。

　　購房“以舊換新”和普通二手房銷售有什么區(qū)別？浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛認(rèn)為，“以舊換新”對(duì)舊房的出售有“兜底機(jī)制”，這使得換房的確定性增加，對(duì)于改善型住房消費(fèi)需求釋放有著積極作用?！昂推胀ǘ址拷灰紫啾龋軌蚩焖俪山?，因?yàn)閽煸谄胀ǘ址渴袌?chǎng)上可能幾個(gè)月都無人問津。現(xiàn)在騰出了‘房票’，拿到了資金，對(duì)于這些人來說是一件好事情?！倍〗▌傉f。

　　當(dāng)前鼓勵(lì)購房“以舊換新”的城市大多是二三線城市，并沒有一線城市的身影。那么，這樣的做法有可能在更多城市推行嗎？中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)專家委員張化學(xué)認(rèn)為，當(dāng)下消費(fèi)者對(duì)于住房的要求已經(jīng)從“有沒有”轉(zhuǎn)向了“好不好”。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭坦言，二手房中介在推薦這些置換者的房源時(shí)，買家的積極性依然不是很高，市場(chǎng)大環(huán)境還是決定了市場(chǎng)交易的諸多環(huán)節(jié)。

　　從短期來看，“以舊換新”政策有利于暢通一、二手房鏈條，提高樓市活躍度；但住房的“以舊換新”比起家電、家具等各方面操作難度要大很多，目前大范圍推廣并不現(xiàn)實(shí)。未來或有更多城市參與，促進(jìn)改善型住房需求進(jìn)一步釋放。

　　如何順暢推進(jìn)

　　目前在購房“以舊換新”政策實(shí)施中，仍存在二手房市場(chǎng)整體信心不足、交易環(huán)節(jié)多周期長(zhǎng)、涉及稅費(fèi)種類較多數(shù)額較大等堵點(diǎn)。

　　對(duì)此，專家表示，一是要精準(zhǔn)匹配供需，相關(guān)部門需規(guī)范置換流程和標(biāo)準(zhǔn)，為換房者提供高質(zhì)量全周期服務(wù)。二是優(yōu)化購房程序?！耙耘f換新”對(duì)交易周期要求更高，仍需進(jìn)一步簡(jiǎn)化程序。針對(duì)房產(chǎn)證辦證難等問題，應(yīng)在更多地區(qū)推行“交房即交證”，切實(shí)優(yōu)化購房流程。三是降低交易成本。結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)情況，房屋交易稅費(fèi)仍有壓降的空間。尤其是單價(jià)較高的房子，減少中間環(huán)節(jié)支出，有利于提升市場(chǎng)交易量。

　　針對(duì)市場(chǎng)交易環(huán)節(jié)的亂象，規(guī)范中介服務(wù)不能松勁，應(yīng)確保房源信息的真實(shí)有效，規(guī)范房屋銷售明碼標(biāo)價(jià)行為，嚴(yán)格保護(hù)買賣雙方的隱私信息，持續(xù)打擊房源捂盤惜售、制造焦慮情緒等行為。

　　實(shí)際上，除了明確推出“以舊換新”購房活動(dòng)外，今年以來，多地針對(duì)具有置換需求的群體已出臺(tái)多方面支持政策，涉及二手房交易落實(shí)“帶押過戶”、下調(diào)存量房貸利率、執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”以及“賣舊買新”稅費(fèi)減免優(yōu)惠等。

　　多位分析人士稱，當(dāng)前多地新房去化率下降，二手房掛牌量攀升，新房與二手房之間循環(huán)不暢，多地相關(guān)舉措雖意在加速暢通置換住房通道，但最終政策效果仍取決于市場(chǎng)信心恢復(fù)情況以及政策實(shí)際優(yōu)惠程度。（林玄墨）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)

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