北上廣深二手房成交環(huán)比提升，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)行情將延續(xù)至下一季

　　幾乎不約而同地，一線城市二手房市場(chǎng)又傳來(lái)好消息。

　　剛剛過(guò)去的11月份，北京二手住宅網(wǎng)簽量12545套，環(huán)比增長(zhǎng)17.8%；深圳二手住宅成交3133套，環(huán)比增長(zhǎng)12.9%；廣州二手住宅整體網(wǎng)簽成交套數(shù)10182套，環(huán)比增長(zhǎng)8.77%；上海二手房合計(jì)成交16173套，環(huán)比增長(zhǎng)約7.12%。

　　市場(chǎng)短暫回溫背后，固然有政策疊加影響，但更重要的因素是，當(dāng)下市場(chǎng)成交很大程度有賴(lài)于“以?xún)r(jià)換量”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，降價(jià)等因素帶動(dòng)的需求具有短期性，后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)還要視政策、房?jī)r(jià)等綜合判斷，但明年一季度季節(jié)性回升是確定的。

　　一線城市交易回溫

　　降二套首付、放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等政策，正給深圳樓市帶來(lái)些許變量。

　　深圳市住建局最新披露的數(shù)據(jù)顯示，11月份，深圳全市新房和二手房成交齊增，二手房表現(xiàn)尤為明顯。當(dāng)月新房成交2773套，環(huán)比增4.5%，同比增7%；二手住宅成交3133套，環(huán)比增12.9%，同比增44.5%；一手住宅成交量創(chuàng)近5個(gè)月新高，二手住宅成交量創(chuàng)7個(gè)月以來(lái)新高。

　　波瀾泛起的二手房市場(chǎng)中，龍崗區(qū)以925套成交位居第一，占比22.99％；其次是福田區(qū)，以752套成交占比18.69％；南山區(qū)667套居第三，占比16.58％；羅湖區(qū)成交635套，占比15.78％。

　　11月23日起，深圳開(kāi)始執(zhí)行兩條樓市新政：一是下調(diào)二套住房首付比例，二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為40%。二是享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)有所松動(dòng)，建筑面積小于144平方米、但總價(jià)高于750萬(wàn)元的住宅，將被納入普通住宅的范疇，二手房交易時(shí)將節(jié)省不少稅費(fèi)。

　　受此影響，樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)顯示，新政后客戶(hù)看房量上漲，11月26日當(dāng)日看房量達(dá)9月以來(lái)第二高點(diǎn)，接近“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后的最高值。從成交量看，樂(lè)有家門(mén)店成交環(huán)比新政前一周漲幅超過(guò)10%。

　　“新政出來(lái)后，客戶(hù)預(yù)約看房的明顯增多，有性?xún)r(jià)比高的筍盤(pán)基本都會(huì)出手。我們感受到11月份的市場(chǎng)確實(shí)略有回升，大部分是置換型的客戶(hù)，新政策的出臺(tái)力度也比較符合預(yù)期?！鄙钲谑旋垗弲^(qū)一位房產(chǎn)中介告訴第一財(cái)經(jīng)，從數(shù)據(jù)和一線情況看，龍崗區(qū)當(dāng)前市場(chǎng)確實(shí)比較活躍。

　　北京近期雖沒(méi)有新政出臺(tái)，但二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)躁動(dòng)。根據(jù)北京市住建委公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，11月北京二手住宅網(wǎng)簽量為12545套，環(huán)比增長(zhǎng)17.8%，同比增長(zhǎng)16.7%。

　　今年來(lái)，北京二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了“波浪式”的行情。首個(gè)“波峰”出現(xiàn)在三月份，當(dāng)月二手房網(wǎng)簽量達(dá)到22192套，較一二月份大大提高；但此后市場(chǎng)開(kāi)始緩慢下行，直到年中一直在“榮枯線”之下；“認(rèn)房不認(rèn)貸”等樓市政策出臺(tái)后，市場(chǎng)在9月迎來(lái)第二個(gè)“波峰”，隨后熱度又于10月消退。

　　如今，雖然與今年的高峰期相距甚遠(yuǎn)，但北京二手房再次來(lái)到“榮枯線”以上。一般而言，1.2萬(wàn)套是北京二手房月度網(wǎng)簽的“榮枯線”，成交量在1.2萬(wàn)套～1.7萬(wàn)套之間屬于比較正常的市場(chǎng)狀態(tài)，高于2萬(wàn)套市場(chǎng)代表市場(chǎng)較熱，低于1.2萬(wàn)套甚至1萬(wàn)套則說(shuō)明市場(chǎng)流通性欠佳。

　　一線城市中的廣州也未掉隊(duì)。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，11月廣州市二手住宅整體網(wǎng)簽成交套數(shù)和成交面積分別為10182套和102.10萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)8.77%和7.23%，二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)在今年3月和4月后再度突破1萬(wàn)套，網(wǎng)簽套數(shù)創(chuàng)下年內(nèi)第二高位。

　　除了番禺區(qū)和從化區(qū)，11月廣州各區(qū)網(wǎng)簽面積均有回暖，越秀區(qū)和海珠區(qū)環(huán)比增長(zhǎng)明顯，幅度為23.72%和10.35%；白云區(qū)、荔灣區(qū)、黃埔區(qū)和天河區(qū)環(huán)比增幅分別為6.79%、6.06%、1.43%和0.66%；外圍的花都區(qū)、南沙區(qū)和增城區(qū)環(huán)比增幅分別為18.76%、17.93%和17.06%。

　　廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，11月廣州全市二手住宅交易量延續(xù)今年8月以來(lái)的環(huán)比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，主要原因是“920”政策刺激持續(xù)，因部分區(qū)域放開(kāi)限購(gòu)，一些此前不具備資格的置業(yè)者購(gòu)房需求陸續(xù)釋放。在政策利好的背景下，為縮短房屋置換周期，部分業(yè)主愿意提供一定的議價(jià)空間促進(jìn)成交。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，廣州二手房成交上漲，主要有幾個(gè)因素：首先，9月20日退出外圍幾個(gè)區(qū)限購(gòu)，帶動(dòng)購(gòu)買(mǎi)需求回升預(yù)期；其次，限購(gòu)松綁、增值稅免征期“5改2”、為子女入學(xué)提前購(gòu)房等，促成二手房年底翹尾小高潮；新房推售量少，且以中心區(qū)少量推售的高價(jià)單位為主、供需錯(cuò)配，導(dǎo)致價(jià)格梯度合理的二手住房更受歡迎；廣州新房和二手房倒掛形勢(shì)不明顯，導(dǎo)致剛需和改善多轉(zhuǎn)向二手房，近期房企風(fēng)險(xiǎn)蔓延進(jìn)一步擴(kuò)大，更加劇了新房的觀望情緒。

　　上海方面，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)簽更新數(shù)據(jù)，上海11月份二手房合計(jì)成交16173套。整體來(lái)看，市場(chǎng)成交有所回暖，環(huán)比10月上漲約7.12%，平均每日簽約成交套數(shù)約539套。

　　業(yè)主降價(jià)促成交

　　單從成交數(shù)據(jù)，并不能得出一線城市二手房的真相。實(shí)際上，降價(jià)成交才是當(dāng)前市場(chǎng)的主流。

　　在北京市昌平區(qū)一大型社區(qū)，一套建筑面積200平方米左右的房源正在掛牌出售。今年九月份，也即“認(rèn)房不認(rèn)貸”出臺(tái)之后，該房源業(yè)主看到市場(chǎng)動(dòng)向，將手中這套一層老房源掛牌，當(dāng)時(shí)心理價(jià)位是490萬(wàn)。該社區(qū)是“北漂”聚集地，人口流動(dòng)性強(qiáng)，房子掛牌后帶看的人不少，近幾周便有十組。

　　然而，房子出手的過(guò)程并不順利，三個(gè)月來(lái)該房源兩次下調(diào)價(jià)格，如今業(yè)主已經(jīng)折讓70萬(wàn)元。負(fù)責(zé)該房源的中介告訴第一財(cái)經(jīng)，11月份市場(chǎng)成交雖然還可以，但整體價(jià)格沒(méi)之前高?！胺吭磧r(jià)格基本都在往下調(diào)，主要現(xiàn)在的購(gòu)房者也不追價(jià)格，基本都是挑到自己滿(mǎn)意的價(jià)格才會(huì)出手?！?/p>

　　麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)也顯示，11月北京二手房掛牌價(jià)（麥田覆蓋樓盤(pán)）和上月相比下降0.3%。掛牌價(jià)下跌的同時(shí)，11月北京二手房議價(jià)空間和上月相比擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，議價(jià)空間達(dá)到年內(nèi)最大。

　　業(yè)主對(duì)價(jià)格的信心與預(yù)期正在松動(dòng)，有的選擇下調(diào)掛牌價(jià)，有的則直接暫停出售、選擇觀望。據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)，11月底北京二手房掛牌量環(huán)比下降0.9%。“一方面由于市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)下行，部分業(yè)主選擇下架房源，另一方面新增掛牌房源和10月相比也快速回落?！?/p>

　　二手房出現(xiàn)波動(dòng)的深圳，也是同樣的景象。樂(lè)有家成交數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前房源成交價(jià)近八成低于指導(dǎo)價(jià)，11月全市掛牌價(jià)環(huán)比下跌0.9%，各片區(qū)掛牌均價(jià)僅有豪宅區(qū)域紅樹(shù)灣微漲0.3%，其余片區(qū)均為下跌或持平。

　　在臨近的廣州，11月當(dāng)?shù)囟肿≌W(wǎng)簽均價(jià)為29221元/平方米，環(huán)比上月下降2.2%。與10月相比，天河、越秀當(dāng)月網(wǎng)簽均價(jià)有所上漲，分別為5.7萬(wàn)/平米和4.3萬(wàn)/平米，但海珠和番禺的價(jià)格跌幅較大，前者由4.2萬(wàn)/平米降至3.7萬(wàn)/平米，后者由2.9萬(wàn)/平米降至2.3萬(wàn)/平米。

　　李宇嘉表示，廣州業(yè)主“以?xún)r(jià)換量”的主要原因在于：幾個(gè)外圍區(qū)域退出限購(gòu)后，業(yè)主趁機(jī)掛牌，其中多為前期投資客，希望盡快出貨，降價(jià)售房意愿強(qiáng)烈；認(rèn)房不認(rèn)貸、退出限購(gòu)等政策出臺(tái)后，對(duì)市場(chǎng)刺激效果并不顯著，導(dǎo)致業(yè)主開(kāi)啟降價(jià)掛牌。“二手房降價(jià)其實(shí)在下半年表現(xiàn)都很突出，比如7～10月份，廣州二手房?jī)r(jià)環(huán)比分別為-1%、-0.6%、-0.7%、-0.8%。預(yù)計(jì)11月份環(huán)比跌幅依舊比較高?！?/p>

　　上海二手房市場(chǎng)的整體價(jià)格也有所走弱。據(jù)“百盛房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析平臺(tái)系統(tǒng)”監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，12月1日上海二手住宅基價(jià)均值為59503元/平方米，全市二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.88%。

　　而在此前的10月份，一線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比已經(jīng)由漲轉(zhuǎn)跌，整體跌幅為0.8%，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%，其中上海當(dāng)月環(huán)比跌幅為0.8%。

　　上海中原地產(chǎn)表示，上海進(jìn)入改善時(shí)代，置換客戶(hù)拋出二手住宅去打新，但就目前市場(chǎng)需求來(lái)看，買(mǎi)家觀望心態(tài)嚴(yán)重。一方面，政策效應(yīng)不及預(yù)期，市場(chǎng)期待更多利好落地，但遲遲沒(méi)看到可能出來(lái)的信號(hào)；另一方面，低迷的成交量不足以支撐起價(jià)格企穩(wěn)，交易周期變得很長(zhǎng)，為了達(dá)成交易，成交價(jià)格只能一降再降，旺季走出比淡季還弱的行情。

　　就后續(xù)一線市場(chǎng)的走勢(shì)，李宇嘉認(rèn)為，價(jià)格端預(yù)期將持續(xù)走弱，當(dāng)前留存在市場(chǎng)上的，基本為剛需和改善，存量房足夠大，價(jià)格梯度合理，為剛需和改善循環(huán)創(chuàng)造出條件，但房地產(chǎn)基本面并未好轉(zhuǎn)的情況下，需求釋放很容易出現(xiàn)短期回升后再次下滑的情況。降價(jià)、入學(xué)帶動(dòng)的需求也具有短期性，一方面超低價(jià)房源在減少，低價(jià)盤(pán)源消化完畢，后續(xù)價(jià)格下跌有限，加上購(gòu)買(mǎi)力消耗，供需兩端可能會(huì)在低位盤(pán)整。進(jìn)一步的行情，寄希望于明年一季度，屆時(shí)還要視政策、房?jī)r(jià)、新房供應(yīng)等綜合判斷，但季節(jié)性回升是確定的。

　　轉(zhuǎn)自：第一財(cái)經(jīng)

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