當(dāng)前,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在調(diào)整轉(zhuǎn)型的過(guò)程中。各地區(qū)各部門(mén)適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì),適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,取得積極效果。
住房總需求保持平穩(wěn)
2023年,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資110913億元,比上年下降9.6%。商品房銷(xiāo)售額116622億元,下降6.5%。從這些數(shù)據(jù)來(lái)看,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于轉(zhuǎn)型期的調(diào)整中。
中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)認(rèn)為,2023年以來(lái),因房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化,且受?chē)?guó)內(nèi)外多重因素交織疊加影響,住房交易恢復(fù)與經(jīng)濟(jì)恢復(fù)一樣,也是一個(gè)波浪式發(fā)展、曲折式前進(jìn)的過(guò)程。
柴強(qiáng)認(rèn)為,總的來(lái)看,2023年的住房交易呈現(xiàn)“前高、中低、后穩(wěn)”趨勢(shì),新房和二手房加在一起,住房交易總量實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng),住房總需求保持平穩(wěn)。一季度疫情防控轉(zhuǎn)段后市場(chǎng)信心有所恢復(fù),前期積累的購(gòu)房需求相對(duì)集中釋放;二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)活力有所減弱,購(gòu)房人觀望情緒加重;三季度在“認(rèn)房不認(rèn)貸”“降低首付比例和利率”“居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅優(yōu)惠延期”等房地產(chǎn)利好政策的作用下,房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度有所提升,住房交易總量企穩(wěn)。
據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)相關(guān)數(shù)據(jù),2023年,二手房成交量同比保持增長(zhǎng),新房和二手房合計(jì)交易保持正增長(zhǎng)。柴強(qiáng)認(rèn)為,在當(dāng)前人們購(gòu)房行為謹(jǐn)慎、理性的情況下,購(gòu)房需求仍在增加,二手房交易替代了部分新房交易。
柴強(qiáng)認(rèn)為,目前新房銷(xiāo)售量之所以下降,一方面由于部分居民因就業(yè)壓力加大、收入增長(zhǎng)預(yù)期減弱等原因,暫緩或推遲購(gòu)房。另一方面則因?yàn)椴糠址科蟪霈F(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)、一些在建項(xiàng)目逾期難交付,對(duì)新房市場(chǎng)產(chǎn)生了負(fù)面影響,許多購(gòu)房人不敢買(mǎi)新房特別是期房。隨著保交樓工作有力推進(jìn)和有關(guān)政策出臺(tái),這一情形將有所改觀。
兩方面體現(xiàn)積極變化
從日前公布的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的積極變化,主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。
一是房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售等指標(biāo)降幅收窄。2023年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比上年下降9.6%,降幅比上年收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金下降13.6%,降幅比上年收窄12.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售降幅明顯收窄,2023年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積比上年下降8.5%,銷(xiāo)售額下降6.5%,但降幅分別比上年大幅收窄15.8個(gè)和20.2個(gè)百分點(diǎn)。2023年12月份,新建商品住宅網(wǎng)簽備案量比2023年8月份回升20.2個(gè)百分點(diǎn)。從70個(gè)大中城市監(jiān)測(cè)情況看,新房和二手房的成交量都在溫和上升。
二是房地產(chǎn)竣工面積增加較快。保交樓工作正穩(wěn)步推進(jìn),效果持續(xù)顯現(xiàn)。2023年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積比上年增長(zhǎng)17%。
對(duì)于2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示,將穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),堅(jiān)持因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策,滿足剛性和改善性住房需求,優(yōu)化房地產(chǎn)政策,持續(xù)抓好保交樓保民生保穩(wěn)定工作,穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險(xiǎn),重拳整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序;構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制,完善房屋從開(kāi)發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度,實(shí)施好“三大工程”建設(shè),加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問(wèn)題,下力氣建設(shè)好房子,在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道。
長(zhǎng)期健康發(fā)展有較好基礎(chǔ)
“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展有較好基礎(chǔ)?!眹?guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)康義表示,一是城鎮(zhèn)化數(shù)量和質(zhì)量提升還有很大的空間。2023年城鎮(zhèn)化率是66.16%,和發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體80%以上的水平相比,還有提升空間。近5年城鎮(zhèn)化率年均提高0.93個(gè)百分點(diǎn),每年都有超過(guò)1000萬(wàn)的農(nóng)村居民進(jìn)入城鎮(zhèn),新市民的規(guī)模較大,也會(huì)帶來(lái)大量新增住房需求。存量上,盡管我國(guó)人均住房面積已經(jīng)不小,但有很多房子功能和結(jié)構(gòu)都不盡合理,不少群眾改善性住房需求比較迫切,也會(huì)形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要推動(dòng)力。據(jù)監(jiān)測(cè),70個(gè)大中城市改善性住房需求明顯,表現(xiàn)在二手房成交量已超過(guò)新房成交量。
二是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式潛力巨大。房地產(chǎn)發(fā)展新模式正在積極構(gòu)建中,這是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的治本之策。目前,保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),以及城中村改造等工程正在快速推進(jìn),有利于解決人民群眾在住房方面的急難愁盼問(wèn)題,同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)投資消費(fèi),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
對(duì)于房地產(chǎn)新發(fā)展模式,清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為,要解決傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展模式存在的突出問(wèn)題,房地產(chǎn)發(fā)展新模式可以彌補(bǔ)傳統(tǒng)模式的制度缺陷,能有效解決傳統(tǒng)模式帶來(lái)的高地價(jià)高房?jī)r(jià)、供求失衡、土地財(cái)政依賴等問(wèn)題。因此,構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的過(guò)程,要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破的原則,不能急于求成,要努力實(shí)現(xiàn)新舊模式的平穩(wěn)過(guò)渡。
浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬認(rèn)為,房地產(chǎn)業(yè)需求結(jié)構(gòu)正在發(fā)生質(zhì)的變化,存量房管理與服務(wù)規(guī)模越來(lái)越大,居民對(duì)“好房子”“好小區(qū)”全生命周期品質(zhì)居住需求越來(lái)越高,市場(chǎng)從以增量為主轉(zhuǎn)向增量與存量并重、數(shù)量與質(zhì)量兼顧,與之相適應(yīng)的房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)及制度應(yīng)更加完善。應(yīng)加快迭代以“好房子”“好小區(qū)”為核心目標(biāo)的品質(zhì)房產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng),加快拓展以“安全+活力”為核心目標(biāo)的存量房更新改造與資產(chǎn)管理新空間,加快發(fā)展以“好社區(qū)”“好城區(qū)”為核心目標(biāo)的物業(yè)服務(wù)。 (記者 亢 舒)
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