房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升需強(qiáng)化因城施策

　　短短幾天內(nèi)，蘇州全域取消限購、上海放松環(huán)外（崇明區(qū)除外）非滬籍單身人士限購、廣州放開120平方米以上住房限購、房地產(chǎn)項目“白名單”第一筆貸款在南寧市落地，成百上千個房地產(chǎn)項目“白名單”推送至銀行……開年以來，因城施策已遍地開花，利好新政接踵而至。

　　從近期樓市政策來看，高能級城市進(jìn)一步放寬或解除限購，多地房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制快速運(yùn)轉(zhuǎn)，表明支持房企銷售端和融資端的力度均在加大。若能確保紓困政策執(zhí)行到位，扎實推進(jìn)因城施策、因企施策，乃至因項目施策，防風(fēng)險與穩(wěn)預(yù)期雙管齊下，房地產(chǎn)市場有望企穩(wěn)回升。

　　首先，一線城市進(jìn)一步放松限購，有望提升市場活躍度。廣州、上海此次率先探路，降低購房門檻，釋放更多購房資格，是因地制宜地激活改善性需求和剛需的有力舉措。堅持因城施策、一城一策，乃至一區(qū)一策，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，將極大地利好區(qū)域市場企穩(wěn)回升，進(jìn)而發(fā)揮由點到面的傳導(dǎo)作用。

　　接下來，一線城市優(yōu)化樓市政策有望進(jìn)一步強(qiáng)化，部分二線城市也有可能加入全面取消限購陣營。因需、因區(qū)優(yōu)化限購新政的范圍將持續(xù)擴(kuò)大，雖在具體工具選擇上或有差異，但對市場預(yù)期均有積極引導(dǎo)作用。一方面，區(qū)域市場的企穩(wěn)回升將有利于房企回籠資金，經(jīng)營回歸正軌，減緩出險房企二次債務(wù)違約，甚至退市風(fēng)險；另一方面，銷售回款增厚有望加快項目施工進(jìn)度，切實推動“保交樓”，同時，亦有助于房企擴(kuò)表投資拿地意愿，形成良性循環(huán)。

　　其次，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制快速運(yùn)轉(zhuǎn)，重點城市首批房地產(chǎn)項目“白名單”陸續(xù)落地，有利于加快盤活資產(chǎn)和風(fēng)險出清進(jìn)程。近日，住建部和國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，明確要建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。從發(fā)布通知到首批融資支持“白名單”項目落地，歷時不足1個月，推進(jìn)節(jié)奏之快，較為少見。

　　更為重要的是，與過往相比，本次融資支持是由企業(yè)轉(zhuǎn)到項目，對集團(tuán)公司債務(wù)風(fēng)險和項目公司開發(fā)運(yùn)營風(fēng)險進(jìn)行有效區(qū)分，可以避免金融機(jī)構(gòu)對債務(wù)違約房企旗下所有項目搞“一刀切”。從實操層面而言，有兩類項目可納入“白名單”：一是正常開發(fā)建設(shè)、抵押物充足、資產(chǎn)負(fù)債合理、還款來源有保障的項目；二是開發(fā)建設(shè)暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目。如此一來，出險房企旗下部分項目有望進(jìn)入“白名單”，與公司總部的信用風(fēng)險做一定程度的切割，讓項目融資專款專用。一旦房地產(chǎn)項目融資支持落地規(guī)模越來越大，開發(fā)鏈條就有希望重新轉(zhuǎn)動起來。

　　第三，仍需多措并舉確?！氨＝粯恰惫ぷ髟鷮嵧七M(jìn)。收到“白名單”后，如何開展“風(fēng)險管理”是金融機(jī)構(gòu)和各地相關(guān)部門需要重點考量的問題，要確保錢用在刀刃上，用在最合適的項目上，更要確保信貸資金封閉運(yùn)行，不出現(xiàn)資金抽調(diào)、抽逃，才能進(jìn)一步切實推進(jìn)“保交樓”工作。

　　當(dāng)然，僅僅靠給予房地產(chǎn)項目“白名單”融資支持，并不能全面解決“保交樓”問題?！氨＝粯恰笔菑?fù)雜工程，各地各個項目情況不盡相同。接下來，各地相關(guān)主體仍需壓實責(zé)任，多管齊下，通過政策性銀行專項借款撬動、資產(chǎn)管理公司盤活、商業(yè)銀行配套貸款跟進(jìn)等多種手段因項目施策，精準(zhǔn)發(fā)力“保交樓”，提升市場對期房交易的信心，進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。（王麗新）

　　轉(zhuǎn)自：證券日報

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