樓市發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制如何設(shè)計(jì)

　　傳言已久的房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一昨日在2013博鰲房地產(chǎn)論壇上的一句“長(zhǎng)效機(jī)制的草案肯定有了”終于得到證實(shí)，然后其“沒有五年時(shí)間難以出臺(tái)”的表態(tài)，也讓業(yè)界擔(dān)憂，長(zhǎng)效機(jī)制的建立能否轉(zhuǎn)變此前樓市調(diào)控“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”的即時(shí)決策局面。

　　盡管如此，各界對(duì)于長(zhǎng)效機(jī)制的建立仍然充滿期待，長(zhǎng)效機(jī)制對(duì)房?jī)r(jià)有何影響？行政化的調(diào)控手段是否還會(huì)繼續(xù)？房地產(chǎn)作為支柱性產(chǎn)業(yè)的局面是否應(yīng)當(dāng)調(diào)整？長(zhǎng)效機(jī)制對(duì)樓市的一系列后續(xù)影響有待市場(chǎng)的考驗(yàn)。

　　■政策背景

　　歷史“欠債”需長(zhǎng)效機(jī)制償還

　　2009年以來，政府接連不斷地出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，但自從進(jìn)入今年下半年，業(yè)內(nèi)紛紛表示，新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子似乎開始淡化房地產(chǎn)調(diào)控政策，釋放積極信號(hào)，更多地將著力點(diǎn)聚焦于讓房地產(chǎn)行業(yè)回歸到正常發(fā)展上來。7月30日，中央政治局會(huì)議分析研究下半年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)，只字未提關(guān)注度極高的樓市調(diào)控，而只在“積極釋放有效需求，推動(dòng)居民消費(fèi)升級(jí)，保持合理投資增長(zhǎng)”的內(nèi)容后面，表明了“積極穩(wěn)妥推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”態(tài)度。而國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史也曾于7月底表示，下一步要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)大多持支持的態(tài)度，認(rèn)為政府逐漸讓短期調(diào)控政策退出市場(chǎng)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度、從基礎(chǔ)工作做起，逐步建立、完善長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制更為必要。“限購(gòu)等短期行政調(diào)控手段除了部分一線城市必須要實(shí)行之外，在大多數(shù)城市都是對(duì)地方經(jīng)濟(jì)傷害比較大的，應(yīng)逐漸退出市場(chǎng)的。”亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存坦言。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部分析師張旭表示，經(jīng)過7年的不斷發(fā)展與進(jìn)化，當(dāng)前我國(guó)宏觀調(diào)控政策已經(jīng)能夠基本滿足剔除投機(jī)性需求，調(diào)控范圍也已經(jīng)基本覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)主體與生產(chǎn)要素，進(jìn)一步從嚴(yán)的空間也可能僅限于部分城市政策的落地執(zhí)行，影響有限。

　　朱中一介紹，今年前7個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體延續(xù)了去年下半年以來的回升態(tài)勢(shì)，部分熱點(diǎn)城市商品房成交量和住房?jī)r(jià)格上漲明顯，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較高水平，保障性安居工程推進(jìn)順利。但一些地方房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期較強(qiáng)、“地王”也頻頻出現(xiàn)；房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異性明顯，一些地方供求關(guān)系緊張，一些地方的商品住房和商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存化壓力較大；一些地方在保障房建設(shè)資金籌措等方面遇到了困難，也有個(gè)別地方將保障房資金挪做他用。

　　在各地政府實(shí)施短期調(diào)控政策一段時(shí)間后，樓市仍問題頻出的情況下，長(zhǎng)期調(diào)控就被政府和業(yè)內(nèi)更加重視了起來。

　　張旭坦言，由于過去甚至有部分時(shí)期，調(diào)控政策呈現(xiàn)矯枉過正態(tài)勢(shì)，誤傷了合理存在的需求。“過去十年政府對(duì)于樓市的調(diào)控存在一些不恰當(dāng)?shù)淖龇?，積累的各種問題造成現(xiàn)在市場(chǎng)矛盾加劇、激化，部分城市甚至可用調(diào)控一輪、矛盾加劇一輪來形容?！标悓毚媾e例稱，政府手中土地存量不足是過去政府調(diào)控樓市后留下的棘手“欠債”之一，而這需要通過長(zhǎng)效機(jī)制中建立土地供應(yīng)制度來解決。

　　建設(shè)時(shí)間

　　長(zhǎng)效機(jī)制不能急于一時(shí)

　　對(duì)于各界頗為關(guān)心的長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)速度、成形進(jìn)度，朱中一坦言，長(zhǎng)效機(jī)制沒有五年時(shí)間難以出臺(tái)，并在改革過程中根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行實(shí)時(shí)更新。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了一些擔(dān)憂之聲，有觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日新月異，五年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間后，市場(chǎng)情況根本難以預(yù)料，到時(shí)候再陸續(xù)出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制能否真正解決市場(chǎng)中存在的問題，長(zhǎng)效機(jī)制難道不該“只爭(zhēng)朝夕”么？

　　“欲速則不達(dá)”，陳寶存說，他認(rèn)為這種擔(dān)憂沒有必要，“如果用五年左右就可以逐步形成長(zhǎng)效機(jī)制是非常不易的?！?中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)稱。而陳寶存則直言，長(zhǎng)效機(jī)制估計(jì)在未來五年也只能形成一個(gè)初步草案，想要在這個(gè)時(shí)間內(nèi)完成基本是不可能的，逐步完善長(zhǎng)效機(jī)制至少與需要十年甚至更久。

　　陳寶存認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制的建立需要以存量房評(píng)估、全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)等工作作為基礎(chǔ)，需要進(jìn)行基本工作非常多，推進(jìn)、實(shí)施也非常難，長(zhǎng)效機(jī)制中大量政策提出很久卻無(wú)法執(zhí)行就是因?yàn)楹芏鄬?shí)行所需基礎(chǔ)條件都不具備。

　　朱中一介紹，長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)容應(yīng)該包括如何完善住房制度、調(diào)控的機(jī)制、財(cái)稅制度以及住宅產(chǎn)業(yè)化等問題。并且，長(zhǎng)效機(jī)制會(huì)對(duì)現(xiàn)有的財(cái)稅體制、土地政策、金融體制都會(huì)有所改革。而在陳寶存眼中，僅在“改革財(cái)稅制度”一項(xiàng)中推行“房產(chǎn)稅”政策就需要對(duì)大量的存量房進(jìn)行調(diào)查、評(píng)估，“對(duì)存量房和增量房同時(shí)征稅，才能真正達(dá)到調(diào)控作用，但如果不對(duì)存量房評(píng)估就倉(cāng)促出臺(tái)條文，最后調(diào)控政策也只能淪為‘?dāng)[設(shè)’?！标悓毚姹硎尽?/p>

　　另外，對(duì)于市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化后，長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)能否起到應(yīng)有的效果的看法，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制是在不斷制定、完善、出臺(tái)、改進(jìn)的，目前我國(guó)的長(zhǎng)效機(jī)制體系并不是完全空白的，包括已經(jīng)出臺(tái)的預(yù)售制度等行業(yè)制度都是長(zhǎng)效機(jī)制的組成部分，不論是已出臺(tái)的還是正在制定的、剛剛啟動(dòng)甚至還未啟動(dòng)的政策，如果要被納入到長(zhǎng)效機(jī)制中，就必須是隨著市場(chǎng)變化而不斷變化、完善的，尤其是市場(chǎng)影響比較大的、比較核心土地供應(yīng)等制度。

　　機(jī)制內(nèi)容

　　市場(chǎng)或?qū)⒎诸惙砰_

　　盡管目前有關(guān)樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的方案尚未出臺(tái)，也沒有明確的落地信號(hào)，但這反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)重現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期市場(chǎng)背景下，相關(guān)部門對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的擔(dān)憂以及對(duì)于中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的設(shè)想。在此背景下，長(zhǎng)效機(jī)制的頂層設(shè)計(jì)怎么做，成為一個(gè)新命題。

　　近期媒體報(bào)道，46個(gè)限購(gòu)城市之一的浙江溫州已經(jīng)悄然松綁限購(gòu)令：原本不可以購(gòu)買第二套住房的本地和非本地戶籍人士，被允許購(gòu)買二套房。這讓市場(chǎng)不禁猜想，束縛房地產(chǎn)多年的限購(gòu)等政策是否會(huì)退出？

　　多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制意味著去房地產(chǎn)行政化，而經(jīng)濟(jì)手段和市場(chǎng)手段將取而代之。中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮昨日表示，短期調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制的根本區(qū)別在于，政策是短期的即時(shí)決策，而長(zhǎng)效機(jī)制則是制度建設(shè)，是保證產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展的問題。

　　“長(zhǎng)效機(jī)制毫無(wú)疑問是改革的一部分?！敝熘幸辉诓椪搲硎?，長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)容應(yīng)該包括如何完善住房制度、調(diào)控機(jī)制、財(cái)稅制度以及住宅產(chǎn)業(yè)化等問題。并且長(zhǎng)效機(jī)制會(huì)對(duì)現(xiàn)有的財(cái)稅體制、土地政策、金融體制有所改革。

　　朱中一指出，在長(zhǎng)效機(jī)制的設(shè)計(jì)中，保障性住房將是一個(gè)重點(diǎn)，要繼續(xù)加強(qiáng)保障性安居工程在資金籌措、使用監(jiān)管、規(guī)劃建設(shè)、工程質(zhì)量、分配、退出和運(yùn)營(yíng)管理等方面的工作。

　　值得一提的是，北京商報(bào)記者從相關(guān)渠道獲悉，在此前監(jiān)管部門對(duì)各地房地產(chǎn)調(diào)控成效的摸底中，各地區(qū)反饋的意見基本上為希望市場(chǎng)分類放開。一方面高端市場(chǎng)完全市場(chǎng)化，以此保證地方土地出讓收入以及稅收；另一方面中低端市場(chǎng)則堅(jiān)持現(xiàn)有的調(diào)控手段。

　　對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，從實(shí)際執(zhí)行層面來看，定向?qū)捤傻恼{(diào)整從2012年就開始了。未來長(zhǎng)效機(jī)制將主要以房產(chǎn)稅為調(diào)節(jié)手段，遏制投機(jī)性需求，保證合理的自住需求，支持中長(zhǎng)期的投資性需求。

　　“現(xiàn)有的調(diào)控政策暫時(shí)難言退出”，張宏偉表示，如果長(zhǎng)效機(jī)制在今年年底、明年年初開始出臺(tái)，那么當(dāng)財(cái)稅體制、土地政策、金融體制等露出端倪之時(shí)，也就是限購(gòu)政策逐步定向?qū)捤桑瑯鞘姓{(diào)控政策逐步退出之時(shí)。

　　在建立長(zhǎng)效機(jī)制上，土地政策被認(rèn)為是最核心的障礙。寶龍集團(tuán)總裁許華芳昨日在博鰲論壇表示，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制在短時(shí)間內(nèi)無(wú)解，土地財(cái)政是根本原因?！巴恋刎?cái)政政策如果還繼續(xù)維持的話，很難說房地產(chǎn)調(diào)控能有個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，地方和中央總是在博弈，而且是很堅(jiān)決地博弈?！?/p>

　　朱中一表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地域差異性很大的市場(chǎng)。中央政府應(yīng)允許地方政府在中央政策的原則指導(dǎo)下，各地可因地制宜、分類決策?！爸醒胝畱?yīng)要求各地加強(qiáng)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不要過度依賴土地財(cái)政和房地產(chǎn)，而是通過產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)來發(fā)展經(jīng)濟(jì)。”

　　產(chǎn)業(yè)定位

　　房地產(chǎn)支柱地位將有所調(diào)整

　　對(duì)于中國(guó)現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而言，房地產(chǎn)集合了中央政府、地方政府、開發(fā)商、銀行信托以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈形形色色的供貨商、購(gòu)房者等龐大的利益相關(guān)者。但近年來，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)備受污名化，“房地產(chǎn)業(yè)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)”、“綁架了中產(chǎn)階層”、“房地產(chǎn)掏空了實(shí)體經(jīng)濟(jì)”等說法層出不窮。

　　今年“兩會(huì)”期間，國(guó)家發(fā)改委副主任朱之鑫表示，“房地產(chǎn)應(yīng)該說是國(guó)家重要領(lǐng)域，很多人都說把房地產(chǎn)作為支柱性行業(yè)，我查了一下文件，沒有這句話，我們提出來是把建筑業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)”。該表態(tài)立刻引發(fā)了一場(chǎng)“房地產(chǎn)究竟是不是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)”的全社會(huì)大討論。

　　國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所研究員、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)研究室主任王小廣表示，“沒有一個(gè)國(guó)家是通過把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)之一來建立國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，而房地產(chǎn)泡沫化增長(zhǎng)將延緩甚至是根本阻礙整體經(jīng)濟(jì)，因此把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支柱產(chǎn)業(yè)的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的”。

　　雖然如此，房地產(chǎn)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)無(wú)法忽視。一個(gè)重要的原因是，房地產(chǎn)業(yè)有著關(guān)聯(lián)度廣、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資能夠帶動(dòng)上下游建筑、建材、冶金等60多個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)行業(yè)的發(fā)展。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比增20.3%，其中住宅投資增長(zhǎng)20.8%。國(guó)土資源部法律中心主任孫英輝表示，初步計(jì)算，上半年地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于GDP的貢獻(xiàn)率在10%左右，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)近兩個(gè)百分點(diǎn)。而按照慣例，對(duì)GDP貢獻(xiàn)率超過5%便可定義為支柱產(chǎn)業(yè)。

　　“在2002-2008年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期中，房地產(chǎn)和外需是兩大引擎”，匯添富基金研究總監(jiān)韓賢旺表示，從根源上分析中國(guó)房地產(chǎn)的地位就會(huì)發(fā)現(xiàn)，一方面，房地產(chǎn)扮演著吸收居民投資的儲(chǔ)蓄罐角色，另一方面，房地產(chǎn)推動(dòng)土地財(cái)政成為地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和波動(dòng)的重要推手，并由此積累了一系列的經(jīng)濟(jì)社會(huì)問題。

　　這種特殊的地位，使得房地產(chǎn)調(diào)控和經(jīng)濟(jì)“保增長(zhǎng)”成為一對(duì)此消彼長(zhǎng)的力量，每當(dāng)“保增長(zhǎng)”任務(wù)急迫，房地產(chǎn)調(diào)控就會(huì)有所放松。而在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩之際，房地產(chǎn)作為主要驅(qū)動(dòng)力的作用不可輕視。未來，整體經(jīng)濟(jì)要在政策取向的底線與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)合理區(qū)間尋求平衡，這是保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式得以轉(zhuǎn)變和升級(jí)的基礎(chǔ)。這意味著房地產(chǎn)不能再像以往那樣發(fā)展。

　　近日，國(guó)家財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉表示，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到正常的作用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展如何與城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略結(jié)合等問題需要進(jìn)一步研究，需要建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制?？梢哉f，長(zhǎng)效機(jī)制肩負(fù)著帶來房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，將推動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的任務(wù)。

　　目前，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)于未來房地產(chǎn)在整體經(jīng)濟(jì)中的地位依然頗有信心，重要的一點(diǎn)是新一屆政府提出的新型城鎮(zhèn)化概念。亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存認(rèn)為，對(duì)于未來的新型城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)就是核心。

來源：北京商報(bào)

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