構(gòu)建新住房體制需遵循八原則

　　縱 觀 已 經(jīng) 進(jìn) 行 的 房 改 之 旅 ， 在“住房是商品”的理念引導(dǎo)下，經(jīng)過二十多年的“一次房改”，最終產(chǎn)出了一個(gè)“商保失調(diào)”的扭曲性住房體制，影響宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展與社會 和 諧 。 為 破 解 住 房 體 系 “ 商 保 失調(diào)”的難題，十八大報(bào)告提出，“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)與管理，滿足困難家庭基本需求。”由于市場配置的對象是商品房，政府保障中低收 入 群 體 的 住 房 類 別 是 保 障 房 ， 因而，該制度在本質(zhì)上也可概括為商品房 與 保 障 房 相 協(xié) 調(diào) 的 住 房 制 度 ， 即“兩房協(xié)調(diào)”的新住房制度。

　　要實(shí)現(xiàn)這個(gè)新的房改目標(biāo)和任務(wù)，應(yīng)從住房“兩板塊”結(jié)構(gòu)出發(fā)，把握八項(xiàng)改革原則，分類構(gòu)建適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的商品房體制和適應(yīng)或政府公共服務(wù)體制的保障房體制，在此基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌“兩房體制”改革目標(biāo)，建立一個(gè)契合國情的新住房體制。

　　八項(xiàng)改革原則具體體現(xiàn)為：

　　1.依法規(guī)劃、科學(xué)規(guī)劃

　　依法規(guī)劃、科學(xué)規(guī)劃是改革的先導(dǎo)性原則。

　　依法規(guī)劃的含義：契合中國政治體制、法制建設(shè)的現(xiàn)狀，首先按照政府的行政法規(guī)或規(guī)章指導(dǎo)二次房改，在改革實(shí)踐中注重推動行政法規(guī)或規(guī)章向正式的法律轉(zhuǎn)化，以法律的權(quán)威、規(guī)范性等為改革方向和改革績效保駕護(hù)航。

　　科學(xué)規(guī)劃的含義：住房體制要符合實(shí)際狀況的變化和區(qū)域特點(diǎn)。從新制度理論出發(fā)，受制于規(guī)則制定者的有限認(rèn)識能力和實(shí)際狀況的不斷變化，任何法律法規(guī)均非完美，因而在實(shí)踐中需結(jié)合具體問題及其變化而不斷修正已有的法律法規(guī)，此時(shí)科學(xué)原則對改革來說更顯得重要，更需要堅(jiān)持。

　　2.分類改革、統(tǒng)籌結(jié)合

　　從住房體系包括商品房和保障房兩大板塊以及保障房包括公租房、經(jīng)適房等多板塊的情況出發(fā)，無疑需要分類改革，并在統(tǒng)籌結(jié)合的基礎(chǔ)上形成新住房體制。但是如何分類改革、如何統(tǒng)籌結(jié)合呢？

　　其一，應(yīng)充分認(rèn)識到商品房體制的直接功能在于促進(jìn)商業(yè)性住房產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，間接功能在于促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展；分項(xiàng)功能反映在商品房體制改革取向上，應(yīng)形成適應(yīng)商業(yè)性住房產(chǎn)業(yè)化的商品房體制改革直接目標(biāo)和適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的商品房體制改革間接目標(biāo)，兩者構(gòu)成商品房新體制改革目標(biāo)。

　　其二，應(yīng)充分認(rèn)識到保障房體制的直接功能主要在于促進(jìn)房困破解，其間接功能在于有利于居住公平，保證社會穩(wěn)定、政治安定。分項(xiàng)功能反映在保障房體制改革取向上，應(yīng)形成適應(yīng)房困破解的保障房體制改革直接目標(biāo)和適應(yīng)社會保障體制或政府公共服務(wù)體制的保障房體制改革間接目標(biāo)，兩者構(gòu)成保障房新體制改革目標(biāo)。

　　其三，就“保障房板塊”而言，公租房、經(jīng)適房和限價(jià)房等性質(zhì)差異較大，故而其投融資、土地規(guī)劃等建設(shè)中的制度安排應(yīng)有所區(qū)分。而在商品房體制改革中，普通商品房和高級、奢華的商品房其體制改革的細(xì)部特征也應(yīng)有所差別。

　　在此基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌“兩房”改革目標(biāo)，建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制和社會保障體制的“兩房協(xié)調(diào)”的新住房體制。

　　3.機(jī)構(gòu)優(yōu)化、職能整合

　　一次房改期間，為推進(jìn)住房市場化改革，1982年3月成立國家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會，1984年成立國家住房租金改革領(lǐng)導(dǎo)小組，1986年成立住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)國務(wù)院房改辦專設(shè)機(jī)構(gòu)，這為“一次房改”提供了組織基礎(chǔ)。但那時(shí)設(shè)立的機(jī)構(gòu)主要將住房體制作為經(jīng)濟(jì)體制的一部分加以改革，而在商品房體制和保障房體制分類改革的原則下，需內(nèi)設(shè)商品房體制改革部門和保障房體制改革部門，包括分類配備經(jīng)濟(jì)學(xué)與工商管理、社會學(xué)政治學(xué)和公共管理專家指導(dǎo)改革，其上還要有總體的住房體制改革領(lǐng)導(dǎo)部門和相應(yīng)的學(xué)科負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌改革工作。

　　4.誘導(dǎo)性和強(qiáng)制性制度相結(jié)合

　　房改常常引致中央地方政府、住房建設(shè)單位與居民等關(guān)聯(lián)方的利益調(diào)整，因而需要采取必要的法規(guī)政策消弭沖突來推進(jìn)改革，從而體現(xiàn)房改強(qiáng)制性的一面。當(dāng)然，僅僅借助強(qiáng)制性力量推進(jìn)改革顯然不足，政府優(yōu)化意識形態(tài)環(huán)境、創(chuàng)造和諧的改革氛圍并以正確的理念積極引導(dǎo)住房建設(shè)單位、居民等關(guān)聯(lián)主體支持改革，從而體現(xiàn)房改誘導(dǎo)性的一面。誘導(dǎo)性和強(qiáng)制性相結(jié)合，共同將房改引向深入。

　　需要指出的是，地方政府土地財(cái)政的偏好使其在政策制定中有偏向商品房開發(fā)商的沖動，故而需要在兩種制度變遷過程中配套實(shí)施中央地方政府在住房體系建設(shè)中的財(cái)權(quán)事權(quán)、集權(quán)分權(quán)的對稱化改革，促進(jìn)中央權(quán)威和地方積極性得到協(xié)同發(fā)揮。

　　5.把握改革切入點(diǎn)

　　保障房板塊。構(gòu)建完善的住房信息系統(tǒng)和相應(yīng)的準(zhǔn)入退出機(jī)制，有效識別保障房惠及對象，這是保障房體制改革的切入點(diǎn)。從該切入點(diǎn)著手，通過公益性用地、公共財(cái)政和公共管理機(jī)構(gòu)主導(dǎo)構(gòu)建以政策性租賃房為主的保障房體系。保障房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以政策性租賃房為主導(dǎo)類型，限價(jià)房可以科技型人才專項(xiàng)保障房建設(shè)為重點(diǎn)。除國有林區(qū)、墾區(qū)和煤礦棚戶區(qū)等“特區(qū)保障房”外，萬人以上員工的大學(xué)、國有大企業(yè)等單位的合作建房也應(yīng)得到鼓勵(lì)，但這種“公共住宅單位”須納入整個(gè)保障房管理體系中。

　　商品房板塊。在符合城市總體規(guī)劃和土地規(guī)劃的前提下，商品房體制改革以創(chuàng)造有利于商品房開發(fā)商獲得商業(yè)性用地的環(huán)境為切入點(diǎn)，促進(jìn)其有序競爭，形成品牌，為中高收入群體提供品質(zhì)更佳的商品房，并對保障房居民形成積極而努力進(jìn)取的動力。為形成住房市場良好的發(fā)展環(huán)境，常規(guī)情況下主要用信貸、稅收、利率等間接調(diào)控手段對其引導(dǎo)，只在金融、經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的波動的情況下才可進(jìn)行直接的價(jià)格干預(yù)。

　　6.帕累托式改革

　　新住房體制構(gòu)建是一個(gè)繼續(xù)深化住房制度改革的過程，而深化住房制度改革本身又是對關(guān)聯(lián)主體利益再調(diào)整的過程。無論是保障房體制還是商品房體制的改革，都涉及住房需求者、住房建設(shè)或供給者、住房投融資企事業(yè)單位以及統(tǒng)籌改革的政府等核心主體利益的增減損益，如果部分關(guān)聯(lián)主體的利益受損較重，勢必衍生對改革的重重阻力，甚或累積為規(guī)模化的社會沖突，影響社會安定和諧。因而需要堅(jiān)持以各關(guān)聯(lián)主體利益不減少的帕累托式改革原則為根本尺度，科學(xué)衡量新住房體制構(gòu)建的有效性。

　　7.配套制度跟進(jìn)

　　住房制度改革需依靠高層的制度環(huán)境，高層制度體系的積極改革反過來也有助于住房新體制的完善。如法制、政府管理體制的改革無疑有利于住房信用體系的建設(shè)，從而有利于攻克保障房體制的軟肋和頑疾，使其在保障對象識別上難度減小而變得易于操作。在國內(nèi)，調(diào)控過高的商品房價(jià)格具有熨平宏觀經(jīng)濟(jì)波動和促進(jìn)中高收入居民住房消費(fèi)的雙重效應(yīng)，但中低收入群體住房消費(fèi)的可支付能力卻難以在短時(shí)期內(nèi)提高，需借助保障房建設(shè)，然而，宏觀調(diào)控體系明知頻繁的商品房價(jià)格調(diào)控并不適合破解房困且有干預(yù)市場之嫌，但卻仍然為之，其中一個(gè)重要原因就在于：國內(nèi)法制不完善背景下保障房信用體系建設(shè)成本較高，導(dǎo)致以保障房破解房困的有效性短期內(nèi)還難以充分展示。

　　8.漸進(jìn)式改革

　　住房是個(gè)價(jià)值貴重的特殊物品，其生產(chǎn)要素繁多，住房投融資、建設(shè)管理過程復(fù)雜，行為主體多元，加之中國發(fā)展不平衡的大國國情，使得住房制度改革問題更顯復(fù)雜，因此房改速度不能太快，動作不能太猛。“休克療法”和“急風(fēng)暴雨”都會帶來社會不穩(wěn)定，從而導(dǎo)致改革無法進(jìn)行。不過，對于解決“無房戶”和“科技專家居住貧困”這樣的住房保障問題，改革的速度可以快些，用力可以猛些，以體現(xiàn)社會主義集中力量辦大事的優(yōu)勢和科教興國的戰(zhàn)略導(dǎo)向。

　　堅(jiān)持上述八項(xiàng)改革原則及其所蘊(yùn)含的理念，無疑有助于保證今后房改方向的正確性，加快推出一個(gè)市場配置和政府保障相結(jié)合的“兩房協(xié)調(diào)”的新住房體制，從而促進(jìn)兩房體系協(xié)調(diào)發(fā)展，進(jìn)而既破解房困、促進(jìn)和諧社會發(fā)展，也有助于宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。

　　
來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

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