房地產(chǎn)如何構(gòu)建發(fā)展新模式？

　　2024年伊始，四個(gè)一線城市先后優(yōu)化樓市政策，對(duì)全國樓市起到了風(fēng)向標(biāo)的作用。隨著預(yù)期政策仍將持續(xù)優(yōu)化，房地產(chǎn)市場的走向成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　那么，今年以來房地產(chǎn)政策松綁效果如何？“小陽春”是否會(huì)到來？政策調(diào)整的空間還有哪些？尤其是今年政府工作報(bào)告提到，適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。新模式如何構(gòu)建？房地產(chǎn)將往何處去？

　　“小陽春”行情或在部分核心城市出現(xiàn)

　　今年2月份，恰逢春節(jié)假期，在供應(yīng)縮減、交易活動(dòng)減少等情況下，新房市場成交熱度下滑。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年2月份，一線城市新建商品住宅銷售面積為83.02萬平方米，環(huán)比下降62.8%，同比下降66.5%。具體來看，上海、廣州、深圳3城開年“二連降”，北京2月份成交量止升轉(zhuǎn)降。

　　值得一提的是，春節(jié)前，一線城市均對(duì)限購政策進(jìn)行了松綁。諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析人士預(yù)計(jì)，隨著房貸利率下調(diào)、重點(diǎn)城市限購松綁、城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效等利好政策逐漸發(fā)酵，加上供應(yīng)節(jié)奏逐步恢復(fù)，3月份新房成交量或?qū)⒋蠓厣?，但是由于今年不像去年有了疫情防控解除后需求釋放的因素，市場熱度大概率不及去年同期，同比或繼續(xù)下降。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，今年以來，核心一二線城市陸續(xù)優(yōu)化樓市政策，市場情緒有所回升。春節(jié)后，一線城市市場活躍度逐漸走高。其中，2月26日-3月3日，廣州新房周度成交套數(shù)回升至今年以來周度最高水平；深圳二手房周度成交套數(shù)同比增長11.8%；北京二手房成交套數(shù)與1月周均水平基本持平。

　　“從短期來看，市場進(jìn)入傳統(tǒng)‘金三銀四’節(jié)點(diǎn)，前期出臺(tái)政策的核心城市政策效果有望進(jìn)一步顯現(xiàn)。但去年高基數(shù)效應(yīng)逐漸凸顯，3月份新房、二手房成交規(guī)?；虺霈F(xiàn)環(huán)比回升，但同比表現(xiàn)偏弱的情況，‘小陽春’行情或僅在部分核心城市出現(xiàn)。”陳文靜說。

　　一線城市及時(shí)優(yōu)化政策利于行業(yè)企穩(wěn)

　　從目前來看，今年2月份，房地產(chǎn)相關(guān)政策持續(xù)出臺(tái)，北京、深圳等一線城市限購政策出現(xiàn)松動(dòng)。不過，根據(jù)建誠智庫政策量化模型數(shù)據(jù)顯示，對(duì)比過去，本輪房地產(chǎn)政策放松，力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，放松空間依然巨大。

　　在建誠智庫首席研究員何田看來，經(jīng)過多年的發(fā)展，全國絕大多數(shù)城市換房比例上升，屬于可買不可賣的階段，房價(jià)漲跌預(yù)期對(duì)其需求釋放有明顯的影響。從做好輿論引導(dǎo)、改變各方預(yù)期、推動(dòng)房價(jià)企穩(wěn)、帶動(dòng)更多城市預(yù)期向好的角度出發(fā)，以京滬為代表的一線核心城市，如果能及時(shí)放松限購、限貸政策，對(duì)行業(yè)企穩(wěn)十分關(guān)鍵。

　　從政策預(yù)期來看，陳文靜表示，當(dāng)前，一線城市政策仍有較大調(diào)整空間，特別是北京、上海和深圳，如根據(jù)市場情況因區(qū)、因需施策優(yōu)化限購政策，取消郊區(qū)限購、降低社保年限要求、增加特定人群購房套數(shù)、優(yōu)化離婚購房等均存在一定空間。此外，優(yōu)化限售、限價(jià)政策，繼續(xù)降低首付比例和房貸利率等，也是政策可以進(jìn)一步優(yōu)化的方向。

　　事實(shí)上，正確預(yù)判房地產(chǎn)的當(dāng)前運(yùn)行狀態(tài)和未來趨勢變化，無論是對(duì)政府、企業(yè)或者居民的相關(guān)決策都十分重要。在中國社會(huì)科學(xué)院長城學(xué)者、中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛看來，中國房地產(chǎn)調(diào)整將是一個(gè)長期的過程，由于過去高速增長導(dǎo)致二手和新建存量商品房的明顯過剩，加上外部沖擊、市場爆雷等隱患沒有消除，中國房地產(chǎn)將率先開啟二手房存量消化和出清，新建商品房消化和出清需要延后，人口、收入和技術(shù)的新變化將導(dǎo)致潛在需求曲線向下平移。

　　“在商品房過剩和保障房缺失之下，房地產(chǎn)的投資及銷售下降、債務(wù)違約、資金鏈斷裂、項(xiàng)目停工等問題嚴(yán)重影響到宏觀經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展?！蹦啭i飛建議，通過“商轉(zhuǎn)?！眴?dòng)“青年新市民安居工程”。通過向房地產(chǎn)系統(tǒng)注入資金，恢復(fù)和暢通房地產(chǎn)資金及實(shí)物循環(huán)，可以盤活存量資產(chǎn)、恢復(fù)市場信心、扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期、打破負(fù)向循環(huán)，保證市場逐步恢復(fù)，填補(bǔ)新市民、青年人住房保障的缺失，消解開發(fā)企業(yè)住房共給過度，促進(jìn)房地產(chǎn)新發(fā)展模式的構(gòu)建。

　　加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

　　每年兩會(huì)政府工作報(bào)告涉房內(nèi)容都是這一年房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。今年政府工作報(bào)告提到的重要信息是，適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。此外，政府工作報(bào)告還提出，加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

　　3月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹從理念、機(jī)制、抓落實(shí)上公開闡述了如何構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。倪虹表示，在理念上，要始終堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善“市場+保障”的住房供應(yīng)體系，政府保障基本住房需求、市場滿足多層次多樣化住房需求，建立租購并舉的住房制度，努力讓人民群眾住上好房子。在機(jī)制上，一是建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，以及完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制。而在落實(shí)上，有兩個(gè)重點(diǎn)，一是規(guī)劃建設(shè)保障性住房，推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造；二是下力氣建設(shè)好房子。

　　“希望現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)看到，今后拼的是高質(zhì)量，拼的是新科技，拼的是好服務(wù)。誰能抓住機(jī)遇、轉(zhuǎn)型發(fā)展，誰能為群眾建設(shè)好房子、提供好服務(wù)，誰就能有市場，誰就能有發(fā)展，誰就能有未來。”倪虹說。

　　在房地產(chǎn)發(fā)展新模式指導(dǎo)下，業(yè)內(nèi)對(duì)于今后房地產(chǎn)市場的走向似乎更加清晰。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，房地產(chǎn)新發(fā)展模式關(guān)鍵是打造“市場+保障”的住房供應(yīng)體系；其次是探索打造好房子；此外，還要完善商品房基礎(chǔ)性制度，包括供地制度、開發(fā)制度、銷售制度、交付和保養(yǎng)等。

　　何田也表示，住建部日前提出構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、加快“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)，這是行業(yè)發(fā)展的根本。此外，政府工作報(bào)告提出滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，這將成為2024年乃至更長時(shí)間房地產(chǎn)政策的重要方向，尤其是首次提出改善需求的多樣化，這個(gè)想象空間還是很大的?？偠灾?，隨著房地產(chǎn)發(fā)展新模式的逐步建立，房地產(chǎn)行業(yè)也必將邁入全新的發(fā)展階段。（記者 袁秀麗）

　　轉(zhuǎn)自：新京報(bào)

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