部分地區(qū)樓市已到衰退邊緣泡沫風(fēng)險(xiǎn)大

　　房?jī)r(jià)普漲只是今年我國(guó)樓市“硬幣的一面”，在鄂爾多斯、溫州等此前房?jī)r(jià)泡沫積累過(guò)快的地區(qū)，樓市似乎已經(jīng)到了“衰退”的邊緣。伴隨民間融資風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)顯現(xiàn)，而且支柱產(chǎn)業(yè)煤炭因?yàn)樾枨蟛蛔阍庥隽撕鯛柖嗨沟姆績(jī)r(jià)出現(xiàn)了全線下跌，不僅暴露出大量的空置住房和寫字樓，甚至引發(fā)了以白酒抵債和換取房產(chǎn)的現(xiàn)象。

　　業(yè)界人士指出，這輪房地產(chǎn)調(diào)控采取的限購(gòu)、限貸等措施，使得住房投資擊鼓傳花的游戲戛然而止，正常的商品市場(chǎng)機(jī)制開(kāi)始發(fā)揮。但是值得注意的是，以往積累的泡沫并沒(méi)有被擠出，雖然價(jià)格形成機(jī)制在增量上得到優(yōu)化，但是在存量上的扭曲仍然沒(méi)有消除。而溫州等局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)深幅調(diào)整，業(yè)已給當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了巨大影響。這些教訓(xùn)警示我們，防范房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)必須警鐘長(zhǎng)鳴。

　　也就是說(shuō)，當(dāng)前房?jī)r(jià)構(gòu)成中一部分是由正常供需產(chǎn)生，另一部分則仍然是泡沫。雖然目前樓市供銷兩旺，把許多矛盾掩蓋了。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，1-7月份，全國(guó)商品房銷售面積61133萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.8%。但是增速出現(xiàn)了明顯回落和高位調(diào)整，價(jià)格漲幅開(kāi)始變窄。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，不能不正視高房?jī)r(jià)對(duì)購(gòu)買力的擠出效應(yīng)，如果把市場(chǎng)的有效購(gòu)買力比喻為一個(gè)金字塔，那么剩余的潛在剛性需求的購(gòu)買力會(huì)逐漸降低，如果房?jī)r(jià)不做回調(diào)，那么就會(huì)陷入量跌價(jià)升的窘境。而今年土地市場(chǎng)的火熱源于樓市的聯(lián)動(dòng)，防范二者可能出現(xiàn)的大幅調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，顯然不能掉以輕心。

　　對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)否實(shí)現(xiàn)硬著陸，業(yè)界一直爭(zhēng)辯不休。而從日本等曾經(jīng)發(fā)生過(guò)房地產(chǎn)泡沫破裂的國(guó)家來(lái)看，由于存在著較大的銀行信貸和衍生品杠桿，造成的沖擊不但會(huì)損害金融業(yè)的正常運(yùn)行，形成巨額不良貸款，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和國(guó)家財(cái)政也產(chǎn)生了不可估量的影響。與這些國(guó)家相比，雖然我國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)非常相似，但是房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制又表現(xiàn)出明顯的特殊性。比如日本和美國(guó)發(fā)生房地產(chǎn)泡沫危機(jī)的背景是，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)缺乏持續(xù)動(dòng)力，供給已經(jīng)滿足了居民的基本居住需求，此時(shí)投機(jī)開(kāi)始盛行，加之貨幣以及信貸政策的寬松，以房產(chǎn)為抵押的信用擴(kuò)張以及資產(chǎn)支持證券的過(guò)度發(fā)行，使得房?jī)r(jià)迅速上漲形成泡沫。

　　可見(jiàn)，房地產(chǎn)泡沫在一定程度上是由金融杠桿催生的。相較之下，目前我國(guó)住房供給還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，長(zhǎng)遠(yuǎn)有需求支撐，只要房?jī)r(jià)回調(diào)一個(gè)檔次，就會(huì)有一個(gè)檔次的購(gòu)買力進(jìn)入市場(chǎng)，而且我國(guó)的房地產(chǎn)金融杠桿率非常低，沒(méi)有住房抵押資產(chǎn)支持證券，因而不必?fù)?dān)心從信貸違約帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)在整個(gè)金融體系的傳染。只要我們進(jìn)行堅(jiān)定的、行之有效的調(diào)控，就有能力防范房地產(chǎn)硬著陸。

　　不過(guò)，需要強(qiáng)調(diào)的是，作為典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)今年仍然強(qiáng)勁的表現(xiàn)，吸引著大量銀行貸款以及影子銀行的資金。房地產(chǎn)業(yè)的深幅調(diào)整，也意味著作為資金中轉(zhuǎn)樞紐的銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量必然受到?jīng)_擊，進(jìn)而會(huì)破壞經(jīng)濟(jì)環(huán)境的穩(wěn)定。在溫州、鄂爾多斯等民間借貸活躍的地區(qū)，房地產(chǎn)泡沫局部性的破滅，實(shí)際上與民間借貸危機(jī)、產(chǎn)業(yè)空心化交織在一起，對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)造成很大沖擊。比如，鄂爾多斯市中富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司法人代表王福金自殺身亡，牽出的債務(wù)黑洞中既有銀行資金，又有大量民間借貸資金。自從2010年房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)以來(lái)，迄今已有中江集團(tuán)、杭州錦繡天地等多家房企破產(chǎn)，引發(fā)了巨大的銀行風(fēng)險(xiǎn)以及民間借貸資金鏈危機(jī)。

　　而且，在房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)如同黑洞一般吸引的資金聚集中，還有很大部分來(lái)自信托、理財(cái)?shù)扔白鱼y行，甚至裹挾著大量民間資金，這部分資金規(guī)模往往難以統(tǒng)計(jì)，一旦房地產(chǎn)深幅調(diào)整，對(duì)金融體系的沖擊可能會(huì)超出想象。另外，不可否認(rèn)的是，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境將會(huì)發(fā)生很大變化，不論是調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立還是金融杠桿率的降低，都會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)生存產(chǎn)生深刻沖擊。短期來(lái)看，下半年有諸多不利因素將會(huì)影響房企的現(xiàn)金流。美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以及即將退出QE3帶來(lái)的國(guó)際資本反向流動(dòng)，潛伏在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上已經(jīng)獲利的投機(jī)資金有可能加速撤出，因此流動(dòng)性可能會(huì)整體偏緊，金融機(jī)構(gòu)將不得不調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，杠桿率的降低以及表外業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張的受阻都可能反映在房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道上，房企現(xiàn)金流出現(xiàn)緊張后有可能會(huì)重新以價(jià)換量，帶來(lái)房?jī)r(jià)下行。

　　因此，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，依然是我國(guó)宏觀調(diào)控的重要課題。就經(jīng)濟(jì)運(yùn)行而言，就是要尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)，利用保障房、水利投資以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、社會(huì)保障和公共服務(wù)等軟投資，來(lái)抵消房地產(chǎn)投資增速下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，就防范金融風(fēng)險(xiǎn)而言，就是要防止因房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)震蕩，銀行出現(xiàn)大量壞賬以及抵押物價(jià)值縮水，這需要未雨綢繆，提前布防。

來(lái)源：金融時(shí)報(bào)

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