滬市保租房REITs表現(xiàn)亮眼

　　滬市保障性租賃住房公募REITs集體業(yè)績說明會近日召開?？梢钥吹剑?023年度，滬市保租房REITs產(chǎn)品經(jīng)營業(yè)績良好，包括華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT及華夏基金華潤有巢REIT在內(nèi)的三單產(chǎn)品均保持了較高的業(yè)績達成率。分析人士認為，著眼于中長期存量資產(chǎn)的盤活，保租房REITs的推出有助于提高租賃房源市場供給規(guī)模，引導更多主體參與投資。在政策趨勢催化以及產(chǎn)品自帶韌性的加持下，保障性租賃住房公募REITs未來發(fā)展值得期待。

　　2023年業(yè)績達成率較高

　　在我國住房保障體系建設加快推進的大背景下，滬市保障性租賃住房公募REITs用一組組真實數(shù)據(jù)向投資人交出了一份亮眼的“成績單”。

　　具體來看，華夏北京保障房REIT運營韌性持續(xù)凸顯，各項核心經(jīng)營指標均超發(fā)行預測，全年實現(xiàn)可供分配金額5505萬元，累計完成率達到111%，年化現(xiàn)金流分派率達4.39%，較發(fā)行預測值提升44個基點。

　　中金廈門安居REIT的底層資產(chǎn)運營表現(xiàn)穩(wěn)中向好，全年實現(xiàn)可供分配金額5742萬元，累計完成率為109%，年化現(xiàn)金流分派率為4.42%。

　　華夏基金華潤有巢REIT同樣運營穩(wěn)健，現(xiàn)金流生產(chǎn)和可持續(xù)分派能力優(yōu)秀。2023年可供分配金額達6076萬元，完成了2023年預測值的125%，實現(xiàn)了5.03%的分派率。

　　作為保障新市民等群體滿足住房需求的重要途徑之一，有數(shù)據(jù)顯示，“十四五”時期，全國初步計劃投資建設籌集保障性租賃住房近900萬套（間），市場規(guī)模之大可見一斑。

　　“眼下，全國各地都在加快推進保障性租賃住房建設?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者，“由此，大力發(fā)展公募REITs可謂正逢其時。保障性租賃住房REITs的推出，不僅僅是中國公募REITs試點的線性延續(xù)，更是助力房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉型的重要抓手?！?/p>

　　值得一提的是，自首單項目上市開始，保障性租賃住房REITs就憑借其穩(wěn)健、出色的運營表現(xiàn)，成為公募REITs市場中的一道“風景線”。

　　根據(jù)公開資料，2023年，在滬上市的三只保障性租賃住房REITs的大部分底層資產(chǎn)出租率維持在較高水平，這為其穩(wěn)定的業(yè)績表現(xiàn)提供了有力支撐，當期可供分配金額完成率均超同期預測，彰顯出了較強的抗周期屬性。

　　2024年一季度實現(xiàn)良好開局

　　在近日舉行的滬市保障性租賃住房公募REITs集體業(yè)績說明會上，三只保租房REITs產(chǎn)品的負責人分別介紹了其2024年一季度的經(jīng)營業(yè)績?？傮w來看，各只產(chǎn)品延續(xù)穩(wěn)定表現(xiàn)，實現(xiàn)“開門紅”。

　　尤以華夏北京保障房REIT為例，其所屬底層資產(chǎn)運營平穩(wěn)，出租率和收繳率均維持高位。截至2024年3月底，底層基礎設施項目合計出租率為94.95%，一季度的租金收繳率達96.73%。

　　再就中金廈門安居REIT來看，該產(chǎn)品所屬項目出租率繼續(xù)維持高位。其中，園博公寓的出租率達99.53%，珩琦公寓的出租率為99.24%。2024年一季度，該基金實現(xiàn)收入1954萬元，同比增長3.10%；實現(xiàn)可供分配金額1425萬元，同比增長1.67%。

　　至于華夏基金華潤有巢REIT，該產(chǎn)品旗下兩家基礎設施項目公司整體運營情況穩(wěn)定，有巢泗涇項目公寓出租率為94.38%，有巢東部經(jīng)開區(qū)項目公寓出租率為94.29%。2024年一季度基金層面實現(xiàn)收入1961.75萬元，同比提升1.84%。

　　加強運營管理勢在必行

　　無可否認，在已上市項目優(yōu)異業(yè)績的背后，離不開保障性租賃住房REITs基金管理人及運管機構的積極施為?；鸪掷m(xù)平穩(wěn)的業(yè)績表現(xiàn)，源自各市場參與主體于信息披露機制、治理機制、激勵約束機制、二級市場交易機制、投資者關系管理機制和持續(xù)擴募機制等多方面的積極探索和深入踐行。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，滬市三只保租房REITs的運營管理特點突出，且各具特色。

　　“北京保障房項目秉持‘職住平衡’的理念，主要在‘住更宜居’的領域持續(xù)開展工作，旨在提升租戶的滿意度和生活質(zhì)量?！比A夏北京保障房REIT的相關負責人告訴記者，“尤其在提升租戶滿意度方面，運營管理機構團隊充分落實了小區(qū)綠化提升、環(huán)境整治、房屋修繕等工作，在小區(qū)公共區(qū)域增加了居民活動與便利化設施，朝著建設‘五個社區(qū)’，踐行‘小居大家’，打造‘理想社區(qū)’的目標努力?！?/p>

　　廈門安居項目的運營管理團隊則從租戶體驗入手，持續(xù)開展有意義的社群活動，提升租戶居住幸福感和參與感。

　　“2023年，廈門安居項目共計開展了5次主題為‘以社群搭建橋梁’的社區(qū)活動?！睋?jù)中金廈門安居REIT的相關負責人介紹，“運營管理團隊力求持續(xù)為租戶提供高品質(zhì)居住生活服務，成為有溫度的美好生活空間提供者，積極發(fā)揮國有企業(yè)在保障性租賃住房市場中的引領作用?！?/p>

　　再就華夏基金華潤有巢REIT來看，其兩處基礎設施項目均位于上海市交通便捷、配套完備的區(qū)位，租賃需求旺盛。依托華潤置地的資源稟賦和持有型不動產(chǎn)的運營基因，華潤有巢正著力打造綠色健康、安全舒適，兼具健身、學習、社交、娛樂、休憩等功能的租賃住房產(chǎn)品。通過智能管理系統(tǒng)和高品質(zhì)的市場化運營，項目過往五個季度的經(jīng)營表現(xiàn)不俗，顯示出了較強的韌性。

　　現(xiàn)階段，管理層對住房租賃市場發(fā)展定位的頂層設計推動了相關支持政策的加速出臺，也助力住房租賃市場逐步進入了高質(zhì)量發(fā)展階段。

　　來自中金公司的研究觀點指出，保租房未來必然會成為中國租房市場供給增量的重要構成部分，其市場份額有望穩(wěn)步提升，保障性租賃產(chǎn)品在租賃市場中的占比也將獲得進一步提升。

　　多位投資人向記者表示，就二級市場表現(xiàn)看，保租房板塊是我國REITs市場中相對最具穩(wěn)定性的板塊之一，顯現(xiàn)出了較強的抗周期屬性。展望后續(xù)，鑒于上述三單REITs的底層資產(chǎn)與周邊市場相比具有較強競爭力，經(jīng)營穩(wěn)定性向好，因此各機構仍可持續(xù)關注，并把握介入機會。（記者 楊溢仁）

　　轉自：經(jīng)濟參考報

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