近日,58同城、安居客在北京舉辦“媒體思享會(huì)”,以“二手房成交占比持續(xù)提升,新房銷售如何破局”為話題,分享了58安居客研究院最新的研究成果“二手?jǐn)D壓系數(shù)診斷工具”。58安居客研究院研究總監(jiān)韋謝博士認(rèn)為,當(dāng)前,房地產(chǎn)行業(yè)正處于勢(shì)能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵窗口期。自2021年末至今,行業(yè)數(shù)據(jù)在低位徘徊已超三年,進(jìn)入底部蓄勢(shì)階段,二手房交易已成為新房市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)引擎。
“行業(yè)的關(guān)鍵需求發(fā)生了轉(zhuǎn)變,即從增量市場(chǎng)、剛需為王轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng)、置換驅(qū)動(dòng)。”韋謝分析稱。
其一,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從“快擴(kuò)張、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“慢節(jié)奏、穩(wěn)經(jīng)營(yíng)”。其二,經(jīng)營(yíng)“火車頭”從投資驅(qū)動(dòng)變?yōu)樾枨笠I(lǐng)。其三,市場(chǎng)周期趨勢(shì)從把脈城市輪動(dòng)向捕捉短期波動(dòng)轉(zhuǎn)變。其四,主力需求從城鎮(zhèn)化驅(qū)動(dòng)下的增量市場(chǎng)、剛需為王,轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌?chǎng)由置換驅(qū)動(dòng)的改善需求。
在新形勢(shì)下,行業(yè)也需要從新的維度進(jìn)行分析。根據(jù)58同城、安居客平臺(tái)的數(shù)據(jù),韋博士分析認(rèn)為,當(dāng)前新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)比長(zhǎng)期處于低位,購(gòu)房需求總量雖有下降態(tài)勢(shì),但結(jié)構(gòu)上有增量。多數(shù)城市今年上半年銷售數(shù)據(jù)顯示,二手銷售反超新房——盡管新房銷量同比大幅下滑,仍有近三分之二城市二手房銷量同比增長(zhǎng)。
從購(gòu)房邏輯上看,二手房相比新房的優(yōu)勢(shì)日益凸顯。一是區(qū)位更優(yōu),相對(duì)更接近成熟片區(qū)或中心城區(qū)。二是產(chǎn)品多元,與近幾年標(biāo)準(zhǔn)化、同質(zhì)化嚴(yán)重的新房產(chǎn)品相比,二手房市場(chǎng)更能滿足不同人群的差異化需求。三是價(jià)格彈性,交易方式自由度高、議價(jià)更靈活。四是安全交付,不必?fù)?dān)心項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)。五是心理剩余,也叫消費(fèi)者剩余,當(dāng)前二手市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了較大幅度的價(jià)格回撤,筍盤頻出,相比于購(gòu)買有限折扣的新房,“抄底”購(gòu)買動(dòng)輒打七折的二手房通常帶來(lái)更多情緒價(jià)值。
因此在新形勢(shì)下,研究二手房的價(jià)值對(duì)開(kāi)發(fā)商而言越發(fā)重要。通過(guò)對(duì)二手房擠壓的診斷,可以幫助房企管理者厘清項(xiàng)目受到市場(chǎng)擠壓,被分流客戶的成因;更加精準(zhǔn)地識(shí)別新房和二手市場(chǎng)的主力競(jìng)品;可以依據(jù)診斷結(jié)果進(jìn)行科學(xué)決策,選擇合適的營(yíng)銷工具。
58安居客研究院通過(guò)對(duì)全國(guó)各主要城市、區(qū)域、板塊,乃至典型項(xiàng)目的二手?jǐn)D壓系數(shù)進(jìn)行對(duì)比研究,發(fā)現(xiàn)三個(gè)基本規(guī)律。第一,在空間分布上,二手?jǐn)D壓系數(shù)服從一線 < 二線 < 三四線;在城市內(nèi)部,服從中心城區(qū) 板塊 < 外圍區(qū)域板塊;在區(qū)域內(nèi)部,服從邊緣欠開(kāi)發(fā)片區(qū) < 成熟片區(qū)。第二,在項(xiàng)目層面,環(huán)境決定命運(yùn),板塊的二手?jǐn)D壓系數(shù)與項(xiàng)目強(qiáng)正相關(guān)。強(qiáng)板塊弱樓盤或弱板塊強(qiáng)樓盤的情況基本不存在。第三,較強(qiáng)的二手?jǐn)D壓環(huán)境主要成因包括,周邊過(guò)多的次新房供應(yīng),戶型產(chǎn)品趨同撞車,配套設(shè)施偏弱,價(jià)格沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)等。
結(jié)合數(shù)據(jù)和典型案例,韋謝博士建議,必須跳出地緣局限來(lái)思考競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系;產(chǎn)品定位不能僅僅看新房,二手市場(chǎng)產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)的調(diào)研必不可少;造成較強(qiáng)二手?jǐn)D壓環(huán)境的主要成因,恰恰是二手?jǐn)D壓下難點(diǎn)項(xiàng)目破局的突破口,項(xiàng)目唯有在資源、產(chǎn)品、價(jià)格等維度上能有獨(dú)特優(yōu)勢(shì),方能有效應(yīng)對(duì)二手競(jìng)品分流客戶的沖擊和壓力。(記者 李方)
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