大型房企八成資金投向一二線城市

　　北京、上海、廣州等一二線城市近期重新迎來(lái)“地王”季,地產(chǎn)商發(fā)力布局大城市的現(xiàn)象越演越烈。專家認(rèn)為,三四線市樓市在經(jīng)濟(jì)增速下滑、地產(chǎn)供應(yīng)量相對(duì)較大的背景下風(fēng)險(xiǎn)加大,而一二線城市的資源稀缺等優(yōu)勢(shì)開始顯現(xiàn),房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力穩(wěn)定,。

　　八成資金投向一二線城市

　　廣州,6月份房地產(chǎn)“黑馬”佳兆業(yè)攜裕瑞房地產(chǎn)以45　.57億元拿下黃埔區(qū)南玻宅地,成為廣州當(dāng)時(shí)的總價(jià)“地王”;上海,連一直對(duì)“地王”稱號(hào)敬而遠(yuǎn)之的萬(wàn)科7月份也出資48.7億元搶得張江高科技園區(qū)商住地塊,溢價(jià)率88.6%,刷新了上海年內(nèi)總價(jià)“地王”紀(jì)錄;深圳,“前海第一拍”7月26日在深圳土地交易中心舉行,最終深圳本地房企卓越置業(yè)分別以51.99億元和71　.8億元將其收入囊中,溢價(jià)率分別為52.7%和32.5%。

　　一二線城市土地市場(chǎng)重現(xiàn)火爆場(chǎng)面,顯示出地產(chǎn)商將經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)重新移至大城市的趨勢(shì)。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),今年上半年萬(wàn)科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等16家品牌房企在土地上的開支高達(dá)1978億元,同比去年597億元的數(shù)據(jù),增幅達(dá)到230%,其中一二線城市占79%,接近八成。

　　如,被稱為“拿地狂人”佳兆業(yè)集團(tuán),今年獲取的土地幾乎都在上海、廣州、深圳、杭州、青島、武漢、成都等一二線和區(qū)域核心城市。此前一向以二三線城市,特別是三線城市為經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)的恒大地產(chǎn),7月初以35.6億元購(gòu)得北京昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)一塊居住用地,被業(yè)界視為品牌房企實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移,重新回歸一二線城市的“加強(qiáng)信號(hào)”。

　　國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)也顯示,今年1-5月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金4.5萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)32.0%,企業(yè)購(gòu)地積極性上升,并向一線城市和部分二線城市回歸,一線城市住房用地供應(yīng)增幅大幅高于全國(guó)水平。

　　一二線城市成房企“安全港”

　　地產(chǎn)商加大一二線城市布局的趨勢(shì),已引起各界關(guān)注。專家分析認(rèn)為,在經(jīng)濟(jì)增速放緩背景下,一二線城市的資源聚集、土地稀缺、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定等優(yōu)勢(shì)開始顯現(xiàn),而前兩年房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)布局的三四線城市,由于庫(kù)存加大、房?jī)r(jià)過快上漲缺乏支撐等原因,風(fēng)險(xiǎn)開始增大。

　　合富輝煌中國(guó)山東分公司市場(chǎng)研究總監(jiān)許傳明說(shuō),從山東來(lái)看,濟(jì)南、青島等二線城市相比地級(jí)市及縣城來(lái)說(shuō),今年以來(lái)的銷售情況和市場(chǎng)活力確實(shí)要好得多“三四線城市風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高,特別是沒有良好產(chǎn)業(yè)支撐的地區(qū)?！?/p>

　　“2009年之后,三四線城市的土地供應(yīng)有了爆發(fā)式的增長(zhǎng),特別是大城市限購(gòu)等調(diào)控加碼后,不少地產(chǎn)商開始重點(diǎn)布局三四線城市,目前這些城市地產(chǎn)市場(chǎng)存量較大;而一二線城市在不斷去庫(kù)存?！北本┲性袌?chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō)。

　　據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè),2012年一線城市樓市的平均供求比為1.01,而到了今年上半年,一線城市平均供求比降為0.8,出現(xiàn)供不應(yīng)求情況,市場(chǎng)存量下降、房?jī)r(jià)上升。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞研究中心近日發(fā)布《2013年中國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排行榜》顯示,風(fēng)險(xiǎn)最大的城市主要集中在三線城市,上海、北京、廣州成為我國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最低的3個(gè)城市。

　　易居研究院企業(yè)研究中心的報(bào)告也指出,由于三線城市經(jīng)濟(jì)總量相對(duì)有限,中心區(qū)域的土地供應(yīng)也較為充裕,使得三線城市供應(yīng)過量的市場(chǎng)“雪上加霜”;即便一二線城市樓價(jià)一直高企,但是在更高的市場(chǎng)去庫(kù)存推動(dòng)下,一二線城市的風(fēng)險(xiǎn)依舊比三線城市小得多。

　　房?jī)r(jià)走勢(shì)或?qū)⒗^續(xù)分化

　　不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種分化還會(huì)持續(xù),一二線城市房?jī)r(jià)“領(lǐng)漲”的趨勢(shì)短期內(nèi)還難以改變,今后還需加強(qiáng)“以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”,促進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,近期一二線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯加快。6月份,北上廣深等一線城市新建商品住宅價(jià)格漲幅分別達(dá)16.7%、14.4%、16.5%和16.0%,南京、福州、廈門、鄭州等二線城市漲幅也都超過10%,一線城市和重點(diǎn)區(qū)域的二線城市“領(lǐng)漲”全國(guó)。

　　張大偉說(shuō),在2011年之前,大中小城市房?jī)r(jià)漲跌基本一致,但此后房?jī)r(jià)走勢(shì)開始出現(xiàn)分化“在經(jīng)濟(jì)增速放緩背景下,一些中小城市的就業(yè)吸納能力受到明顯影響,而相對(duì)來(lái)說(shuō)大城市機(jī)會(huì)更大,這種集聚效應(yīng)暫時(shí)還難以改變?！?/p>

　　國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵說(shuō),在一線、二線高等級(jí)的城市,資源稀缺性依然存在,房?jī)r(jià)還有上漲的空間,部分三線城市和四線城市、縣城再按照當(dāng)前的模式發(fā)展房地產(chǎn),恐怕在擴(kuò)張到一定程度的時(shí)候會(huì)導(dǎo)致崩盤。

　　此外,業(yè)內(nèi)人士分析,周轉(zhuǎn)速度較慢或者部分大量布局三、四線城市的中小房企市場(chǎng)份額正在萎縮,相比之下,走高周轉(zhuǎn)策略的標(biāo)桿房企銷售業(yè)績(jī)和利潤(rùn)增幅都較為突出,其市場(chǎng)占有率也在加速擴(kuò)張,而標(biāo)桿房企的產(chǎn)品布局正再次向一二線城市集中,部分中小房企正是缺乏這一優(yōu)勢(shì)而遭遇凈利潤(rùn)下滑甚至虧損。

　　一些專家認(rèn)為,政府宜引導(dǎo)一些優(yōu)質(zhì)資源向中小城市相對(duì)均勻分布,合理引導(dǎo)人口流動(dòng),遏制大城市房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)。如,通過改變交通狀況,在相對(duì)遠(yuǎn)的地方增加中低收入者購(gòu)房的供給,同時(shí)在大城市通過增加保障性租房市場(chǎng)供給,緩解中低收入者住房壓力。

　　山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說(shuō),中央提出“推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”,在此過程中需引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、勞動(dòng)力在空間上更協(xié)調(diào)地集聚,三四線城市應(yīng)提供更好的人文和生態(tài)環(huán)境,以吸引更多轉(zhuǎn)移人口。

來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

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