準(zhǔn)入門檻低違規(guī)多石家莊房地產(chǎn)市場現(xiàn)亂象


時(shí)間:2013-07-26





  近年來,國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢(shì)不斷變化,石家莊市房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量良莠不齊、違規(guī)現(xiàn)象屢禁不止、信訪矛盾日益突出等問題,給市場監(jiān)管工作帶來困難。房管部門建議,亟須統(tǒng)合加強(qiáng)監(jiān)管力量,完善強(qiáng)化監(jiān)管措施,建立一套嚴(yán)格、有效、順暢的監(jiān)管體制,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康良性發(fā)展。

  行業(yè)準(zhǔn)入門檻過低企業(yè)質(zhì)量良莠不齊

  石家莊現(xiàn)有1300多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),2008年以來,新增注冊(cè)企業(yè)500家。開發(fā)企業(yè)不僅數(shù)量大,而且質(zhì)量良莠不齊。其中,三級(jí)以上企業(yè)只有160多家,曾開發(fā)過房地產(chǎn)項(xiàng)目的只有400家,近300家屬于完全沒有開發(fā)實(shí)力的公司,大部分靠倒賣手續(xù)、陪標(biāo)為生。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量不高體現(xiàn)在注冊(cè)條件過于寬松。據(jù)石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局房產(chǎn)市場監(jiān)管處處長夏恩國介紹,有的企業(yè)注冊(cè)地點(diǎn)在公司相關(guān)人員住宅內(nèi);有的企業(yè)法定代表人是花錢外聘的;有的企業(yè)名義上是外資,實(shí)際上是“借殼”,具體操控的是國內(nèi)人員;有的企業(yè)所謂的專業(yè)技術(shù)人員是“借”來的“這類企業(yè)如此注冊(cè)目的是方便鉆法律空子、逃避責(zé)任?!?/p>

  據(jù)了解,從2011年8月開始,石家莊市房管局負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理,不到兩年時(shí)間就對(duì)648件資質(zhì)申請(qǐng)實(shí)行退件處理。夏恩國介紹說,“我們?cè)趯徟^程發(fā)現(xiàn),不少企業(yè)的法定代表人、經(jīng)理法律知識(shí)貧乏,不熟悉房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則,除了‘有關(guān)系、能拿項(xiàng)目’外,策劃、項(xiàng)目預(yù)算、設(shè)計(jì)、工程技術(shù)、營銷等各類專業(yè)技術(shù)人員都沒有?!?/p>

  記者了解到,由于現(xiàn)行法規(guī)已經(jīng)不適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢(shì),房管部門在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理中遇到難題。石家莊市房管局局長李義增說,目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法對(duì)部分企業(yè)存在的違規(guī)銷售甚至涉嫌非法集資的預(yù)訂、售后包租等行為,只有比較輕的經(jīng)濟(jì)處罰,沒有吊銷資質(zhì)、清出市場的硬性規(guī)定,企業(yè)違法成本過低?!斑@種不痛不癢的處罰措施,不足以震懾企業(yè)的違法行為,如果沒有硬性法規(guī)層面的清出手段乃至觸犯刑律規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)亂象難以根治?!?/p>

  李義增認(rèn)為,不能把房地產(chǎn)業(yè)視為一般性第三產(chǎn)業(yè),要解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量良莠不齊問題,應(yīng)提高準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),特別要大幅提高注冊(cè)資金門檻?!澳壳?,河北省建設(shè)行政主管部門規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本為500萬元以上。按照目前石家莊市的土地價(jià)格和建安成本,500萬買不來2畝地,這樣的企業(yè)根本沒有能力開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目?!?/p>

  違規(guī)銷售現(xiàn)象普遍監(jiān)管面臨取證難題

  在房管部門的管理權(quán)限內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為主要是違規(guī)銷售。按照規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須取得“四證”且已投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到總投資的25%以上才能取得《商品房預(yù)售許可證》,合法對(duì)外銷售。實(shí)際操作中,很多開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張,急于回籠資金,未取得預(yù)售許可擅自銷售,以團(tuán)購、內(nèi)部認(rèn)購、辦理V IP卡等形式變相違規(guī)銷售現(xiàn)象較普遍,監(jiān)管部門面臨取證難題。

  石家莊市房管局房產(chǎn)市場稽查大隊(duì)在專項(xiàng)整治中發(fā)現(xiàn),近年來,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售的花樣不斷翻新,規(guī)避處罰的手段愈發(fā)“高明”。從過去的現(xiàn)場售房轉(zhuǎn)為隱蔽的網(wǎng)絡(luò)售房;過去預(yù)售款打到房地產(chǎn)公司賬戶,現(xiàn)在改為打到個(gè)人賬戶;有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不收現(xiàn)金,要求購房者提交個(gè)人銀行存單,再與銀行串通鎖死存單;有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部以接待村民回遷和招商為名,行違規(guī)銷售之實(shí)。

  石家莊市房管局房產(chǎn)市場稽查大隊(duì)隊(duì)長張春和說“查處違規(guī)銷售面臨的最大問題是取證難。判定違規(guī)預(yù)售的確鑿證據(jù)是收據(jù)和協(xié)議,收據(jù)和協(xié)議都在購房者手里。一般情況下,如果房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中不出問題,購房者不會(huì)投訴,我們拿不到確鑿證據(jù)。即使拿到確鑿證據(jù),我們沒有行政強(qiáng)制權(quán),既不能查賬、封賬,也不能封門?!?/p>

  令房管部門頭疼的是,很多購房者明知違規(guī)銷售的樓盤有風(fēng)險(xiǎn),為貪圖便宜,仍抱有僥幸心理購買,項(xiàng)目出了問題責(zé)怪“房管局不作為”。張春和說,“房管局不是不作為,而是難作為。除了取證難,還有一部分項(xiàng)目由三級(jí)以上資質(zhì)企業(yè)開發(fā),這些企業(yè)的資質(zhì)歸省級(jí)以上建設(shè)部門管理,地級(jí)城市的房管部門對(duì)其違規(guī)行為只能給予經(jīng)濟(jì)處罰,在資質(zhì)管理上不能有效對(duì)其制約。

  監(jiān)管部門難聚合力致違規(guī)項(xiàng)目做大

  記者采訪了解到,石家莊有不少房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)銷售、入住,但由于種種原因不能及時(shí)辦理房產(chǎn)證。據(jù)統(tǒng)計(jì),2012年,石家莊市區(qū)需供暖住宅面積比房產(chǎn)登記面積多2000萬平方米,占房產(chǎn)登記面積的20%,除部分村民住宅外,相當(dāng)一部分屬于因各種原因沒有通過項(xiàng)目綜合驗(yàn)收,無法辦理房產(chǎn)證。

  據(jù)了解,房地產(chǎn)開發(fā)周期長,先后涉及土地征收征用、收儲(chǔ)、出讓、建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃和工程規(guī)劃、建筑工程施工管理、商品房銷售、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié),涉及十幾個(gè)部門,手續(xù)繁瑣。石家莊房管局產(chǎn)權(quán)中心主任宋蘇生介紹說,房產(chǎn)證不能辦理一部分是由開發(fā)項(xiàng)目前期手續(xù)不完善、開發(fā)企業(yè)違規(guī)建設(shè)、銷售所致。特別是近幾年,一些開發(fā)企業(yè)借河北省實(shí)施“城鎮(zhèn)面貌三年大變樣”之機(jī),以“特事特辦”“一事一議”“先上車后補(bǔ)票”“邊建設(shè)邊完善”為借口逃避監(jiān)管,未批先建、違法超建等違規(guī)行為比較普遍。

  李義增說,如果房屋沒有合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù),老百姓在房產(chǎn)交易、房屋抵押以及戶口遷移、子女入學(xué)等方面面臨無法逾越的現(xiàn)實(shí)問題。石家莊很多項(xiàng)目不能辦理房產(chǎn)登記,購房者到政府上訪。一些開發(fā)商不正視自身問題,鼓動(dòng)群眾上訪,甚至花錢雇人上訪給政府施壓。這些房屋一旦確權(quán)登記,違規(guī)行為就被合法化,將嚴(yán)重沖擊房地產(chǎn)市場秩序,法律嚴(yán)肅性也會(huì)受到極大損害?!?/p>

  據(jù)基層房管部門介紹,按照現(xiàn)行法規(guī),國土、規(guī)劃、建設(shè)、房管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為大多只有罰款,沒有強(qiáng)制停工、強(qiáng)制拆除措施,監(jiān)管不到位,形不成合力,致使違規(guī)項(xiàng)目生米做成熟飯,最終矛盾集中到房屋確權(quán)環(huán)節(jié)。

  石家莊房管部門建議,破除房地產(chǎn)市場分段式管理格局,在城市規(guī)劃審批委員會(huì)框架內(nèi),建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批聯(lián)席會(huì)議制度,將國有土地出讓、規(guī)劃審批、建筑市場管理和銷售及交易登記管理等審批和監(jiān)管職能、信息整合起來,或成立一個(gè)統(tǒng)管房地產(chǎn)行業(yè)的政府行政部門,避免職 能 交 叉 、 政 出 多 門 、 多 頭 管理。


來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)



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