房地產(chǎn)將遭遇“錢荒”“地荒”

　　最近媒體熱議“錢荒”現(xiàn)象，隨著央行出手，銀行好像緩過(guò)勁了，但房地產(chǎn)行業(yè)下半年將注定進(jìn)入“錢荒”時(shí)代。媒體集中火力報(bào)道的還有“地王”熱潮，背后深層原因就是一線城市的“地荒”。當(dāng)“錢荒”“緊縮的冰”巧遇“地王”“喧騰的火”，該如何解讀這一對(duì)看似矛盾的現(xiàn)象？

　　“錢荒”并不是真缺錢，我們的M2在過(guò)去五年年均復(fù)合增長(zhǎng)超過(guò)了20%，總量已超過(guò)百萬(wàn)億。從常規(guī)邏輯理解怎么還能說(shuō)缺錢呢？“錢荒”的本質(zhì)是金融體系自身出了問(wèn)題，“短融長(zhǎng)投”的理財(cái)產(chǎn)品大量投向了可以支付高息的房地產(chǎn)和地方融資平臺(tái)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)卻得不到任何營(yíng)養(yǎng)。在這場(chǎng)“錢生錢”的游戲中，只有金融機(jī)構(gòu)賺得盆滿缽盈，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)卻不斷累積，當(dāng)前的調(diào)控方向就是把錢從房地產(chǎn)趕回實(shí)體經(jīng)濟(jì)中。所以我們判斷，開發(fā)商的“錢荒”問(wèn)題未來(lái)將持續(xù)一段時(shí)間，而不會(huì)只是一個(gè)暫時(shí)性的現(xiàn)象。但為什么“錢荒”的同時(shí)，又出現(xiàn)了大批地王呢？

　　僅7月3日，萬(wàn)科、保利、恒大和北京城建連續(xù)拍得五個(gè)地塊，地王紀(jì)錄不斷被刷新，支付了超過(guò)百億元的土地出讓金。尤其是北京豐臺(tái)區(qū)夏家胡同地塊，以4.2萬(wàn)/平方米的樓面價(jià)再次刷新北京的單價(jià)地王紀(jì)錄。仔細(xì)觀察會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象：地王大多出現(xiàn)在北京、上海等一線城市，而且競(jìng)買者多為品牌開發(fā)商。

　　這背后暗含著兩個(gè)信息：第一，各大房企總體看好房地產(chǎn)未來(lái)的市場(chǎng)前景；第二，可以看到房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)不斷累積，開始思考避險(xiǎn)。

　　那么，在行業(yè)整體缺錢的背景下，如何避險(xiǎn)？答：退出供應(yīng)量巨大的三線城市，回歸一線城市。而一線城市最核心的問(wèn)題是土地供應(yīng)量奇缺，北京連續(xù)五年土地供應(yīng)不足60%；上海即便是如此高的土地價(jià)格，也存在賠錢賣地的個(gè)別情況，因?yàn)楹诵膮^(qū)域的拆遷成本越來(lái)越高。一方面是一線城市土地供應(yīng)增加的空間非常有限，另一方面各品牌開發(fā)商頻頻舉牌爭(zhēng)奪核心地塊。于是就出現(xiàn)了土地市場(chǎng)的“蹺蹺板”現(xiàn)象，地價(jià)出現(xiàn)分化，一線城市飆漲，三線城市滯漲甚至下降。

　　同時(shí)，需要考慮避險(xiǎn)的不僅是開發(fā)商，不動(dòng)產(chǎn)的投資人也會(huì)更加謹(jǐn)慎?；仡櫋皣?guó)八條”出臺(tái)后，當(dāng)時(shí)慣性投資住宅的錢轉(zhuǎn)投了商辦物業(yè)和房地產(chǎn)信托等證券化產(chǎn)品。隨著房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)加大，資本在追逐高收益的同時(shí)也會(huì)更加關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)，很可能會(huì)回歸一線城市的商辦物業(yè)。

　　加以總結(jié)，這就是“不動(dòng)產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)化周期現(xiàn)象”：從區(qū)域而言，當(dāng)市場(chǎng)狂熱時(shí)，各大房企全面播種，甚至?xí)M(jìn)入拿地更為便捷的三四線城市；當(dāng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，紛紛回撤到風(fēng)險(xiǎn)更小的一線城市。從融資偏好而言，當(dāng)產(chǎn)品熱銷時(shí)更加偏好低成本的債務(wù)融資；當(dāng)滯銷時(shí)會(huì)考慮周期更長(zhǎng)的股權(quán)資金。

　　進(jìn)入三季度，各大房企的半年報(bào)也將在不久公布。預(yù)計(jì)在“錢荒”、“地荒”的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)三大趨勢(shì)：第一，土地價(jià)格將繼續(xù)呈現(xiàn)“蹺蹺板現(xiàn)象”，即核心城市土地價(jià)格繼續(xù)高歌猛進(jìn)，部分城市遇冷；第二，房?jī)r(jià)也將呈現(xiàn)“蹺蹺板現(xiàn)象”，即核心城市的商辦物業(yè)價(jià)格將再次上漲，而供應(yīng)量巨大的三線城市價(jià)格將下滑；第三，地產(chǎn)金融也將出現(xiàn)兩極分化，股權(quán)性質(zhì)的直接融資將被看好，債權(quán)性質(zhì)的信托將受到挑戰(zhàn)。

來(lái)源: 東方早報(bào)

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