樓市調(diào)控不應(yīng)成為數(shù)字游戲

　　上半年樓市熱度沒(méi)減，下半年土地市場(chǎng)又火熱開(kāi)局。上周，沙河高教園等4宗經(jīng)營(yíng)性用地出讓，成交總價(jià)為66.9億元，平均溢價(jià)率為17.2%?？梢哉f(shuō)，下半年的頭一周，土地市場(chǎng)就迎來(lái)了“開(kāi)門紅”。從各大地產(chǎn)商對(duì)熱門地塊激烈角逐的盛況來(lái)看，土地市場(chǎng)絲毫沒(méi)有受到樓市調(diào)控和錢荒的影響，依然表現(xiàn)得有價(jià)有市。地產(chǎn)商對(duì)土地市場(chǎng)的熱情無(wú)疑來(lái)自對(duì)下半年市場(chǎng)的良好預(yù)期。且不說(shuō)高價(jià)地塊的出現(xiàn)將會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，就從“國(guó)五條”執(zhí)行之后，開(kāi)發(fā)商通過(guò)另收高額裝修費(fèi)的方式，在變相漲價(jià)的同時(shí)使得網(wǎng)簽價(jià)格保持不漲。土地市場(chǎng)的火爆、商品房的變相漲價(jià)已經(jīng)使得樓市調(diào)控出現(xiàn)淪為數(shù)字游戲的苗頭。

　　這種數(shù)字游戲首先出現(xiàn)在商品房市場(chǎng)上。京版“國(guó)五條”為今年的樓市調(diào)控寫出了明確的目標(biāo)：“全市新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定?！睘榱藢?shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，北京推出的限價(jià)措施：原則上新開(kāi)盤項(xiàng)目的定價(jià)不超過(guò)區(qū)域均價(jià)、已開(kāi)盤項(xiàng)目定價(jià)不超過(guò)前期銷售平均價(jià)格、當(dāng)月銷售價(jià)格不超過(guò)上月銷售平均價(jià)格，已經(jīng)成為獲得預(yù)售許可的重要條件。

　　從“國(guó)五條”出臺(tái)之后近幾個(gè)月的樓市表現(xiàn)和土地市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商推出的另收裝修款的方式，使商品房的價(jià)格不漲，只是表現(xiàn)在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上。通過(guò)這種方式來(lái)完成調(diào)控目標(biāo)無(wú)疑是掩耳盜鈴，使得樓市調(diào)控變成了數(shù)字游戲。

　　上周，類似的數(shù)字游戲再次出現(xiàn)在土地市場(chǎng)上。今年以來(lái)土地市場(chǎng)上最受關(guān)注的西南三環(huán)地塊，上周經(jīng)過(guò)多家開(kāi)發(fā)商激烈角逐，最終以17.7億元成交，溢價(jià)率僅有23.2%。之前，市場(chǎng)普遍預(yù)期該地塊很可能成為新“地王”。一旦地王出現(xiàn)必然會(huì)引發(fā)周邊房?jī)r(jià)上漲，甚至加重市場(chǎng)對(duì)整體房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。因此，在該地塊第一次上市出讓時(shí)，曾臨時(shí)被叫停，上調(diào)了出讓底價(jià)之后再次上市。通過(guò)上調(diào)出讓底價(jià)的方式人為降低溢價(jià)率。但此種作法在玩數(shù)字游戲的同時(shí)，也被業(yè)內(nèi)廣為詬病。在已經(jīng)公布出讓底價(jià)之后，又臨時(shí)改變底價(jià)，此種作法本身就有違約之嫌。

　　另外，人為降低的溢價(jià)率并沒(méi)有降低土地的出讓價(jià)格。該地塊最終以17.7億元成交，同時(shí)配建3.5萬(wàn)平方米公租房。據(jù)業(yè)內(nèi)估算，該地塊樓面地價(jià)已經(jīng)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米，未來(lái)市場(chǎng)售價(jià)預(yù)計(jì)將達(dá)到6-8萬(wàn)元/平方米。且不說(shuō)將來(lái)土地上建成的房子賣多少錢，單土地價(jià)格來(lái)看，攤到每平方米房子上的土地成本已經(jīng)高達(dá)4萬(wàn)元。而目前該區(qū)域標(biāo)桿小區(qū)萬(wàn)年花城的成交均價(jià)在3.6-4.1萬(wàn)元之間。其他的商品房小區(qū)如育芳園，三環(huán)新城和萬(wàn)潤(rùn)風(fēng)景的價(jià)格也在3-3.5萬(wàn)元之間。該地塊的樓面地價(jià)已經(jīng)高于周邊二手房?jī)r(jià)。

　　調(diào)控最終的結(jié)果如何，固然需要有一個(gè)量化的指標(biāo)來(lái)評(píng)判。但如果通過(guò)人為干預(yù)的方式使指標(biāo)達(dá)到調(diào)控目標(biāo)而不顧實(shí)際的真實(shí)結(jié)果，那也就使得調(diào)控成為一種自欺欺人的數(shù)字游戲。

來(lái)源：北京青年報(bào)　

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