地產調控房地產調控必須實現"存量優(yōu)化"

　　發(fā)改委近日公布的《關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》指出，擴大個人住房房產稅改革試點范圍“今年會有具體動作”。發(fā)改委有關負責人的這番最新表述，意味著房產稅改革試點擴圍已經箭在弦上。

　　將房產稅改革列入深化經濟體制改革重點工作，可見政府的決心，這對于房價又進入上升通道后的樓市而言無疑是一枚重磅炸彈。那么此舉透露出政府的哪些意圖和信號？

　　《意見》提出，正確處理好政府與市場、政府與社會的關系，處理好增量改革與存量優(yōu)化的關系，可謂切中房地產時弊。業(yè)界人士指出，房產稅改革也是政府職能轉變的一個涵義，未來房地產調控的政策取向有可能會發(fā)生較大改變。一個市場的目標在于成交，促進資源配置的優(yōu)化。如果人為加大對市場供需的干預，那么可能會造成價格信號的失靈。比如說，去年以來的房價上漲，既是供需失衡所致，又反應了市場預期的變化。政府以“限”字當頭的調控政策固然在抑制需求上卓有成效，但是卻在一定程度上體現出不得已而為之的感覺，反倒在某種意義上推高了房價預期，致使房價至今沒有走出屢調屢漲的怪圈。

　　住房是一項極其特殊的商品。衣食住行是人類的基本需求，但是與食品、衣物等必需品不同，住房在生產供給上不可能無限放大，是以有限的土地資源作為約束，因此公平是這一商品進行分配的一條準繩。我們之所以投入巨額財力修建保障性住房，也正是為了這一目的。因此，在樓市調控時處理好政府與市場的關系，需要更加全面審慎的考量。

　　而且，與經濟其他領域小區(qū)網 論壇的改革不同，我國房地產調控實際上是一種制度修復，一些深層次的問題已經積重難返，雖然房地產與許多產業(yè)密切相關，調控有可能會造成經濟增速下滑，但是政府仍以壯士斷腕的姿態(tài)啟用了行政手段，把投資泡沫擠出市場。但是應當看到，樓市已經形成了難以撼動的既得利益，尤其是在過去相當長的時間內，許多住房資源集中在少數投資者手中，市場上云遮霧繞的空置率一直被詬病。而按照公平分配的原則，這部分住房應當是分配給剛性需求的。

　　相反，被投資者擠出的剛性需求仍然在不斷積攢。同時，出于供給補給的制約，當越來越多的剛性需求去追逐有限的住房“增量”之時，房價會繼續(xù)走高就在意料之中，形成了樓市里獨有的“二八現象”。顯然，如果單單依靠“增量改革”，難以實現房價向普通消費者回歸的愿望，必須同時做好“存量優(yōu)化”。但是，從目前的限購、限貸等行政手段看，卻沒有一條措施能夠觸動樓市的既得利益格局，實現“存量優(yōu)化”，只能寄希望于能夠自動調節(jié)二手房供需的房產稅。

　　在去年底的全國綜合配套改革試點工作座談會上，時任國務院副總理的李克強指出，現階段推進改革不僅要繼續(xù)解放思想，轉變觀念，在很大程度上要觸動利益。打破固有利益格局，畢竟牽一發(fā)而動全身，如何讓市場能夠接受，且有一定的利益預期？

　　現實來看，房產稅改革是實現住房分配存量優(yōu)化最好的突破口，一方面滬渝兩地試點已經積累了經驗，另一方面政府高層的屢屢表態(tài)已經讓市場有了預期，甫一推出后不至于引起市場的過分動蕩。目前許多城市已經實現了房產信息聯網，雖然在稅率和征收范圍上還有待探索，但是向所有存量房尤其是空置房征收房產稅，卻是大勢所趨。有專家建議，房產稅調控不僅要面向交易環(huán)節(jié)，更要針對保有環(huán)節(jié)，對滿足居住基本需求的房產可以免稅，但對多套住房，則必須實現差別化征稅。

　　投資者手中大量空置房的存在，實際是對社會資源的過度占用。因此，對多占社會資源者征稅是合理的。而且，社會上的空置房已經實現了財富增值，但是這種財富增長是鉆了過去沒有把牢限制投機閘門的空子，推高房價的結果，卻是抑制了其他人的購房能力。從這個角度講，房產稅不僅是從根本上遏制投機的手段，還應當是推進收入分配改革的配套措施。

　　在房地產調控領域，處理好政府和市場的關系，應該是政府做好制度護航，把限購、限貸等核心措施固化為長久的制度體系，防止出現漏洞，在此基礎上運用好市場規(guī)律，建立起市場良性運行的機制。更重要的是，把握時機穩(wěn)步把改革推向前進，而不應裹足不前。

來源：金融時報

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