房地產(chǎn)市場泡沫中國房產(chǎn)已進高危期？

　　國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》，明確將“擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍”列為今年的經(jīng)濟體制改革重點內(nèi)容。政府調(diào)控在反復(fù)強調(diào) “決不放松”的基調(diào)中，開征房產(chǎn)稅成為繼“新國五條”之后的未來預(yù)期性消減房地產(chǎn)泡沫的政策措施。

　　以房地產(chǎn)為重要動力的中國經(jīng)濟在增速收縮的過程中尋找轉(zhuǎn)型發(fā)展的出路，而在這個艱難的過程中，房價居高，調(diào)控失效，泡沫依舊，房地產(chǎn)市場積累的風(fēng)險愈發(fā)凸顯。

　　近年來，國家針對房價過快上漲出臺了一系列調(diào)控政策，抑制房地產(chǎn)投機炒作，遏制房價過快上漲。以最近為例，“新國五條”中獲益部分20％征稅的條款讓炒房人滿頭冷汗；為抑制房價，北京4月份以來甚至實行了最嚴厲的行政性限價政策——對開發(fā)商申請期房和現(xiàn)房銷售價格出現(xiàn)上漲的一律不批銷售證?？偠灾?，國家采取土地、信貸、稅收和限購、限價等多種手段，各種辦法用盡，致力于擠房地產(chǎn)泡沫，但房價并未能得到有效控制，有些城市甚至出現(xiàn)加速上漲的跡象。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2013年4月份70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價格環(huán)比，下降的有2個，持平的有1個，上漲的有67個，環(huán)比價格上漲的城市中，最高漲幅為2.1％。同比數(shù)據(jù)，價格下降的有2個，上漲的有68個，同比價格上漲的城市中，最高漲幅為13.7％。自2012年6月房地產(chǎn)價格止跌后連續(xù)第11個月環(huán)比上漲。

　　與此同時，全國一二線城市土地市場全面升溫。 5月20日，北京市國土局公開拍賣的通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)一塊土地，溢價率達230％，折合樓面價高達13136元／平方米；5月22日，上海浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)一地塊溢價也達92.65％。進入二季度，房地產(chǎn)開發(fā)商的熱情又高漲起來，在土地招拍市場上頻頻舉牌。究其原因，一方面是開發(fā)商“不差錢”，某地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2013年年初至今，十大標桿房企的海外融資額度達到了380億元，在不到半年時間內(nèi)，已經(jīng)接近其2012年全年413億元的海外融資額，相比2012年下半年151.6億元的海外融資額，上漲150％。另一方面，在地方政府的助推下，2013年以來，土地供應(yīng)增加，供地節(jié)奏也趨向平均，不再做出“收緊”姿態(tài)，致使手握充足資金的大型房企拿地?zé)崆楦邼q，出現(xiàn)多個城市的多個區(qū)域土地溢價率、樓面地價屢創(chuàng)新高的局面。

　　不過，在房地產(chǎn)市場重拾火熱的背后，中國房地產(chǎn)市場房屋空置率居高不下的現(xiàn)實愈演愈烈。尤其是三四線城市，許多地方房地產(chǎn)發(fā)展速度已經(jīng)脫離基本面，過于激進的土地出讓速度，積累了大量庫存。據(jù)行業(yè)人士分析，其壓力的緩解，以目前的人口增長速度，需數(shù)十近百年。對此現(xiàn)象，觀察者戲稱，房地產(chǎn)市場這個流水大席，一二線城市吃撐了，三四線城市還沒開始吃，席散了。房地產(chǎn)泡沫嚴重是市場的共識，而一旦破裂，受損的不只是國家和房地產(chǎn)商，最難受的還是百姓——在沒有更好投資渠道的情況下，最好的資產(chǎn)保值方式就是買房。

　　綜合各方面情況不難看出，房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控效果實際上并不明顯，泡沫風(fēng)險仍在膨脹。事實上，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的目標，首先是解決人們合理的住房需求，其次是在節(jié)約集約利用資源的同時促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。因此，房地產(chǎn)政策調(diào)整的基本思路，是保障基本需求，滿足改善需求，鼓勵投資需求，制止投機需求。而當前以房價調(diào)控為主要指向的房地產(chǎn)調(diào)控措施，不能從根本上解決房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展問題。我們看到，在嘗試了從住房購置和出售環(huán)節(jié)的調(diào)控措施之外，現(xiàn)在，加快房地產(chǎn)稅的試點步伐，是試圖從保有環(huán)節(jié)為房價 “撤火”。索羅斯在博鰲亞洲論壇2013年年會上發(fā)表的觀點認為，“每套房每年繳付3％至5％的房產(chǎn)稅，房價會相應(yīng)下降。 ”SOHO中國董事長潘石屹也認為，要降低流通環(huán)節(jié)稅費，增加持有環(huán)節(jié)費用如物業(yè)費和房產(chǎn)稅，才能有效降低房價。

　　房產(chǎn)稅似乎成了控制房價上漲，緩解房地產(chǎn)風(fēng)險的最后 “殺手锏”。

　　但問題是，開征房產(chǎn)稅，仍面臨重重難題。首先是從法律上看，開征房產(chǎn)稅面臨著房產(chǎn)及其所依附的土地所有權(quán)問題。房產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅，是為了納稅人所持有的房產(chǎn)保值增值而設(shè)立的稅收。正因為如此，納稅人才愿意繳納該項稅賦。但在中國，土地是國有的，購房者只擁有70年的產(chǎn)權(quán)。也就是說，他們購買的房產(chǎn)隨著時間的增長而在貶值。因此，征收房產(chǎn)稅，基礎(chǔ)就不牢固。其次是征收房產(chǎn)稅的技術(shù)條件復(fù)雜。稅基如何確定？如何對不同的房產(chǎn)實行稅收優(yōu)惠政策以及累進稅制？房地產(chǎn)價值如何有效評估？誰來評估？如何保證專業(yè)人士評估房產(chǎn)時不會發(fā)生尋租行為？等等，這些都是在操作中繞不過的技術(shù)門檻。

　　總之，開征物業(yè)稅或房產(chǎn)稅還面臨著該稅收的法律地位、立法程序及與其他相關(guān)法律的關(guān)系調(diào)整的問題，要增設(shè)房產(chǎn)稅這樣一個新稅種，按照現(xiàn)行立法程序，還是一個漫長的過程。因此，將房地產(chǎn)調(diào)控的成效寄希望于房產(chǎn)稅是不現(xiàn)實的。

　　縱觀房地產(chǎn)調(diào)控的各項措施，無論是限購，還是獲益收稅，以及未來的保有繳稅，政策措施的目的是想將投機者按在市場里使其跳不出來，以期降低投機沖動，緩解房價上漲壓力。但這又最終回到上述起點，在人民幣貶值的未來預(yù)期中，老百姓的資產(chǎn)只能跟購房保值的渠道一起遭受打擊。當房地產(chǎn)泡沫破滅的時候，老百姓和投機者一樣，孩子和臟水都一起被潑了出去。因此，如何通過調(diào)控，在維系泡沫不破的前提下又能使其不斷縮水，這需要政策設(shè)計者的智慧，也需要中國房地產(chǎn)大膽的市場化改革。

來源：中國經(jīng)濟時報 作者：李成剛

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