房地產(chǎn)“個稅新政”能否一舉多得？

　　近期，隨著“國五條”的重磅出臺，有關(guān)房地產(chǎn)稅收的議題再度成為媒體及社會各界關(guān)注的焦點。2月20日，國務院常務會議以“國五條”對于房產(chǎn)稅試點擴容作出了一錘定音的明確宣示；3月1日，國務院辦公廳以國辦發(fā)201317號文可以理解為“國五條”的中央版細則規(guī)定，二手房轉(zhuǎn)讓交易按差額征收20%的個人所得稅以下文中稱之為“個稅新政”。由此，稅收手段成為與限購限貸的行政手段并駕齊驅(qū)的房地產(chǎn)調(diào)控重拳，而個稅新政也取代先前已經(jīng)醞釀多年但仍遲遲引而未發(fā)的房產(chǎn)稅，并被一些媒體稱為“調(diào)控十年最犀利的狠招”。

　　作為一種基本的政策調(diào)控工具，稅收手段在過去十年的房地產(chǎn)調(diào)控中亦屢被使用，例如針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅，針對個人買賣房產(chǎn)的契稅、營業(yè)稅等等，但過去稅收手段通常只是作為調(diào)控的輔助性手段，在調(diào)控中扮演無足輕重的普通配角，從未成為調(diào)控政策組合中的主角。即便是被視為房地產(chǎn)長效制度建設之重要構(gòu)件的房產(chǎn)稅，由于目前還僅限于上海、重慶兩地的小范圍試點，其作用與效果也仍屬于尚待觀察。那么，“國五條”的此番虛實結(jié)合的稅收組合拳，它將帶來怎樣的政策效用？它能否實現(xiàn)一舉多得的政策初衷？

　　盡管相關(guān)的征管細則尚未出臺，但可以確定的是，和過去歷次出臺并實施的其他稅收政策相比，個稅新政不但是名副其實的狠招，更是立竿見影的一記實招，其政策力度之大、覆蓋范圍之廣、跨越時限之長均屬于前所未有，無怪乎新政一出股市即應聲暴跌，3月4日個稅新政之后的首個交易日中國股市重現(xiàn)了2010年4月“國十條”頒布之初的“黑色星期一”，當日滬深兩市150多只地產(chǎn)股中約50只地產(chǎn)個股跌停，地產(chǎn)板塊市值一日蒸發(fā)千億以上，萬保招金四大地產(chǎn)龍頭股市值蒸發(fā)了300多億。

　　單就政策力度而言，個稅新政與此前按照成交總價1%-3%標準征收相比，實際稅負相差懸殊，高低甚至超過十倍以上。我們以北京為例，假定全年成交二手住房以十萬套計這個數(shù)據(jù)大致相當于最近三年北京實際成交二手住房的年均水平，以每套均價200萬元，買入賣出差價以每套均價100萬元計算，按照個稅新政其所應得稅收總額約200億元，而按照此前標準征收則為20億元左右，其總稅收差額約為十倍。顯然，對于存量房市場具有一定規(guī)模的城市，個稅新政可以為地方財稅增收，亦可以為地方財政減壓，其稅收貢獻的大小取決于當?shù)卮媪糠拷灰椎囊?guī)模及交易的活躍程度。

　　與本輪調(diào)控中的限購限貸等政策手段相似，個稅新政的基本目的是抑制住房的投機投資。雖然目的相似，但兩者的手段方式卻迥異，可以說，限購限貸是在市場的入口處以“禁止入內(nèi)”的方式管制需求和抑制需求，是在需求上做減法；而個稅新政則是在市場的出口處張榜告示：“留下買路錢”，有事后追索及秋后算賬的意味，其作用并不表現(xiàn)在抑制房產(chǎn)投資行為本身，而是運用稅收工具調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的增值收益，因此它的作用主要體現(xiàn)在擠壓投機投資者或者稱之為住房市場的參與者的投資收益空間上，盡管這些參與者事前并未被告知這些游戲規(guī)則，也無從知曉規(guī)則的中途變更。

　　作為已經(jīng)重重落下的靴子，個稅新政的市場沖擊波已經(jīng)初步體現(xiàn)：比如股市的劇烈震蕩，比如二手房交易過戶的擠爆，還比如近期離婚案例的激增等等。相比之下，國五條對于房產(chǎn)稅試點擴容的政策則猶如另一只懸著的靴子，其何時落地及如何落地同樣備受關(guān)注，這一實一虛的稅收政策組合到底會給市場帶來怎樣的影響還有待時日，但無可否認，稅收新政對市場預期的引導作用不可低估。有別于過去歷次調(diào)控側(cè)重供給管理或需求管理的作法，國五條首次提出并強調(diào)預期管理，盡管這是一項長期系統(tǒng)工程，但包括個稅新政和房產(chǎn)稅試點擴容在內(nèi)的稅收政策的作用，我們應該是可以有所期待的。

　　抑制住房的投機投資性需求，調(diào)節(jié)房產(chǎn)的增值收益，增加地方的財稅收入，引導和轉(zhuǎn)變未來市場預期，進而推進地方財稅收入體制改革，建立長效的房地產(chǎn)稅收制度等等，無疑是包括國五條中的個稅新政、房產(chǎn)稅試點擴容在內(nèi)的所有房地產(chǎn)稅收政策的基本訴求與主要目標。但是，這些訴求與目標能否達成及何時達成端賴于諸多的條件與相關(guān)因素。

　　從短期來看，個稅新政和房產(chǎn)稅試點擴容能否取得預期目標，很大程度上將取決于管理層及主管部門能否及時有效地化解社會各方面的疑慮，盡快制定出臺征管細則。這些細則應體現(xiàn)出既能打擊投機投資、調(diào)節(jié)收入分配、共享增值收益、促進社會公平，又能避免傷及無辜、保護市場弱者，為社會大多數(shù)居民所能接受。同時還必須正視個稅新政可能的負面作用及其局限性，并采取有效的針對性措施。

　　比如，個稅新政的實施可能減少二手房的市場供應與交易量，這明顯有悖于調(diào)控關(guān)于“增加供應、穩(wěn)定房價”的政策初衷，尤其對于北上廣深這些市場起步較早、目前市場成交結(jié)構(gòu)中二手房已占據(jù)主導地位的城市，減少二手房的市場供應與交易勢必將惡化整體供求關(guān)系，并增加新房市場的供應壓力，加大房價的上漲壓力；比如，在當前部分熱點城市和中心城市面臨增加庫存的現(xiàn)實壓力下，賣方市場形態(tài)漸現(xiàn)，這種情形下個稅新政極可能導致賣方將稅負成本轉(zhuǎn)嫁給買方，從而進一步推高房價，助推房價上漲；比如，在現(xiàn)實市場交易當中，個稅新政的實施可能導致陰陽合同、假離婚等等不健康、不誠信、扭曲的社會經(jīng)濟現(xiàn)象增加，從而降低整體的社會誠信水平，沖擊社會人倫道德底線；再比如，個稅新政的實施將面臨諸多實際征管難題，可操作性存在種種疑問等，如執(zhí)行不力、操作不當，輕則影響稅收征管人員形象，重則損耗各級政府的公信力。

　　來源：搜狐　　作者：陳國強 中國房地產(chǎn)學會副會長、北京大學教授

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