“兩會(huì)”結(jié)束,中國政府完成換屆,中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新的政治周期。過去十年,房地產(chǎn)行業(yè)九遭調(diào)控,上一屆政府頻頻出招,從土地、信貸、稅收、限購等多角度抑制房價(jià)上漲,但卻并沒有達(dá)到預(yù)期的效果,不得不帶著“國五條”而遺憾告別。未來十年,房地產(chǎn)調(diào)控有可能成為常態(tài),但在具體操作上,新一屆政府需要吸取以往的教訓(xùn),調(diào)整政策思路。
簡單來說,過去十年間房地產(chǎn)調(diào)控效果不佳,主要是忽略了一個(gè)核心問題:在中國,房地產(chǎn)是個(gè)有極大需求的市場。在中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中、在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中、在中國的投資品還很缺乏的時(shí)候,房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲注定很難避免。因此,將房地產(chǎn)價(jià)格作為調(diào)控的核心,只會(huì)讓調(diào)控本身成為無解的僵局,令人生出“越調(diào)控越漲”的無力感。
展望未來,從中國政府的政策看,新型城鎮(zhèn)化承載著巨大的政策意義,還要繼續(xù)推進(jìn)。2012年末,全國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)52.57%,其中流動(dòng)人口為2.36億人,占總?cè)丝?7.43%。如果未來的城鎮(zhèn)化將流動(dòng)人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民,無疑將對房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成剛性的支撐,若仍以房價(jià)作為調(diào)控的目標(biāo),難免重蹈過去十年的覆轍。在調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控思路的時(shí)候,首要改變的,是這種“以房價(jià)為綱”的定性思維。
有人會(huì)問,不盯住房價(jià),那該盯什么?在我們看來,新一屆政府需要從國民經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)中考慮房地產(chǎn)市場的改革和調(diào)整。中國房地產(chǎn)的畸形發(fā)展根植于中國經(jīng)濟(jì)既往的發(fā)展模式,這也意味著,房地產(chǎn)調(diào)控需要和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)合起來,著眼于中長期,重點(diǎn)是理順房地產(chǎn)市場的各種利益關(guān)系,尤其是中國政府與房地產(chǎn)市場的關(guān)系。
在舊的“土地經(jīng)濟(jì)”發(fā)展模式里,中國政府對房地產(chǎn)業(yè)的依賴太強(qiáng)。據(jù)統(tǒng)計(jì),在目前中國的18個(gè)稅種中,涉及房地產(chǎn)業(yè)的有10個(gè),其中5個(gè)稅種也涉及其他行業(yè),包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅,另有5個(gè)稅種僅在房地產(chǎn)行業(yè)征收,為房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。此外,還有一個(gè)具有稅收性質(zhì)的收費(fèi),即教育費(fèi)附加。
有學(xué)者測算,將房地產(chǎn)業(yè)的十個(gè)稅種收入合計(jì),2012年房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的稅收收入將超過1.5萬億元,占全國稅收收入的比重超過15%。若加上土地出讓金,2012年全國300城市約有2萬億,中國政府合共從房地產(chǎn)市場中獲得了超過3.5萬億的財(cái)政收入,占11.7萬億總收入的近30%,政府與市場的利益糾纏可見一斑。此種背景下,調(diào)控效果可想而知。
從理順政府與市場關(guān)系角度出發(fā),我們不難得出調(diào)控的新思路。與很多其他改革一樣,中國政府也需要退出房地產(chǎn)市場,不能把政府收入的重?fù)?dān)拼命壓在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)――在需求支撐下,交易環(huán)節(jié)的稅收往往會(huì)轉(zhuǎn)嫁給下游的購房者,反而助漲房價(jià),這也是此次“國五條”發(fā)布后輿論嘩然的主要原因。
在退出房地產(chǎn)市場的同時(shí),中國政府在其他領(lǐng)域內(nèi)的改革也需要同步跟進(jìn)。這是順理成章的事情。退出市場后,財(cái)政收入相應(yīng)減少,要求中國政府自身進(jìn)行轉(zhuǎn)型,由經(jīng)濟(jì)型政府轉(zhuǎn)向服務(wù)型政府,把眾多經(jīng)濟(jì)建設(shè)任務(wù)還給市場。在投融資方面,為了彌補(bǔ)政府退出的缺口,需要加大金融市場開放的力度,引入多元的投資主體。這同時(shí)也能疏通狹窄的投資渠道,對房地產(chǎn)投機(jī)資金起到分流作用,進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控的效果。
在這些改革之前,加強(qiáng)對于政府權(quán)力的制約,把權(quán)力關(guān)進(jìn)制度的籠子里,將是中國政府難以回避的重大改革。經(jīng)濟(jì)資源依附政治權(quán)力分配,很難想象,一個(gè)權(quán)力不受限制的政府能夠放棄諸多到手的利益。這是一系列經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與結(jié)構(gòu)調(diào)整的起點(diǎn)。只有簡政放權(quán),后續(xù)的改革才能順利推進(jìn)下去。
最終分析結(jié)論(Final Analysis Conclusion):
新一屆中國政府仍將繼續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控,但在具體方式上,需要及早做出調(diào)整與改變。中國房地產(chǎn)的畸形發(fā)展根植于既往經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式,需要把房地產(chǎn)調(diào)控納入到經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與結(jié)構(gòu)調(diào)整的框架內(nèi)考慮,而非像過去那樣,單純地盯住房價(jià)。
來源:阿里巴巴貿(mào)易
版權(quán)及免責(zé)聲明:凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品,轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”,違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章,不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系:010-65363056。
延伸閱讀
版權(quán)所有:中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)京ICP備11041399號-2京公網(wǎng)安備11010502003583