2013房地產(chǎn)調控不會放手 “穩(wěn)”為上策

　　本輪房地產(chǎn)調控已經(jīng)持續(xù)了近3年，直到現(xiàn)在，哪怕是微微的一絲政策松動，各地市場和房企也都會積極‘響應’。在以限購、限貸、限融資為代表的調控政策下，房地產(chǎn)市場由過熱迅速降溫。

　　回顧中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程不難發(fā)現(xiàn)，政策調控在很大程度上決定著市場主體的運行路徑——從20年前商品房市場起步時期到2000年以后的樓市供需兩旺，再到3年前“史上最嚴厲調控政策”的先后出臺，由政策造就的地產(chǎn)繁榮面臨著生存危機，包括央企在內的涉足房地產(chǎn)項目的非地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了一波退出潮，房地產(chǎn)企業(yè)從2005年的8萬余家銳減至6萬家。

　　2010年至2011年通常被看作本輪房地產(chǎn)調控的第一階段，其間行業(yè)政策面持續(xù)收緊，市場交易量持續(xù)萎縮，一線和二線城市房價持續(xù)回調。進入2012年以來，調控事實上逐漸進入了第二階段，由于前期調控成效基本得到了中央的肯定，加之房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷給地方政府財政帶來了巨大的壓力，行業(yè)基本面在2012年之后明顯出現(xiàn)好轉，出現(xiàn)了市場交易量逐漸恢復、房地產(chǎn)企業(yè)壓力逐漸減輕，最終致使房價也正逐漸企穩(wěn)回升?？偟膩砜矗?012年無疑成為行業(yè)全面回穩(wěn)的一年。

　　2012年上半年的樓市回暖就是最直接的證明。得益于年初政府樓市政策的“微調”，加之開發(fā)企業(yè)采取“以價跑量”的銷售策略，整體房地產(chǎn)市場成交量得以逐步回升，并呈現(xiàn)出所謂“回暖”的行情——2012年上半年，全國商品房銷售面積雖然呈持續(xù)負增長態(tài)勢，但降幅卻呈現(xiàn)出逐月收窄的趨勢；前5個月全國商品房銷售面積2.88億平方米，同比降幅較前4個月縮小1個百分點；5月當月商品房銷售面積更是出現(xiàn)了大幅的反彈，環(huán)比上漲20.3%，一線城市成交量紛紛創(chuàng)下2012年初實施限購政策以來的最高水平。

　　當然，成交量的持續(xù)回暖也帶動了房價止跌回升，使得本來預期普遍悲觀的一線開發(fā)商上半年都取得了不錯的銷售業(yè)績，大部分上市企業(yè)都完成了年度銷售目標的50%左右。

　　回暖的原因顯而易見，隨著地方對樓市政策的微調以及中央貨幣政策得以放松，降準、降息等政策逐步出臺，各地樓市調控政策的微調、首套房貸利率優(yōu)惠、公積金貸款上限放寬等以及央行持續(xù)的降息等貨幣政策的實施，在這種局面下，市場預期發(fā)生了較大變化，釋放了一定的購買力；其次，由于開發(fā)商庫存壓力較大，為加速出貨，開發(fā)商采取的“以價換量”等降價銷售策略，吸引了部分自住剛性需求，進一步支撐了上半年樓市成交量反彈。

　　但“回暖”不等于“復蘇”。畢竟成交量的上漲，實質是心理預期回暖，樓市的反彈本質上是被政策凍結的一部分市場剛性需求的釋放，而非整個行業(yè)領域的結構性系統(tǒng)復蘇。進入到下半年，在國內經(jīng)濟尚待全面復蘇的背景下，“從嚴基調”和限制性發(fā)展政策依舊成為市場的主流，并被看作是房地產(chǎn)市場調控的深水區(qū)。相比2010年至2011年多輪次、力度不斷升級的政策調控，雖然沒有出臺本質上的全新政策，但是決策層對調控的基調一直維持在相對嚴謹?shù)母叨?。中央領導人在多個場合反復強調堅持房地產(chǎn)調控。此外，中央對于個別放松力度較大、輿論反應強烈的地方性放松仍然堅決叫停。例如2012年年初時的蕪湖財稅補貼、年中時的重慶補繳公積金等，終因壓力而“流產(chǎn)”。

　　從地方層面來看，相比2011年個別城市超越中央底線的觸碰限購紅線，2012年以來明顯變得更加謹慎，地方政府的政策調整形式上多采用的是調整普通住宅標準、公積金、信貸優(yōu)惠等比較溫和的方式。統(tǒng)計顯示，2012年至今全國已有28個城市先后對公積金貸款政策進行了調整，方式從年初時相對溫和的延長貸款年限、增加貸款上限，轉變到進入下半年后下調首套房、二套房公積金貸款首付比例。不難看出，一場政策的博弈正在進行，一方是中央堅持樓市調控不動搖的要求，另一方則是地方政府不斷通過政策微調試探政策底線。

　　但政策調控意在抑制投資泡沫，扶持剛需購房的目的沒有改變，如果這一目的沒有實現(xiàn)，調控將不會停止。整體來看，2012年調控已經(jīng)從常態(tài)化手法過渡到一些創(chuàng)新手法的結合，市場對于調控的認識也由不理解逐步轉化為認識和成熟。

　　在中國經(jīng)濟將長期面臨通脹危險，不動產(chǎn)的保值增值需求依然強勁的背景下，放松調控政策后房價反彈似乎順理成章。因此，2012年中國房地產(chǎn)依然未能擺脫政策的束縛。

　　當然，2012年的現(xiàn)實經(jīng)驗是成功的——只要中央和地方在政策尺度的拿捏上達成相對共識，市場交易量就足以企穩(wěn)回升，同時，在適當?shù)恼邏毫ο抡麄€行業(yè)也不至于過熱。

　　對于已經(jīng)到來的2013年，政策的演變已經(jīng)呈現(xiàn)出一定“緊”與“穩(wěn)”的端倪。一方面，從近期的中央及一線城市的調控態(tài)度來看，決策層對于市場反彈的容忍度依然不變，特別是對房價反彈明顯的重點城市，仍存在調控收緊的可能。另一方面，考慮到銀行系統(tǒng)的風險控制和地方政府的債務處理，使得決策層會保留局部定向放松的可能，這種放松可能會體現(xiàn)在那些最具有行政特色的手段，當然即使是放松，也是局部的、有限度的。

　　從近來中央及各部委釋放的信號可以看出，2013年政府絕不會放手樓市調控，樓市調控政策勢必圍繞“穩(wěn)”字展開。

來源：新金融觀察報

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