房?jī)r(jià)進(jìn)入平穩(wěn)通道 緩和波動(dòng)或是未來常態(tài)

　　2012年鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)家政策保持同步，同時(shí)也突出了本地特點(diǎn)。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的快速建設(shè)，為地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了新的契機(jī)。受巨大的市場(chǎng)前景吸引，鄭州成為房企面對(duì)調(diào)控困局選擇的重要戰(zhàn)略。因此，已從之前的本土房企一統(tǒng)天下，行進(jìn)到如今幾乎是外來房企與本土房企平分秋色的局面。

　　市場(chǎng)在2012年年底翹尾，給2013年帶來新的希望。在樂觀的同時(shí)，也有聲音指出，2013年房地產(chǎn)政策力度不會(huì)減，房企要謹(jǐn)慎樂觀。

　　土地：市場(chǎng)“回暖” 一線房企瞄準(zhǔn)中原

　　據(jù)CRIC克爾瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從鄭州市2012年土地供求趨勢(shì)看，全年累計(jì)供應(yīng)商品房用地149幅，總占地面積536.74萬平方米，較去年同期的344.92萬平方米增長(zhǎng)55.6%。

　　由于9、11、12月份土地供應(yīng)量顯著提升，也使得2012年累計(jì)土地供應(yīng)出現(xiàn)正增長(zhǎng)，年度目標(biāo)供地計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)，顯示出調(diào)控年里土地供應(yīng)得到強(qiáng)有力保障，這從根本上穩(wěn)定了后房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　2012年7月11日，鄭州新區(qū)龍湖地區(qū)的第一塊普通商住房用地入市，引來7家開發(fā)商的激烈競(jìng)爭(zhēng)，最終以每畝地價(jià)936.12萬元成交，被鄭州市軌道交通置業(yè)有限公司納入囊中。

　　10月23日，萬科與河南國(guó)控在鄭州簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。11月19日，業(yè)內(nèi)人士稱萬科在鄭州首個(gè)項(xiàng)目意向地塊選址在金水區(qū)柳林鎮(zhèn)楊金產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并表示此項(xiàng)目將會(huì)與國(guó)控合作。

　　12月12日，鄭州惠濟(jì)區(qū)掛牌出讓5宗地塊，保利子公司廣州金地一家獨(dú)攬4宗，面積合計(jì)達(dá)214.1畝，另外一宗由高屋置業(yè)競(jìng)得。

　　12月21日，鄭東新區(qū)副CBD中心首次掛牌出讓3塊商務(wù)金融用地的土地競(jìng)拍，遭遇無人競(jìng)價(jià)，均以起始價(jià)成交。

　　萬科鄭州首個(gè)項(xiàng)目意向地塊現(xiàn)市、保利在鄭州大手筆拿地、鄭東新區(qū)“湖心島”地塊開拍……土地市場(chǎng)在2012年第四季度升溫，讓樓市在這個(gè)寒冷的冬天顯得溫暖如春，也為2013年帶來良好預(yù)期與趨勢(shì)。

　　從全市各區(qū)域成交土地面積來看，2012年1~12月成交土地總量最大的是經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，該區(qū)成交土地的建設(shè)用地面積達(dá)213.8萬平方米，占全市土地成交總量的28.7%；其次是惠濟(jì)區(qū)和鄭東新區(qū)，以及二七區(qū)和管城區(qū)。

　　2012年，累計(jì)成交商品房用地121宗，出讓土地面積合計(jì)403.36萬平方米。其中，居住類用地共成交86宗，比2011年全年增加54宗；成交的建設(shè)用地面積313.24萬平方米，同比上漲117.8%。

　　2012年，鄭州市土地市場(chǎng)在溢價(jià)表現(xiàn)上，除了個(gè)別宗地出現(xiàn)一定溢價(jià)外，其余均以底價(jià)成交，排名前五名溢價(jià)率最高達(dá)到186%，最低為50%；從區(qū)域看，這些溢價(jià)高的土地主要位于鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)和惠濟(jì)區(qū)。

　　全年零溢價(jià)成交土地占到83.5%，較2011年下降6.5個(gè)百分點(diǎn)?？偟膩碚f，2012年土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“回暖”態(tài)勢(shì)，給未來市場(chǎng)帶來幾多期許。

　　住宅：剛需支撐市場(chǎng) 中小戶型為成交主力

　　2012年在市場(chǎng)調(diào)控效果初現(xiàn)，成交量出現(xiàn)萎縮的情況下，鄭州各開發(fā)商均采取各種方法提升成交量，使商品房市場(chǎng)有所回暖，供求比達(dá)到1∶0.8。

　　在價(jià)格方面，月度成交均價(jià)浮動(dòng)較小，基本圍繞每平方米7500元上下波動(dòng)，并在年底出現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，12月成交均價(jià)達(dá)到9127元。

　　在商品住宅市場(chǎng)，2012年上半年，政府對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行技術(shù)性校正以支持剛性需求；央行的貨幣政策放松、降準(zhǔn)和降息讓市場(chǎng)流動(dòng)性持續(xù)改善，手套房貸八五折優(yōu)惠利率重出江湖。在這種局面下，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了較大的轉(zhuǎn)變，購(gòu)房信心指數(shù)在一季度開始回升。

　　另外，部分開發(fā)企業(yè)出于回籠資金的需求，普遍實(shí)行快周轉(zhuǎn)的去庫(kù)存策略，采取“以價(jià)換量”等降價(jià)促銷手段，促使購(gòu)房者置業(yè)出手抄底，支持了上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的反彈。

　　下半年，在成交量的支撐下，房?jī)r(jià)上漲壓力隱現(xiàn)。出于對(duì)房?jī)r(jià)上漲的擔(dān)憂，政府頻頻表態(tài)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。同時(shí)，國(guó)務(wù)院與7月下旬開始，派出8個(gè)督查組對(duì)16個(gè)省市貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施情況開展專項(xiàng)督查。

　　從CRIC克爾瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2012年，商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量為795.75萬平方米，新增供應(yīng)套數(shù)7.6萬多套，較上年有所上升。住宅新增供應(yīng)以金水區(qū)、中原區(qū)為主，區(qū)域分布不太平衡。

　　2012年1~12月，商品住宅市場(chǎng)成交面積為710.09萬平方米，比去年增長(zhǎng)43.71%；80~90平方米面積段成為成交主力，戶型以二房、三房為主，總價(jià)段主要集中在50~70萬元；成交在每平方米6000元以上的商品住宅占據(jù)市場(chǎng)主流。數(shù)據(jù)與市場(chǎng)表現(xiàn)基本一致，受持續(xù)調(diào)控政策的影響，剛需支撐著整個(gè)市場(chǎng)。

　　商品住宅成交以二七區(qū)最多，占成交總量的22.0%按面積統(tǒng)計(jì)。區(qū)域內(nèi)橄欖城、正商城、升龍城成交量較大，拉動(dòng)了整體區(qū)域的成交量；其次為金水區(qū)，區(qū)域內(nèi)普羅旺世、升龍鳳凰城等項(xiàng)目成交量較大，成交面積、套數(shù)所占市場(chǎng)份額分別為21%、22%，市場(chǎng)份額隨著二七區(qū)、中原區(qū)的增加，有所降低。中原區(qū)成交量緊隨其后，成交面積、套數(shù)所占市場(chǎng)份額均為20%。

　　從2001到2012年，鄭州商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)逐年攀升，在2012年達(dá)到每平方米6832元，相比2011年每平米上漲234元，漲幅3.55%，實(shí)現(xiàn)歷史新突破。

　　由于近年來房地產(chǎn)投資、開工、施工的持續(xù)增長(zhǎng)，以及2012年鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步“回暖”，預(yù)示著未來市場(chǎng)潛在供應(yīng)量較為充足。

　　2013年：先揚(yáng)后抑 平緩波動(dòng)是未來常態(tài)

　　2012年12月4日，有關(guān)會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，增強(qiáng)城鎮(zhèn)綜合承載能力，提高土地節(jié)約集約利用水平，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”。而就在此前不久的11月28日，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示，我國(guó)未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ凇俺擎?zhèn)化”。

　　在此情況下，未來我國(guó)城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造更多真正意義上的有效需求，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是三四線城市來說，或許這才是真正的春天。

　　2012年12月25日，住建部部長(zhǎng)姜偉新在年度工作會(huì)上表示，2013年將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。此外，對(duì)放松調(diào)控導(dǎo)致房?jī)r(jià)過快上漲的城市，住建部要繼續(xù)采取措施，并將會(huì)同監(jiān)察部對(duì)其進(jìn)行約談。

　　由此可見，2013年的樓市調(diào)控基本已定調(diào)，那就是繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，鞏固現(xiàn)有政策，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

　　因此，CRIC克爾瑞分析認(rèn)為，2013年上半年市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊升，將使得行業(yè)政策面風(fēng)險(xiǎn)重新積累，預(yù)計(jì)在年中5~6月份前后會(huì)有一波調(diào)控新政出臺(tái)，市場(chǎng)呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑行情。

　　受潛在供應(yīng)量大、成交量增長(zhǎng)有限、市場(chǎng)庫(kù)存進(jìn)一步加大等因素直接制約，預(yù)計(jì)2013年優(yōu)惠促銷、以價(jià)換量的措施會(huì)進(jìn)一步加大，鄭州市房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力會(huì)得到進(jìn)一步平抑，房?jī)r(jià)進(jìn)入平穩(wěn)通道。

　　“總的來說，房地產(chǎn)投資增速企穩(wěn)，新開工面積持續(xù)增長(zhǎng)，銷售增幅繼續(xù)上揚(yáng)，在宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，貨幣政策保持穩(wěn)健，房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不變的態(tài)勢(shì)下，預(yù)計(jì)2013年上半年環(huán)境總體樂觀，局部供不應(yīng)求將推動(dòng)房?jī)r(jià)回漲?！盋RIC克爾瑞方面表示。

　　自2008年房地產(chǎn)調(diào)控以來，每一波市場(chǎng)上升行情或低迷行情，持續(xù)周期大多數(shù)只維持13~14個(gè)月左右。自2012年3月以來的這一波上升行情已持續(xù)了9個(gè)月，以周期規(guī)律來看，本輪市場(chǎng)回升預(yù)計(jì)將在2013年二季度時(shí)中止。

　　另外，即使2013年下半年后市場(chǎng)行情下行，成交量出現(xiàn)回落，也不會(huì)出現(xiàn)類似2007、2009年那樣的大起大落，預(yù)計(jì)平緩波動(dòng)將是未來市場(chǎng)的常態(tài)。

來源：鄭州晚報(bào) 梁冰

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