土地市場(chǎng)年末升溫 難掩全年成交低迷

　　在2012年的最后一個(gè)月，土地市場(chǎng)也迎來(lái)年內(nèi)最后、也是最豐盛的土地盛宴。大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊的出現(xiàn)，使得一二線(xiàn)城市的地價(jià)紀(jì)錄被連續(xù)突破。開(kāi)發(fā)商年末加大搶地力度的背后，一方面是資金鏈緩解后對(duì)后市預(yù)期的看好，另一方面則更是年內(nèi)拿地量減少導(dǎo)致的對(duì)土地儲(chǔ)備的“饑餓”。而這背后，則是從全年來(lái)看土地市場(chǎng)成交量的相對(duì)低迷。

　　土地市場(chǎng)年末升溫

　　近日任志強(qiáng)就土地市場(chǎng)再次“發(fā)炮”，矛頭直指政府供地量不足和同行瘋狂炒高地價(jià)。而起因則是12月25日任志強(qiáng)所在的華遠(yuǎn)地產(chǎn)再次在北京土地市場(chǎng)空手而回，在與萬(wàn)科和首開(kāi)聯(lián)合體就北京通州臺(tái)湖地塊的競(jìng)爭(zhēng)中，華遠(yuǎn)地產(chǎn)早早收手，最終萬(wàn)科首開(kāi)聯(lián)合體拿下三宗地塊中的兩塊，平均樓面價(jià)超過(guò)13000元/平方米。“再一次用貴于面包的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了面粉。”任志強(qiáng)在微博上談到此次土地拍賣(mài)時(shí)無(wú)奈地表示。而就在2011年，離此次拍賣(mài)地塊不遠(yuǎn)的另一宗地塊的成交價(jià)格只有5000元/平方米左右。而在12月底，北京再次掛牌出讓三宗優(yōu)質(zhì)地塊，總建筑面積達(dá)到114萬(wàn)平方米。其中海淀區(qū)玉淵潭鄉(xiāng)F1住宅混合公建用地、F2公建混合住宅用地配建公共租賃住房的土地面積約18.69萬(wàn)平方米，建筑面積約33萬(wàn)平方米，將于1月16日投標(biāo)，投標(biāo)保證金為人民幣10.5億元，有望再次打破北京市的樓面地價(jià)紀(jì)錄。

　　上海的土地市場(chǎng)同樣熱鬧，先是在12月上旬，萬(wàn)科、綠地、玖致酒店管理有限公司、廣州港捷企業(yè)管理有限公司這四家企業(yè)聯(lián)合體以54.3億的底價(jià)競(jìng)得徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)278a-05、278b-02、278b-04南站商務(wù)區(qū)地塊，打破了兩個(gè)月前由保利聯(lián)合體競(jìng)得的徐匯區(qū)濱江地塊45億的紀(jì)錄，成為上海年內(nèi)新的總價(jià)地王。但是兩周后的12月26日，這一紀(jì)錄就被方興地產(chǎn)聯(lián)合上海國(guó)際港務(wù)集團(tuán)以56.8億元聯(lián)合競(jìng)得的上海虹口區(qū)海門(mén)路55號(hào)商務(wù)地塊所打破。

　　而北京、上海土地市場(chǎng)的土地盛宴，只是年末最后一波土地出讓高峰期的一部分。除這兩個(gè)標(biāo)桿城市外，廣州、深圳、南京等城市的總地價(jià)紀(jì)錄相繼被打破。據(jù)和訊房產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，從11月28日至今，已有10個(gè)典型城市地王包括單價(jià)地王被刷新，僅在12月24日和25日，武漢便推出46宗地塊，土地供應(yīng)高峰顯而易見(jiàn)。這波地王誕生高潮的背后，則是地方政府積極推出優(yōu)質(zhì)地塊和加大商務(wù)用地推廣力度共同作用的結(jié)果。

　　從房企角度來(lái)看，隨著資金鏈的緩解，拿地積極性在不斷提高。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，僅12月前20天，10大標(biāo)桿房企累計(jì)購(gòu)地金額已經(jīng)達(dá)到305.4億元，超過(guò)其11月全月的購(gòu)地金額。統(tǒng)計(jì)顯示，2012年度采取擴(kuò)張政策最為典型的開(kāi)發(fā)商是招商地產(chǎn)，拿地規(guī)模遠(yuǎn)大于其銷(xiāo)售規(guī)模；保利、萬(wàn)科、中海則是以銷(xiāo)定量，根據(jù)銷(xiāo)售的規(guī)模決定拿地的規(guī)模，保持土地儲(chǔ)備的平穩(wěn)；富力、恒大、華潤(rùn)、金地、綠城等房企，其拿地規(guī)模明顯小于其銷(xiāo)售規(guī)模，依然處于明顯的去庫(kù)存周期。從標(biāo)桿房企拿地的具體情況來(lái)看，一線(xiàn)城市占比20%，二線(xiàn)發(fā)達(dá)城市占比21%，二線(xiàn)發(fā)展中城市占比42%，三四線(xiàn)城市占比18%，其中二線(xiàn)發(fā)展中城市占比最高。近期產(chǎn)生地王的城市集中在一二線(xiàn)城市，正是這種趨勢(shì)下的最好體現(xiàn)。

　　難掩全年低谷

　　對(duì)于這波下半年開(kāi)始直至年末達(dá)到高潮的土地盛宴，業(yè)內(nèi)人士大多保持著比較冷靜的態(tài)度。因?yàn)槟壳爱a(chǎn)生的地王大多數(shù)是總價(jià)地王，更能推高房?jī)r(jià)的單價(jià)地王并不算多，同時(shí)從全年土地出讓情況來(lái)看，今年依然處于近幾年的低谷。

　　來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2012年1-11月，全國(guó)300個(gè)城市共推出13.6億平方米，較去年同期下降11.1%，其中住宅用地推出4.5億平方米，較去年同期下降20.2%。但是商辦用地推出1.9億平方米，較去年同期增長(zhǎng)14.1%。全國(guó)土地市場(chǎng)成交量的降幅則大于推出量，前11個(gè)月，全國(guó)300個(gè)城市各類(lèi)土地共成交10.5億平方米，較去年同期下降15.3%。其中，住宅用地成交3.3億平方米，較去年同期下降26.0%；商辦用地成交1.4億平方米，較去年同期增長(zhǎng)4.8%。住宅樓面均價(jià)略有回升，但各類(lèi)用地整體水平仍低于去年同期。全國(guó)300個(gè)城市各類(lèi)用地樓面均價(jià)為898元/平方米，同比下降5.9%，其中住宅用地樓面均價(jià)為1306元/平方米，同比上漲4.2%，而商辦用地為1140元/平方米，同比下降20.5%。

　　從全年土地供應(yīng)和土地成交來(lái)看，都不算高，北京、上海等一線(xiàn)城市降幅更明顯。在拿地再次失敗后接受采訪(fǎng)時(shí)，任志強(qiáng)就直言：“為什么大家把臺(tái)湖的土地拍得那么高，因?yàn)槎伎祓I死了。”據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年北京市共出讓土地面積為1209萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積1560萬(wàn)平方米，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)同比降幅分別為36.4%、30.3%。

　　而對(duì)于土地市場(chǎng)的回暖，國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林在國(guó)土部“采取切實(shí)措施穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應(yīng)抑制異常地價(jià)”的新聞通氣會(huì)上表示，一是對(duì)總價(jià)較高的地塊，將實(shí)行分割處理，劃為多宗地供應(yīng)；二是對(duì)地段較好、單價(jià)較高的優(yōu)質(zhì)地塊，則綜合采用多種競(jìng)價(jià)方式，或招標(biāo)出讓?zhuān)蛱岣吒犊铍y度，或與條件較差的土地“捆綁”供應(yīng)。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)評(píng)論員李瑩對(duì)新金融記者表示，從國(guó)土部表態(tài)不難看出，未來(lái)土地供應(yīng)量仍會(huì)保持穩(wěn)定，增加土地供應(yīng)，一是避免因供需不平衡導(dǎo)致的地價(jià)大幅上漲，二是避免由于土地供應(yīng)下降導(dǎo)致商品房供需不平衡引起的房?jī)r(jià)顯著提升。同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，如果當(dāng)前土地市場(chǎng)正在醞釀2009-2010年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場(chǎng)走向出現(xiàn)偏差，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”為主轉(zhuǎn)為再度收緊。

來(lái)源：北方網(wǎng)

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