搭城鎮(zhèn)化順風(fēng)車樓市能否再現(xiàn)神話

　　進(jìn)入四季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)再現(xiàn)回暖跡象，而中央近期多次提及的“城鎮(zhèn)化”也給開發(fā)商注入了一針強(qiáng)心劑，甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)將再迎“黃金十年”。在即將到來的2013年，搭上城鎮(zhèn)化順風(fēng)車的房地產(chǎn)業(yè)真的能否再火一把？未來十年，房地產(chǎn)投資是否還能續(xù)寫暴利神話？

　　城鎮(zhèn)化給市場(chǎng)想象空間

　　12月25日住建部明確表態(tài)，明年將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性住房需求。地方政府若放松調(diào)控導(dǎo)致房價(jià)上漲將被問責(zé)。此前，國土部曾在12月18日出面喊話嚴(yán)查地王、穩(wěn)定土地市場(chǎng)。

　　然而，住建部話音未落，當(dāng)天A股市場(chǎng)出現(xiàn)大漲，其中房地產(chǎn)板塊一馬當(dāng)先，大漲近4%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，股市此輪上漲主要受益城鎮(zhèn)化規(guī)劃即將出臺(tái)的利好影響。從十八大到中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)，城鎮(zhèn)化被頻頻提及，被認(rèn)為是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力，未來經(jīng)濟(jì)主要增長點(diǎn)。

　　市場(chǎng)最新消息是發(fā)改委主導(dǎo)的《促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃2011-2020年》初稿已編制完成，城鎮(zhèn)化將在未來十年拉動(dòng)40萬億投資，給市場(chǎng)以非常大的想象空間。

　　房地產(chǎn)界更是摩拳擦掌，躍躍欲試。

　　“很多人都說中國房地產(chǎn)最好的黃金十年過去了，我說不是，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)最精彩的十年才開始”，易居中國董事局聯(lián)席主席兼總裁周忻認(rèn)為，伴隨著十八大召開，伴隨著中央提出的城鎮(zhèn)化進(jìn)程和百姓收入倍增計(jì)劃，2013年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)非常熱鬧，至少比2012年、2011年熱鬧。周忻說，“過去的第一個(gè)黃金十年我們靠廣告語賣房子，第二個(gè)十年我們靠城市化布局賣房子?！?/p>

　　城鎮(zhèn)化“餡餅”有多大

　　然而，城鎮(zhèn)化真是天上掉下來的“餡餅”嗎？

　　多年來每當(dāng)提到“城鎮(zhèn)化”的概念，人們就會(huì)把房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有巨大的需求與之聯(lián)系起來。但是，“城鎮(zhèn)化提出不是始自今日，已經(jīng)搞了很多年。未來房地產(chǎn)不會(huì)再出現(xiàn)過去那樣的暴利”，吉林力旺房地產(chǎn)公司總經(jīng)理惠大橋說。有機(jī)構(gòu)測(cè)算，隨著城鎮(zhèn)化的加速，未來十年，我國至少有120億平方米的住房需求，相當(dāng)于2011年全國商品住宅銷售面積的12倍以上?！斑@是一個(gè)持續(xù)性的利好，不會(huì)三兩年見效”。

　　購房網(wǎng)總編輯馬峻嶺也表示，40萬億的大“餡餅”，攤到房地產(chǎn)業(yè)的究竟有多大，什么時(shí)候砸到頭上，現(xiàn)在還很難說。他說，城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化，有其發(fā)展有其自身規(guī)律和發(fā)展階段。房地產(chǎn)超前會(huì)導(dǎo)致房屋閑置、資源浪費(fèi)；滯后則會(huì)影響人口聚集和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)業(yè)介入的時(shí)機(jī)很重要。只有與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和百姓需求相適應(yīng)，才能促進(jìn)城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)自身的發(fā)展。

　　與城鎮(zhèn)化相比，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接影響的還是樓市調(diào)控政策。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至12月中上旬，全國54個(gè)主要城市新建住宅簽約套數(shù)達(dá)19萬套，“暖冬”趨勢(shì)仍在持續(xù)。易居上海房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，樓市如果繼續(xù)出現(xiàn)明顯上漲，不排除明年調(diào)控加碼的可能。

　　住建部政策研究中心相關(guān)人士表示，明年樓市要看貨幣政策、城鎮(zhèn)化政策和房地產(chǎn)業(yè)三大政策。但總的看來，中國房地產(chǎn)業(yè)還有潛力。該人士指出，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，更多要看貨幣政策的調(diào)整。明年貨幣政策預(yù)計(jì)不會(huì)過緊，因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，不會(huì)比今年更差。更關(guān)鍵的是要看接下來中央政府在城鎮(zhèn)化推進(jìn)中有何實(shí)質(zhì)性政策。

　　謹(jǐn)防城鎮(zhèn)化推高房價(jià)

　　最近，長春、合肥等二三線城市周邊縣區(qū)的房價(jià)開始上漲。吉林力旺房地產(chǎn)公司總經(jīng)理惠大橋發(fā)現(xiàn)，他在農(nóng)村親友開始在縣城買房，縣城親友開始在省會(huì)買房。原因就是“城鎮(zhèn)化”。一些中介代理表示，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，進(jìn)城農(nóng)民要解決居住問題，必然要買商品房。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，12月上半月，北京新建住宅簽約和二手房住宅簽約都達(dá)到年內(nèi)同期高點(diǎn)，合計(jì)環(huán)比上漲了9.4%，11月，廣州二手樓成交量環(huán)比增幅更是超過39%。在很多業(yè)內(nèi)人士看來，這樣的變化，與“城鎮(zhèn)化”概念的熱炒脫不了干系。

　　“城鎮(zhèn)化首先要解決的問題，是產(chǎn)業(yè)承接和公共產(chǎn)品承接的問題，沒想到炒作房價(jià)走高的群體卻扯起了大旗?！敝袊鐣?huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)說。

　　“借城鎮(zhèn)化之名推高房價(jià)，這種現(xiàn)象要引起注意”，長春市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)常會(huì)副會(huì)長盛學(xué)永說。近幾年有購房經(jīng)歷的人都該對(duì)2009年樓市的漲價(jià)記憶猶新。當(dāng)年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)提出放寬中小城市戶籍限制推動(dòng)城鎮(zhèn)化，二三線城市房價(jià)應(yīng)聲而漲。其中溫州、湛江等城市漲幅最大，今天也跌得最慘。

　　馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)本身并不助長房價(jià)的暴漲。“中國的城鎮(zhèn)化要完成，起碼得有一個(gè)前提，就是房價(jià)一定要保持穩(wěn)定，因?yàn)檫M(jìn)入城市的農(nóng)民根本買不起房子，政府也沒有能力給這些進(jìn)入城市的人全部解決保障性住房”。因此中央抑制房地產(chǎn)的政策沒有改變。在投資需求被抑制的情況下，僅僅依靠自住需求，僅僅依靠目前沒有房子人的購買力，要讓房價(jià)暴漲也不可能。

　　馬峻嶺也表示，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展，特別是近幾年來不合理的上漲已經(jīng)嚴(yán)重透支未來，市場(chǎng)短期內(nèi)很難再出現(xiàn)上漲動(dòng)力。

　　中國人民大學(xué)教授鄭風(fēng)田表示，房價(jià)繼續(xù)上漲，只能阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程，”打工者買不起房，城鎮(zhèn)化就是一句空話。

來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

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