年末“翹尾”難掩房?jī)r(jià)總體下跌

　　報(bào)復(fù)性反彈、翹尾、地王等詞成為了年底樓市熱議的話題，但整體而言今年北京樓市依然處于“價(jià)跌量漲”的格局。日前，亞豪機(jī)構(gòu)發(fā)布今年全年樓市報(bào)告，截至12月24日，北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交120100套，成交均價(jià)為20654元/平方米，同比跌幅為4.8%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，雖然樓市暖冬依然繼續(xù)，但是隨著一些個(gè)別區(qū)域出現(xiàn)房?jī)r(jià)異動(dòng)，明年樓市調(diào)控加碼的風(fēng)險(xiǎn)可能將加大。

　　房?jī)r(jià)同比降4.8%

　　在報(bào)復(fù)性反彈、翹尾、地王等一片熱鬧聲中，北京樓市以低開(kāi)高走的態(tài)勢(shì)結(jié)束了2012年。隨著三季度以來(lái)成交量的放大、部分樓盤出現(xiàn)上調(diào)價(jià)格的情況下，北京房?jī)r(jià)給人的感覺(jué)反彈勢(shì)頭很猛，但整體而言今年房?jī)r(jià)同比2011年下跌4.8%。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年（截至12月24日）北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交120100套，成交面積1308.07萬(wàn)平方米，相比去年同期分別增長(zhǎng)35.3%、39.6%，并且達(dá)到三年來(lái)的新高。在這其中現(xiàn)房成交的漲幅尤為明顯，2012年（截至12月24日）北京現(xiàn)房住宅共實(shí)現(xiàn)成交25150套，成交面積283.88萬(wàn)平方米，同比分別上漲75.5%、68.6%。與此同時(shí)，2012年北京商品住宅成交均價(jià)為20654元/平方米，同比跌幅為4.8%。

　　明明感覺(jué)年底的房?jī)r(jià)比年初高了很多，為什么全年的房?jī)r(jià)反而降低了呢？

　　對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，從年度成交量排行榜中可以看出，排名前十的項(xiàng)目當(dāng)中，有7個(gè)項(xiàng)目曾出現(xiàn)過(guò)較大幅度的價(jià)格調(diào)整或是超低價(jià)入市，例如魯能7號(hào)院項(xiàng)目5月份曾以1.09萬(wàn)元/平方米價(jià)格入市，相比目前的價(jià)格下調(diào)30%左右，大量?jī)r(jià)格的深度調(diào)整也使得部分區(qū)域，例如大興、房山、通州等整個(gè)區(qū)域均價(jià)出現(xiàn)20%-30%的下滑。而這些區(qū)域以及項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)整，也直接吸引了自去年調(diào)控之后積聚起的資格購(gòu)買人群，使得樓市成交量自5月份開(kāi)始不斷上揚(yáng)，并在8月份達(dá)到14528套的高位水平。而現(xiàn)房成交的大幅上漲則是由于去年調(diào)控之后部分項(xiàng)目“惜售”，推遲到今年開(kāi)盤項(xiàng)目已進(jìn)展至現(xiàn)房階段。

　　記者了解到，今年初北京多地曾經(jīng)出現(xiàn)了不少低價(jià)盤，今年1月份龍湖時(shí)代天街起價(jià)只有1.18萬(wàn)元/平方米；5月份保利春天里開(kāi)盤起價(jià)1.15萬(wàn)元/平方米；保利羅蘭香谷特價(jià)房1.4萬(wàn)元/平方米等等。

　　“盡管目前部分項(xiàng)目的價(jià)格出現(xiàn)了一定幅度的上漲，但是由于年初的低價(jià)項(xiàng)目獲得了大量成交，整體上拉低了全年的均價(jià)?！眮喓罊C(jī)構(gòu)研究總監(jiān)郭毅對(duì)記者表示。

　　導(dǎo)致交易量快速上漲主要是由于調(diào)控兩年來(lái)樓市供應(yīng)不足導(dǎo)致的。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年（截至12月24日）北京商品住宅市場(chǎng)共新增供應(yīng)66013套，預(yù)售許可面積724.8萬(wàn)平方米，供需缺口高達(dá)53913套。而供應(yīng)量“不給力”一方面使得北京樓市成交未能保持在高位，自8月份之后月度成交情況又開(kāi)始出現(xiàn)逐漸下滑情況；另一方面也使得今年下半年開(kāi)始市場(chǎng)價(jià)格又進(jìn)入上揚(yáng)階段，供應(yīng)不足帶來(lái)后期市場(chǎng)價(jià)格的回漲也使得全年均價(jià)并未出現(xiàn)較大幅度的跌幅。

　　調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)加劇

　　正如萬(wàn)科執(zhí)行副總裁毛大慶所言，開(kāi)發(fā)商就是農(nóng)民，要看天吃飯，對(duì)于明年的天（調(diào)控政策），現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商還不敢樂(lè)觀。

　　經(jīng)過(guò)樓市近幾年的規(guī)律不難發(fā)現(xiàn)，只要市場(chǎng)出現(xiàn)成交量和價(jià)格的大幅上揚(yáng)，必然會(huì)招至調(diào)控的到來(lái)。

　　連日來(lái)，無(wú)論是土地市場(chǎng)還是住房市場(chǎng)均出現(xiàn)了挑動(dòng)調(diào)控神經(jīng)的事件。在住宅市場(chǎng)，日前有報(bào)道稱，北京某二手房一夜提價(jià)70萬(wàn)元，另外一二手房半年累計(jì)提價(jià)150萬(wàn)元。對(duì)此，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述情況屬個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)制造的假象、誘導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買的違規(guī)炒作行為，市住建委將嚴(yán)厲查處，絕不姑息。同時(shí)強(qiáng)調(diào)，北京將長(zhǎng)期堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)等各項(xiàng)措施，堅(jiān)決遏制投資投機(jī)需求。同時(shí)北京重申五年社保和納稅證明的條件，進(jìn)一步嚴(yán)格了限購(gòu)資格。

　　“從處罰金地格林格林和紫金新干線兩個(gè)事件來(lái)看，在中央政府無(wú)新的調(diào)控政策出臺(tái)之前，北京市主要還是嚴(yán)格限購(gòu)資格和通過(guò)預(yù)售證等手段來(lái)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)。”一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商向記者表示。

　　對(duì)于限購(gòu)政策是否將延續(xù)也有了定論，12月25日在住建部年度工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，目前有地方城市在放松限購(gòu)等樓市調(diào)控，國(guó)務(wù)院和住建部已經(jīng)高度關(guān)注并且進(jìn)行調(diào)研。限購(gòu)政策作為一個(gè)被認(rèn)為能夠有效抑制樓市投機(jī)投資性購(gòu)房需求的政策，將在2013年繼續(xù)執(zhí)行。

　　“從限購(gòu)政策將延續(xù)的明確表態(tài)來(lái)看，房產(chǎn)稅的推行還將延后，各地可能會(huì)執(zhí)行限購(gòu)政策的上線，狠卡購(gòu)買資格，如居住證、補(bǔ)繳社保、公司名義購(gòu)房等將有可能被堵。”業(yè)內(nèi)人士表示。

來(lái)源：北京商報(bào)

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