國(guó)土資源部:準(zhǔn)地王將分割賣防誤導(dǎo)

　　針對(duì)一些城市出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)異常波動(dòng)，國(guó)土資源部昨天明確表示，將毫不動(dòng)搖保持從嚴(yán)、從緊調(diào)控基調(diào)。將采取措施穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應(yīng)，抑制異常地價(jià)。為避免出現(xiàn)“地王”誤導(dǎo)市場(chǎng)，將對(duì)總價(jià)較高的地塊實(shí)行分割處理，劃為多宗地供應(yīng)。

　　□分類處理三類市場(chǎng)異動(dòng)城市要出招

　　國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林說(shuō)，國(guó)土資源部將監(jiān)督各地執(zhí)行好現(xiàn)有政策措施，針對(duì)不同類型城市，分類指導(dǎo)，加強(qiáng)針對(duì)性，突出差異性，強(qiáng)調(diào)時(shí)效性?！?/p>

　　下一步，市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)的城市要采取切實(shí)措施，進(jìn)一步落實(shí)國(guó)務(wù)院調(diào)控要求。一是加供應(yīng)、穩(wěn)后市；二是控異常、防波動(dòng)；三是避免誤讀誤導(dǎo)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，以保持土地市場(chǎng)穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。　

　　市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)的城市，主要是指：在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布房?jī)r(jià)指數(shù)的全國(guó)70個(gè)大中城市中，凡屬新建商品住宅和二手住宅交易價(jià)格指數(shù)同比上漲或環(huán)比連續(xù)3個(gè)月上漲的城市，住宅或商服用地供應(yīng)量偏離過(guò)去5年平均值、地價(jià)同比或環(huán)比上漲的城市，以及近3個(gè)月以來(lái)出現(xiàn)住宅或商服用地較高異常地價(jià)的城市。

　　□閑置土地

　　閑置地能蓋122萬(wàn)套房

　　國(guó)土資源部昨天公布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月底，全國(guó)閑置房地產(chǎn)用地1.1萬(wàn)公頃，其中閑置住宅用地7461公頃。即便按照容積率1計(jì)算，本次國(guó)土部公布的數(shù)據(jù)為1.1億平方米，按一套房90平米計(jì)算，可建122萬(wàn)套房。而在2009年底，閑置用地累計(jì)約1萬(wàn)公頃?！?/p>

　　對(duì)此，國(guó)土資源部將于近期建立房地產(chǎn)大企業(yè)和大地塊跟蹤督查制度，加大閑置土地處置力度。大企業(yè)指行業(yè)內(nèi)排名靠前且在本地區(qū)影響較大的企業(yè)，大地塊指單宗供地規(guī)模超過(guò)一定規(guī)模的地塊。大企業(yè)和大地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)情況，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)引領(lǐng)帶動(dòng)作用，能否按期開(kāi)工、竣工形成有效供給，直接關(guān)系到國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)。　

　　國(guó)土資源部將于近期在土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)開(kāi)辟“房地產(chǎn)大企業(yè)和大地塊監(jiān)管專欄”，要求各地建立本地名單，跟蹤督查履約建設(shè)情況，每月更新，專欄信息及時(shí)向社會(huì)公布，接受社會(huì)監(jiān)督?！?/p>

　　各省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)建立本地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信系統(tǒng)，將存在違法違規(guī)違約行為的企業(yè)，列入誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)名單，提高誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。市、縣相關(guān)部門(mén)在供地前，要嚴(yán)格審查參加競(jìng)買的企業(yè)情況，對(duì)存在誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競(jìng)買?！?/p>

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)稱，對(duì)閑置土地的處置，國(guó)土部已有處罰措施，如“土地閑置滿兩年無(wú)償收回”等，但沒(méi)有很好執(zhí)行。很多地塊出讓后，并沒(méi)有按約定時(shí)間開(kāi)發(fā)，“刀舉起來(lái)沒(méi)有落下去”，閑置土地多，問(wèn)題還是出在監(jiān)管部門(mén)。對(duì)于這一次的處置表態(tài)，他稱，關(guān)鍵要看“只是說(shuō)說(shuō)，還是真的會(huì)有所行動(dòng)”。

　　□焦點(diǎn)舉措

　　好地流拍地捆綁銷售

　　國(guó)土資源部要求，穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)，促進(jìn)形成良好市場(chǎng)預(yù)期。一是穩(wěn)定住總量。落實(shí)好今年的住宅供地安排，加快編制明年計(jì)劃。計(jì)劃總量要保持住宅用地供應(yīng)總量不低于過(guò)去5年年均實(shí)際供應(yīng)量；市場(chǎng)波動(dòng)城市的商品住宅用地供應(yīng)總量，原則上不能低于過(guò)去5年年均商品住宅用地實(shí)際供應(yīng)量。二是積極穩(wěn)妥均衡供地。按照區(qū)域協(xié)調(diào)、遠(yuǎn)近兼顧；好壞搭配、大小互補(bǔ)；用途兼有、品種齊全等原則，同時(shí)推出多宗地或安排同時(shí)出讓。為減少土地流標(biāo)流拍，國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，對(duì)今年上半年流標(biāo)流拍或無(wú)人申請(qǐng)的土地，可以和一些條件好的土地放在一起供應(yīng)；也可以適當(dāng)調(diào)整條件、調(diào)整價(jià)格，提升企業(yè)拿地信心，提高供地成功率。

　　■影響

　　新政或可免開(kāi)發(fā)商囤地

　　針對(duì)國(guó)土資源部昨天要求各地“要采取分割出讓、綜合競(jìng)標(biāo)、配建競(jìng)標(biāo)、提高付款難度等”新要求，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，上述要求應(yīng)成為土地市場(chǎng)管理的常態(tài)化手段而不是應(yīng)急措施。他稱，這些新管理手段的實(shí)施將加劇房企的洗牌效應(yīng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)大者恒大，優(yōu)勝劣汰的趨勢(shì)會(huì)更明顯，對(duì)大品牌的房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)利好，但中小企業(yè)將來(lái)發(fā)展空間會(huì)受限。陳國(guó)強(qiáng)稱，新政短期內(nèi)有助于土地市場(chǎng)的適度降溫，對(duì)企業(yè)和地方政府來(lái)說(shuō)，出讓土地和拿地也會(huì)更理性?！?/p>

　　一位國(guó)資背景的開(kāi)發(fā)商向記者表示，其實(shí)大部分購(gòu)房者對(duì)什么是地王并不清楚，不排除價(jià)格稍高的地塊被過(guò)分炒作，作為監(jiān)管部門(mén)如果能夠把地王標(biāo)準(zhǔn)明明白白給出來(lái)，實(shí)際上是穩(wěn)定了市場(chǎng)的預(yù)期?！?/p>

　　對(duì)于分割出讓的政策，這名開(kāi)發(fā)商表示，一方面可以避免宗地面積過(guò)大，總體開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，為開(kāi)發(fā)商囤地制造“條件”；另一方面，宗地大小對(duì)于周邊地價(jià)的影響和其總體價(jià)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)1+1<2的情況，宗地單體面積越大，對(duì)于周邊房?jī)r(jià)的影響越大，分割出讓可以最大限度降低這種連帶效應(yīng)。而競(jìng)配建等措施，則可以最大限度地降低部分優(yōu)質(zhì)地塊的單位土地成本?！?/p>

　　“但上述措施都屬于短期應(yīng)急措施，土地市場(chǎng)的平穩(wěn)，最終還是要看供應(yīng)和預(yù)期，因此未來(lái)除了加大供應(yīng)外，調(diào)控預(yù)期應(yīng)該是土地部門(mén)最應(yīng)當(dāng)下力氣解決的?！痹撻_(kāi)發(fā)商稱。

　　■幕后

　　近期房?jī)r(jià)異動(dòng)促進(jìn)新政出臺(tái)

　　對(duì)于土地出讓新政，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，今年11月底、12月初十余城市“地王”頻現(xiàn)，對(duì)購(gòu)房者預(yù)期帶來(lái)很大的影響，也在一定程度上帶動(dòng)“地王”周邊房?jī)r(jià)上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月新建商品住宅（不含保障性住房）與10月相比房?jī)r(jià)上漲的城市有53個(gè)，與去年同期相比價(jià)格上漲的則有25個(gè)。因此，胡景暉認(rèn)為，如今國(guó)土資源部的調(diào)控政策出臺(tái)，與部分城市年底房?jī)r(jià)出現(xiàn)異動(dòng)有關(guān)?！?/p>

　　進(jìn)入11月后，土地市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新情況：一些城市相對(duì)于上半年，土地供應(yīng)放量比較明顯，優(yōu)質(zhì)稀缺地塊的推出造成均價(jià)回升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度有所增加，呈現(xiàn)回暖跡象；一些地方集中推出一些優(yōu)質(zhì)地塊，廣受社會(huì)關(guān)注；部分房企因住宅銷售情況比較好，補(bǔ)庫(kù)存意愿強(qiáng)烈，開(kāi)始主動(dòng)拿地，一些地塊的面積比較大；個(gè)別地方出現(xiàn)違規(guī)出讓土地的現(xiàn)象?！?/p>

　　針對(duì)上述變化，國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，雖然很多地方從下半年開(kāi)始土地供應(yīng)放量，但多屬于恢復(fù)性供給，補(bǔ)足今年上半年市場(chǎng)供地不足的缺口，情況也符合歷年“前低后高”的供地規(guī)律。不過(guò)，仍需要高度關(guān)注存在的問(wèn)題，在嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確研判土地市場(chǎng)走勢(shì)，謀劃好保持后市穩(wěn)定的措施和工作。

　　■行動(dòng)　

　　國(guó)土部將公開(kāi)調(diào)查南京地王

　　昨天，國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林透露，將對(duì)典型案例采取公開(kāi)調(diào)查的方式，督促各有關(guān)城市嚴(yán)格依據(jù)土地出讓管理法律法規(guī)和出讓合同約定，進(jìn)行調(diào)查處理。近期將對(duì)江蘇省南京市下關(guān)區(qū)濱江2號(hào)地塊開(kāi)展公開(kāi)調(diào)查。　

　　今后，國(guó)土資源部還將繼續(xù)對(duì)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)和媒體報(bào)道的重點(diǎn)地塊開(kāi)展公開(kāi)核查督辦工作，促進(jìn)土地供應(yīng)方、土地競(jìng)買方規(guī)范履約。廖永林還表示，將先責(zé)成江蘇省住建廳調(diào)查，屆時(shí)待江蘇省調(diào)查結(jié)束后，再根據(jù)具體情況討論是否派出工作組進(jìn)行調(diào)查?！?/p>

　　據(jù)了解，廖永林明確將公開(kāi)調(diào)查的江蘇省南京市下關(guān)區(qū)濱江2號(hào)地塊，為中冶拍下的今年全國(guó)總價(jià)地王地塊。該地塊由中冶置業(yè)持股80%的南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司，于11月30日在沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下，以底價(jià)56.2億元順利拿下，成為2012年以來(lái)全國(guó)范圍內(nèi)的總價(jià)地王。至此，連同其在2010年拿下的下關(guān)1號(hào)和3號(hào)地塊，中冶共斥資256.54億元，圈地面積達(dá)236萬(wàn)平方米，成為南京下關(guān)區(qū)的“地主”。

　　■效應(yīng)　

　　廣渠門(mén)地王曾帶漲周邊房?jī)r(jià)

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)稱，雖然無(wú)法量化，但地王對(duì)周邊地價(jià)、新盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)、二手房房?jī)r(jià)的影響，都是顯而易見(jiàn)的，地王的出現(xiàn)，還會(huì)影響其他開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆??！?/p>

　　2009年5月，廣渠門(mén)外10號(hào)地被富力地產(chǎn)以10.22億元奪得，樓面地價(jià)高達(dá)15141元/平方米，當(dāng)時(shí)成為北京實(shí)施招拍掛制度以來(lái)成交單價(jià)最貴的土地。有報(bào)道稱，富力地產(chǎn)拿下廣渠門(mén)10號(hào)地后僅三天，周邊二手房?jī)r(jià)格就暴漲5000元，創(chuàng)下拉動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲的最高紀(jì)錄?！?/p>

　　今年7月，海淀區(qū)萬(wàn)柳地塊出讓，成交樓面價(jià)達(dá)3.38萬(wàn)元/平方米，刷新北京樓面單價(jià)歷史紀(jì)錄。有媒體調(diào)查稱，萬(wàn)柳地王拍賣后首周區(qū)域部分二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅上漲，總價(jià)漲10萬(wàn)—20萬(wàn)成為主流?！?/p>

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，就當(dāng)前的市場(chǎng)格局來(lái)看，只要土地交易過(guò)程再出現(xiàn)“地王”或“過(guò)度溢價(jià)”，都將或多或少影響周邊房?jī)r(jià)預(yù)期，最終影響宏觀調(diào)控效果?！?/p>

　　北京為避免高價(jià)地出現(xiàn)，多次采取“限地價(jià)競(jìng)配建保障房面積”等土地出讓措施。

　　總價(jià)較高地塊分割賣

　　國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人特別強(qiáng)調(diào)，要保持地價(jià)信號(hào)平穩(wěn)，減少對(duì)市場(chǎng)的誤導(dǎo)和干擾。一是避免出現(xiàn)所謂“地王”誤導(dǎo)市場(chǎng)。對(duì)總價(jià)較高的地塊，實(shí)行分割處理，劃為多宗地供應(yīng)。對(duì)地段較好、單價(jià)較高的優(yōu)質(zhì)地塊，綜合采用多種競(jìng)價(jià)方式或招標(biāo)出讓；或與條件較差的土地放在一起供應(yīng)?！?/p>

　　二是靈活使用多種競(jìng)價(jià)方式。對(duì)可能出現(xiàn)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)的地塊，選用“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)配建”等多種競(jìng)價(jià)方式，或招標(biāo)出讓，或提高付款難度，通過(guò)交易暫停靈活轉(zhuǎn)換使用?！?/p>

　　三是進(jìn)一步嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入條件。加強(qiáng)競(jìng)買人資格審查。加強(qiáng)對(duì)購(gòu)地資金合規(guī)性審查。防止具有不良行為的企業(yè)、違規(guī)資金進(jìn)入市場(chǎng)，避免過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)、惡性競(jìng)爭(zhēng)形成高價(jià)地。

來(lái)源：京華時(shí)報(bào)

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