劉艷：地產(chǎn)2012 將政策市進行到底

房地產(chǎn)，一個不斷制造新聞與社會焦點的行業(yè)，一個盛產(chǎn)富豪的行業(yè)，同時也是一個讓人愛恨交織的行業(yè)。自20年前中國開啟住房改革那天起，中國房地產(chǎn)業(yè)就注定要成為影響甚至誘導國民經(jīng)濟發(fā)展的重要籌碼，這份籌碼的重量并非完全來自地產(chǎn)企業(yè)家們的勤勞與智慧，畢竟，各行各業(yè)的企業(yè)家都是勤勞與智慧的代表，然而在中國沒有一個行業(yè)可以與房地產(chǎn)業(yè)的造富歷程相媲美。

　　若回顧中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程，不難發(fā)現(xiàn)是政府制定的土地與行業(yè)游戲規(guī)則以及洶涌的城鎮(zhèn)化浪潮成就了今天占到國內500強企業(yè)70%以上席位的地產(chǎn)大佬們。政府是市場游戲規(guī)則的制定者，市場規(guī)則決定著市場主體的運行路徑，中國樓市經(jīng)歷的背后是政策調控干預的“從無到有、從松到緊”。

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不到30年，卻經(jīng)歷了最為跌宕起伏的發(fā)展軌跡，若將中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比作春夏秋冬，樓市經(jīng)歷了從20年前商品房市場起步時期的春暖花開，到2000年以后的樓市供需兩旺的火紅盛夏，再到2009年的秋風肅殺乃至隆冬速凍。正所謂成也政策、敗也政策，由政策規(guī)則造就的地產(chǎn)繁榮今天面臨的最大生存發(fā)展危機不是來自市場供求而是來自久控不松的“政府調控政策”。在國內外經(jīng)濟蕭條，金融危機等內憂外患的逼迫下，2009年誕生了被戲稱為“史上最嚴厲調控政策”，實行限購、限貸、限融資等一系列行業(yè)限制性措施，樓市迅速降溫并進入冰凍時期。中央控制房價的決心甚大，動用財稅政策、行政直接干預甚至官員問責等全面手段對房地產(chǎn)市場進行調控，包括央企在內的涉足房地產(chǎn)項目的非地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了一波退出潮，房地產(chǎn)企業(yè)也從2005年的8萬多家銳減到6萬家。2009年到2010年可以說是房地產(chǎn)業(yè)的速凍期，不過，隆冬與盛夏的共同點就在于，極端溫度只能維持在某個短暫的特定時期而不能持久。那么，到了2012年，這個充滿預測與神秘的年度，房地產(chǎn)市場究竟發(fā)生了些什么？哪些事情值得我們盤點呢？邁過2012年，房地產(chǎn)業(yè)又何去何從呢？

　　房市、股市和車市是反映中國經(jīng)濟冷熱的三個風向標，其中樓市作為近年來各地區(qū)拉動GDP的核心力量更是成為經(jīng)濟復蘇與發(fā)展的風向標。反之，國家經(jīng)濟基本面與政府宏觀調控政策成為影響樓市的最強因素。筆者認為，房市的冷暖也有三個風向標，即房控、房企、房價，分別代表了政府（房地產(chǎn)調控）、企業(yè)、市場。對于2012年的中國房地產(chǎn)市場，筆者首先想到的是老祖宗為我們留下的一句至理真言：全則必缺，極則必反，即“物極必反”。

　　2012年上半年的樓市回暖給出了最直接的證明，得益于年初政府樓市政策的“微調”，加之開發(fā)企業(yè)采取“以價跑量”的銷售策略，整體房地產(chǎn)市場成交量得以逐步回升，并且呈現(xiàn)出所謂“回暖”的行情。2012年上半年，全國商品房銷售面積雖然呈持續(xù)負增長態(tài)勢，但降幅卻呈現(xiàn)出逐月收窄的趨勢。1-5月份全國商品房銷售面積2.88億平米，同比下降12.4%，降幅較1-4月縮小1個百分點。5月當月商品房銷售面積更是出現(xiàn)了大幅的反彈，環(huán)比上漲20.3%。一線城市成交量紛紛創(chuàng)下去年初實施限購政策以來的最高水平。成交持續(xù)回暖也帶動了房價止跌回升，使得本來預期普遍悲觀的一線開發(fā)商上半年都取得了不錯的銷售業(yè)績，大部分上市企業(yè)都完成了年度銷售目標的50%左右。 上半年樓市回暖的原因很明確，隨著地方對樓市政策的微調以及中央貨幣政策得以放松，降準、降息等政策逐步出臺；各地樓市調控政策的微調、首套房貸利率優(yōu)惠、公積金貸款上限放寬等以及央行持續(xù)的降息等貨幣政策的實施，在這種局面下，市場預期發(fā)生了較大變化，釋放了一定的購買力；其次，由于開發(fā)商庫存壓力較大，為加速出貨，開發(fā)商采取的“以價換量”等降價銷售策略，吸引了部分自住剛性需求，進一步支撐了上半年樓市成交量反彈。

　　經(jīng)受過2009年以來的“史上最嚴厲調控”之后，哪怕是微微的一絲政策松動，各地市場及房企都會積極“響應”，利用行政手段直接調控市場的后果往往難以預測，但有一點是肯定的，那就是只要投資與居住的剛性需求不能通過商品房與保障性住房等多層級市場結構解決，那么任何強制性的行政施壓都難以長期維持，并且維持的時間越久后果往往越發(fā)適得其反。

　　相比之前一年樓市速凍的肅殺景象，2012年上半年中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)解凍跡象，但“回暖”不等于“復蘇”，上半年的回暖是否會成為市場就夠行復蘇的起點則尚需商榷。畢竟樓市成交上漲，核心原因之一就是地方政策“微調”帶來的市場預期。因此，樓市回暖實際上是心理預期回暖，樓市的反彈本質上是被政策凍結的一部分市場剛性需求的釋放，而非整個行業(yè)領域的結構性系統(tǒng)復蘇。就這樣，帶著對樓市是否回暖的爭論，中國房地產(chǎn)業(yè)進入到2012年的下半年，下半年的政府政策反應與市場格局將上半年的回暖定性為“乍暖還寒”。的確，房控政策有“微調”，但是中央政府的政策調控趨勢沒有變，相反在加強，所以“微調”難成主流。針對房地產(chǎn)調控的現(xiàn)狀，溫家寶總理再次在會議講話中強調要將房價控制在合理范圍內；中央政府對地方政府的“微調”行為也進行了及時糾偏?？梢姡趪鴥冉?jīng)濟尚待全面復蘇的背景下，中央對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調控力度和調控方向依然不變，限制性發(fā)展政策趨勢仍然是主流。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局2012年1-10月份的數(shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資57629億元，同比增長15.4%，這說明房地產(chǎn)市場已經(jīng)走出最冷的冬天；且銷售態(tài)勢有所回升，商品房銷售額46301億元，增長5.6％；其中，住宅銷售額增長6.6％，辦公樓銷售額下降0.4％，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長2.7％。；資金方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金76397億元，同比增長11.6%，增速比1-9月份提高1.5個百分點；遇冷的重災區(qū)則出現(xiàn)在地方土地市場，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積27659萬平方米，同比下降18.0%，土地成交價款5762億元，下降11.8%，降幅擴大0.8個百分點。盡管北京、廣州等一線城市依然出現(xiàn)了“地王”但也只是無關市場趨勢的“個體現(xiàn)象”。在價格方面，2012年新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況：70個大中城市中，價格下降的城市有17個，持平的城市有18個，上漲的城市有35個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.5%；可見2012年房地產(chǎn)市場商品住宅價格呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的狀態(tài)。

　　2012年下半年政府似乎進入了對房地產(chǎn)市場調控的深水區(qū)，以“限購”為代表的典型行政調控手段在地方政府騰挪躲閃式的應對企圖下，似乎已經(jīng)難以應付出現(xiàn)的調控新壓力，“調控房價“已經(jīng)成為一項政治任務，以至于出現(xiàn)了諸如陜西等地區(qū)對房企直接出臺“限價”的政策文件，有一種回歸“計劃經(jīng)濟”的味道。不管怎樣，各國經(jīng)濟發(fā)展過程中，還沒有一個國家能夠用一項短期調控政策解決一個關乎國民經(jīng)濟發(fā)展結構的產(chǎn)業(yè)與行業(yè)所帶來的長期發(fā)展問題。

　　整體看，2012年房地產(chǎn)市場處于焦灼狀態(tài)且屬于政策市，從上半年的乍暖還寒到下半年的從緊從嚴，政策方向依然維持緊張，但調控手段趨于穩(wěn)定保守。中國經(jīng)濟將長期面臨通脹危險，不動產(chǎn)的保值增值需求依然強勁，放松調控政策后房價反彈似乎順其自然。2012年中國房地產(chǎn)依然未能擺脫政策市的束縛。

　　政策的科學性首先體現(xiàn)在政策的有效性，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟制度下，公共政策對市場的引導與規(guī)制作用需要通過市場傳導機制來完成，也就是說，行政干預的手段是直接看得見的手，但其效果產(chǎn)生過程相對間接。目前，房地產(chǎn)調控政策基本上都是被動應對型的短期政策，并且彼此獨立，缺乏組合系統(tǒng)性，短期效果看似明顯，實則無法持續(xù)。因此，十八大之后的房地產(chǎn)調控政策將更加強調長期性和可持續(xù)性；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)交叉性明顯，政策的制定不能針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的某個單一表面問題，而應該深入到產(chǎn)業(yè)結構調整的層面，綜合制定產(chǎn)業(yè)調整政策。國民經(jīng)濟結構性調整的大背景決定房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結構比例必須下調，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結構的一部分，是國家產(chǎn)業(yè)結構調整的重點對象，要改變地方依賴土地財政和依靠房地產(chǎn)拉動GDP的經(jīng)濟發(fā)展局面，就必須降低房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結構比例，平衡各產(chǎn)業(yè)之間的發(fā)展資源，讓各市場主體回歸所處行業(yè)的本位。

　　綜上所述，盤點2012年中國房地產(chǎn)市場的核心意義在于反思房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天出現(xiàn)的頑癥，而不在于討論樓市反彈是乍暖還寒，還是行業(yè)復蘇；也不在于預測房價的漲或跌。在經(jīng)過漫長隆冬的考驗后，房地產(chǎn)業(yè)不應當和過去一樣成為國民經(jīng)濟增長領域的一支獨秀，而應與其他產(chǎn)業(yè)共同回暖，步入良性發(fā)展。我們期待真正的經(jīng)濟復蘇和房地產(chǎn)業(yè)“回暖”，只不過那時的“回暖”不再是房價的瘋漲，而是產(chǎn)業(yè)結構的不斷優(yōu)化以及行業(yè)發(fā)展的凈化。

　　中共十八大報告中直接提到與住房有關的話有兩點，一句是“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求”，另一句是“要解決好人民最關心最直接最現(xiàn)實的利益問題，在學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居上持續(xù)取得新進展，努力讓人民過上更好生活”。與國家穩(wěn)定相比，房地產(chǎn)業(yè)的超速增長必須為社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展讓路。勞動力、后發(fā)優(yōu)勢等經(jīng)濟快速發(fā)展紅利正在離我們遠去。改革是最大的紅利，那么，房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展紅利在哪里呢？我們需要思考并直面變革。

來源：和訊網(wǎng) 作者：劉艷

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