房地產(chǎn)改革需從供給入手

　　盡管樓市調(diào)控政策在2012年依舊嚴(yán)厲，在年中市場(chǎng)出現(xiàn)反彈之時(shí)，調(diào)控的力度甚至出現(xiàn)了更嚴(yán)的趨勢(shì)，但在剛剛過(guò)去的11月份，各地新房市場(chǎng)可謂供銷(xiāo)兩旺，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)“暖冬”。而從國(guó)統(tǒng)局每月發(fā)布的70個(gè)城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，全年房?jī)r(jià)低開(kāi)高走的趨勢(shì)也十分明顯。

　　房地產(chǎn)調(diào)控三年來(lái)，隨著投資和投機(jī)性需求逐漸被擠出市場(chǎng)，房?jī)r(jià)近幾年的漲幅得到了一定的控制。不過(guò)，“量升價(jià)跌”這一決策層最希望看到的局面始終未能有效形成在銷(xiāo)售遇阻的情況下，開(kāi)發(fā)商的“以價(jià)換量”策略在短期內(nèi)推升房地產(chǎn)銷(xiāo)量，但銷(xiāo)售一旦回暖，房?jī)r(jià)的下行動(dòng)力就明顯減弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)在大多數(shù)時(shí)間內(nèi)始終維持高度正相關(guān)的態(tài)勢(shì)。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，作為事關(guān)國(guó)計(jì)民生的重要領(lǐng)域，抑制、穩(wěn)定房?jī)r(jià)是重要的任務(wù)，不過(guò)，由于房地產(chǎn)行業(yè)依舊是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要的動(dòng)力來(lái)源，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資也是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需求，但在“量升價(jià)跌”局面形成之前，控房?jī)r(jià)與穩(wěn)增長(zhǎng)卻如同魚(yú)和熊掌一樣難以兼提。在筆者看來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到了關(guān)鍵的十字路口，有必要重新審視一下過(guò)去的政策思路，尋求更有效的政策途徑。

　　在過(guò)去三年時(shí)間里，以“限購(gòu)”、“限貸”等為核心的調(diào)控政策充分顯示出了政策將抑制需求作為調(diào)控的著力點(diǎn)，在調(diào)控初期房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，投資、投機(jī)需求泛濫的背景下，這一政策無(wú)疑是切實(shí)而有效的。但隨著時(shí)間的推移，投資、投機(jī)需求逐漸被擠出市場(chǎng)，抑制需求的政策效果也明顯地出現(xiàn)邊際遞減，而且面對(duì)著數(shù)量依然龐大的剛性需求和改善性需求，盡管目前樓市庫(kù)存處于歷史高位，但從長(zhǎng)期的角度看，樓市供求很難說(shuō)已經(jīng)供大于求。因此，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控有必要進(jìn)一步向供給端傾斜，而且更需要有向房地產(chǎn)供給的上游土地市場(chǎng)改革的勇氣。

　　事實(shí)上，回顧近十年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房?jī)r(jià)的上漲可以說(shuō)是始于“8·31大限”，“71號(hào)令”的出臺(tái)結(jié)束了土地市場(chǎng)“雙軌制”的歷史，政府壟斷了經(jīng)營(yíng)性土地的供應(yīng)。且不說(shuō)土地價(jià)格上漲對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用，單從供給的角度而言，土地市場(chǎng)供給受限不可避免地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給造成了負(fù)面影響。經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論告訴我們，在供給受限的情況下，市場(chǎng)的量?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)跟隨需求出現(xiàn)波動(dòng)，這也意味著量?jī)r(jià)往往是同漲同落；只有當(dāng)供給變化帶動(dòng)市場(chǎng)波動(dòng)的情況下，政府所期望的“量升價(jià)跌”的反向變化才有可能出現(xiàn)。因此，如果土地市場(chǎng)供給規(guī)則不能得到有效改變，當(dāng)前以抑制需求為主的調(diào)控政策就難以取得最理想的效果，而我國(guó)房地產(chǎn)“一管就死、一放就亂”的怪圈也難以真正破除。

　　不可否認(rèn)，由于土地出讓收入占到我國(guó)財(cái)政收入三成以上，對(duì)于一些地方政府而言，土地收入甚至將占到財(cái)政收入的七八成，因此關(guān)于土地市場(chǎng)的改革必將是長(zhǎng)期而艱巨的，這也決定了我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)期性。但筆者相信，決策層有能力也有決心打好這場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)，從源頭上解決困擾我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場(chǎng)頑疾。

來(lái)源：上海金融報(bào) 作者：潘晟

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