土地市場供需雙旺 年末多城市地王頻現(xiàn)

　　一面是北上廣深以及天津、武漢、南京、大連等一二線城市近期批量供地上千畝，優(yōu)質(zhì)地塊層出不窮；另一面無論央企、民企紛紛加快拿地步伐，溢價率走高，各城市地王、準(zhǔn)地王頻出。預(yù)計年末這波土地市場供需雙旺的局面仍將持續(xù)，而土地市場的熱度也將傳導(dǎo)到樓市，使樓市持續(xù)淡季不淡的狀態(tài)。

　　地王頻出

　　上半年土地市場的“極寒”，受損失最大的無疑是各個地方政府。土地出讓收入和相關(guān)稅費(fèi)銳減，供地任務(wù)完成比例不高，還直接影響了樓市預(yù)期。臨近年末，為了沖刺全年供地目標(biāo)，各地方政府在加大供地量的同時，紛紛推出市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，直接決定了地王的頻頻出現(xiàn)。

　　一線城市中，北京11月27日新增掛牌6地塊，總建筑面積61.8萬平方米，6塊地總起拍價37.75億元，其中有北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號0304-622地塊住宅混合公建用地項目，樓面起價3.38萬每平方米，有望刷新今年北京單價地王紀(jì)錄。在北京掛出單價準(zhǔn)地王的同日，上海外灘濱江綜合開發(fā)有限公司和中國太平洋財產(chǎn)保險股份有限公司聯(lián)合體以27.7億元拍得黃浦區(qū)594北塊、596街坊商辦地塊，樓面價達(dá)到了3.6萬元/平方米，刷新了今年上海土地市場的最高單價紀(jì)錄。11月30日，廣州出讓11塊地塊，當(dāng)?shù)孛襟w為這場年內(nèi)規(guī)模最大的土地拍賣總結(jié)了幾個關(guān)鍵詞，“1.4萬平荔灣芳村天價地價”“2萬平保障房配建面積”“131%超高溢價”“數(shù)十輪輪番飆價”，當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士直呼2010年的土地市場盛況再現(xiàn)。據(jù)了解，廣州12月份還有十余宗土地將推出。深圳也于11月末誕生今年以來的總價地王，深圳尖崗山一塊面積達(dá)15萬平方米的地塊，最終被中海地產(chǎn)以20億元成功競標(biāo)，溢價100%。

　　面對一線城市的土地出讓熱潮，二線城市的表現(xiàn)也不遑多讓。天津土地交易中心近日發(fā)布公告，將公開掛牌出讓兩宗地，總起價42億元。其中位于南開區(qū)天塔道北側(cè)地塊，土地出讓面積104324平方米，起拍價36.96億元，有望成為天津今年總價地王。大連市國土資源和房屋管理局公告顯示，將以掛牌方式出讓五宗地塊，總用地面積達(dá)55.5萬平方米。蘇州工業(yè)園區(qū)國土房產(chǎn)局以掛牌方式出讓三宗住宅用地，出讓面積共計34.9萬平方米。11月30日，南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司，通過競拍取得南京下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西2號地塊的土地使用權(quán)，土地出讓價為56.2億元，該幅地塊也成為截至目前的全國總價地王。

　　中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測的12個城市的數(shù)據(jù)顯示，11月份前15天的各地經(jīng)營性用地成交面積約356公頃，約占10月份成交量的58%。同時13個重點(diǎn)城市11月份前15天的經(jīng)營性用地供應(yīng)約797公頃，已經(jīng)超過10月份777公頃的供應(yīng)量。

　　熱度傳導(dǎo)

　　地方政府的積極推地和房企的積極拿地，共同造就了這一波年末土地?zé)岢?。而供需雙方的積極態(tài)度，并非偶然。

　　地方政府方面，上半年全國住宅用地供應(yīng)僅完成全年計劃的29.6%。第三季度，全國105個主要監(jiān)測城市土地供應(yīng)5.43萬公頃，環(huán)比減少4.26%，同比減少37.75%。偉業(yè)我愛我家市場研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年1至10月，306個城市土地交易23640宗，土地出讓金14027億元，與去年全年相比減少37.10%，一線城市與去年全年相比更是大幅減少51.53%。顯然，地方政府從完成全年土地供應(yīng)任務(wù)和增加賣地收入角度出發(fā)，加大土地出讓力度，同時增加價格高的優(yōu)質(zhì)地塊出讓成為其最佳選擇。

　　房企方面，11月前22天，僅萬科、綠城、招商、保利、富力和金地6家企業(yè)合計拿地權(quán)益支付價格達(dá)到110.45億元，權(quán)益建筑面積達(dá)327.95萬平方米。房企拿地?zé)崆樯?，也與當(dāng)前樓市成交回升、房企資金鏈情況全面緩解有很大關(guān)系。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮認(rèn)為，在資金鏈好轉(zhuǎn)的背景下，房企拿地意愿增強(qiáng)，預(yù)計未來1個多月，各地的土地供應(yīng)量還會處于井噴階段，各地方政府將通過大量推地來加快完成供地計劃，提高土地出讓收入，而資金狀況較好的企業(yè)還將加快拿地速度。

　　目前土地市場和樓市呈現(xiàn)出互相傳導(dǎo)的態(tài)勢，樓市成交為房企提供更多拿地資金，土地市場的持續(xù)熱度，又對買賣雙方的樓市預(yù)期產(chǎn)生積極影響。截至11月25日，11月全國54個主要城市新建住宅簽約套數(shù)達(dá)到了236295套，環(huán)比上升30.6%，達(dá)到年內(nèi)同期成交新高。

　　業(yè)內(nèi)人士對新金融記者表示，一些位置比較好的地塊受到熱捧，溢價及成交單價雖然比較高，但相比2010年的地王出現(xiàn)的地板價高于在售項目價格的現(xiàn)象還有一定差距。各地對出讓土地的定價也比較高，而且在目前市場出現(xiàn)回暖的情況下，地王的出現(xiàn)的確對市場非理性發(fā)展有明顯的推進(jìn)作用。

　　“地王助推房價的情況一旦趨于嚴(yán)重，勢必會有相應(yīng)的‘降溫’政策出臺，因為目前的市場和政策層面不允許房價大漲的情況出現(xiàn)。目前來看，針對高價地的限地價競房價、競保障房面積、競公共配套等政策，也在平抑地價方面發(fā)揮一定作用。經(jīng)過一定時間反彈后土地市場還將回歸平穩(wěn)?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示。

來源：新金融觀察報

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