高端住宅兩極分化單價8萬或成分水嶺

以限購為“殺手锏”持續(xù)了近兩年的宏觀調(diào)控正在改變北京高端樓市的格局，伴隨著北京高端住宅市場此前“水漲船高”現(xiàn)象漸失，盤古大觀、瑞安·君匯、長安太和等單價8萬元以上的頂級住宅，與京城普遍售價在5萬元左右的高端住宅兩極分化現(xiàn)象越來越明顯。

　　高端市場價格差距拉大

　　根據(jù)麗茲行豪宅研究院獨家數(shù)據(jù)顯示，11月第四周高端住宅成交量總計197套，環(huán)比上漲15.2%，同比上漲36.8%。其中二手住宅成交76套，環(huán)比上漲49%，新建商品住宅成交121套，環(huán)比基本持平。

　　在整體成交平穩(wěn)之下，高端市場分化正在加速，第一太平戴維斯項目策劃部總經(jīng)理徐偉成表示?！案叨耸袌龅膬蓸O分化主要體現(xiàn)在兩方面：一是熱銷節(jié)奏出現(xiàn)差異性；二是高端售價之間的價差在加大。”

　　以西山壹號院、金茂府、萬科如園、保利東郡等為代表的高端住宅，市場行情與房地產(chǎn)整體大勢較為一致，二季度開始回暖，在7、8月份時熱銷，隨著年底到來，銷售節(jié)奏放緩。而以合生·霄云路8號、瑞安·君匯等為代表的住宅，銷售節(jié)奏相對比較平穩(wěn)，如瑞安·君匯自開盤以來，持續(xù)銷售，不到一年，認(rèn)購簽約率已超過80%，其銷售節(jié)奏并沒有因為年底樓市進入淡季而放緩，預(yù)計12月份還將主推大戶型升級新品。

　　前幾年高端市場呈現(xiàn)的都是“水漲船高”狀態(tài)，如今業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為高端產(chǎn)品售價價差在增大?！皩嶋H高端市場已經(jīng)細分為了‘高端住宅’與‘頂級住宅’?！敝性禺a(chǎn)投資顧問部總經(jīng)理張坤昱表示。

　　記者所采訪的業(yè)內(nèi)人士多數(shù)認(rèn)為，高端住宅兩極分化的房價分水嶺基本在單價8萬元。換言之，以單價8萬為分界線，京城今年熱銷的多數(shù)高端住宅單價在5萬元左右。而備受高端買家關(guān)注的另外一類產(chǎn)品，單價則都在8萬元以上。如盤古大觀最低價11萬元/平方米、長安太和均價8.3萬元/平方米、瑞安·君匯大戶型新品售價也將超8萬元/平方米，諸如此類樓盤屬于頂級住宅。

　　宏觀調(diào)控為導(dǎo)火索

　　“宏觀調(diào)控?zé)o疑是京城高端住宅兩極分化的導(dǎo)火索?！毙靷コ煞治觥Ｔ谝韵拶彏椤皻⑹诛怠钡膰?yán)厲宏觀調(diào)控背景下，投資類、改善類需求受到嚴(yán)重制約，有部分高端住宅迫于資金回籠壓力，以低于市場預(yù)期價開盤或采取“以價換量”的舉措，而另外部分高端住宅恰恰相反，價格穩(wěn)中有升，促進了兩極分化。

　　此外，在業(yè)內(nèi)人士看來，京城高端住宅兩極分化最根本的原因還在于不同高端住宅擁有資源的差異性。“對稀缺資源的占有是高端產(chǎn)品共性?！鞘匈Y源、人文資源、自然資源、產(chǎn)品資源’是衡量豪宅價值的四大尺度，但頂級住宅比高端住宅占有的資源更具有不可替代性和特殊性。”張坤昱分析。

　　比如，作為頂級住宅，釣魚臺7號院臨近釣魚臺國賓館，盤古大觀緊臨“鳥巢”、水立方，而“鳥巢”、水立方作為北京奧運會主體育場，地處工體北路的瑞安·君匯新品銷售單價超8萬元，則成為占據(jù)城市核心地段特殊資源的頂級住宅代表。

　　除前文所提及的產(chǎn)品資源優(yōu)勢外，最重要的是該項目位居?xùn)|三環(huán)內(nèi)的城市資源、自然資源和人文資源價值。今年年初北京市國土資源局要求三環(huán)路內(nèi)禁批住宅用地，意味著三環(huán)內(nèi)新盤供應(yīng)正式終結(jié)，現(xiàn)在三環(huán)內(nèi)僅有瑞安·君匯、長安太和等為數(shù)不多的樓盤在售，這些樓盤將成為三環(huán)內(nèi)樓盤供應(yīng)的收官之作。而且，盡管地處寸土寸金之地，瑞安·君匯打造了8000平米原生態(tài)社區(qū)園林，自然資源也比較優(yōu)越。

　　另外，該項目由于在CBD核心區(qū)、三里屯使館區(qū)、燕莎國際區(qū)及朝陽公園中央公園區(qū)的交會處，加之，開發(fā)方瑞安建業(yè)的港資背景，國際化氛圍也成為其獨特資源優(yōu)勢。據(jù)瑞安·君匯項目負(fù)責(zé)人透露，國際商務(wù)人群及高端涉外客群占據(jù)項目成交客戶比重較大，其中不乏來外籍及港、臺等地的國際化大都市客戶。

來源：京華時報北京　

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