招商難成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主要瓶頸

　　數(shù)據(jù)顯示，前三季度，廣東番禺區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)房屋施工面積995.30萬平方米，增長23.1%。新開工面積227.19萬平方米，增長17.5%。其中商業(yè)地產(chǎn)新開工面積95.40萬平方米，增長5.2倍，占房屋新開工面積的42.0%，比重同比提高34.0個百分點；住宅新開工面積102.26萬平方米，下降30.8%。

　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員張婭蘭指出，在中央對住宅嚴(yán)厲控制的背景下，商業(yè)地產(chǎn)受到政策的限制和影響相對較小，大量地產(chǎn)商轉(zhuǎn)而投資商業(yè)地產(chǎn)。然而在發(fā)展的過程中，商業(yè)地產(chǎn)也出現(xiàn)了產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、自身定位不清晰等現(xiàn)狀，而商業(yè)地產(chǎn)招商難的問題更是制約其發(fā)展的關(guān)鍵瓶頸之一。解決招商難問題，不僅是實現(xiàn)地產(chǎn)項目銷售價值最大化的前提，而且是其持續(xù)運營管理的基礎(chǔ)。

　　一方面，商業(yè)地產(chǎn)招商要有一個整體上的戰(zhàn)略規(guī)劃。商業(yè)地產(chǎn)在前期開發(fā)時要對自身有一個良好的定位，加強對招商引資的統(tǒng)一管理，統(tǒng)一營銷，統(tǒng)一服務(wù)。在不同階段招商重點應(yīng)該有所側(cè)重。其中項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大型商家簽訂合作合同；中期是是加強物業(yè)銷售；后期則注重尋找中小經(jīng)營者進(jìn)場經(jīng)營。整個招商進(jìn)程隨市場形勢發(fā)展可做相應(yīng)的調(diào)整，實現(xiàn)不斷優(yōu)化客戶組合的目的。

　　另一方面，在招商過程中要有一定的順序原則。一般情況下遵循核心主力店先行，輔助店隨后的原則。核心主力店的招商對整個商業(yè)地產(chǎn)項目的運營至關(guān)重要，一個核心主力店的成功入駐，往往能夠帶動整個招商進(jìn)程的順利開展。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)項目時，開發(fā)商應(yīng)積極主動和核心主力店加強溝通和交流，并針對市場上的一些大型龍頭商戶，建立商戶數(shù)據(jù)庫，并與其保持并建立長期合作的關(guān)系，從而有利于招商的順利進(jìn)行。

　　張婭蘭指出，商業(yè)地產(chǎn)招商可從萬達(dá)模式吸取一些有益的經(jīng)驗。萬達(dá)“訂單模式”是其核心競爭力之一，企業(yè)的成功與它獨特的運營模式緊密相關(guān)。萬達(dá)堅持“先招商后投資”的招商理念，“只租不售”，持有物業(yè)，重視對項目的長期培養(yǎng)和經(jīng)營。這種經(jīng)營模式和招商理念，不僅實現(xiàn)了對地產(chǎn)項目科學(xué)合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，也很好的維護(hù)了自身統(tǒng)一規(guī)范的經(jīng)營形象，為企業(yè)招商進(jìn)程的開展奠定了良好的基礎(chǔ)。

　　中投顧問發(fā)布的《2012-2016年中國房地產(chǎn)行業(yè)投資分析及前景預(yù)測報告》指出，2012年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展整體依然向好，市場逐漸步入理性。2012年1-9月份，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額同比增長率分別達(dá)到25.3%和36.1%。商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展讓投資者看到了其中隱藏的商機，然而其自身投資周期長、資金需求度高的特點，則對開發(fā)商后期招商提出了嚴(yán)格的要求，解決好該難題，對商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)運營和發(fā)展至關(guān)重要。

來源：和訊股票

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