看漲預(yù)期之下 房貸收緊影響有限

　　近期全國多個城市開始上調(diào)首套房貸款利率，首套房貸款利率不僅告別“打折”，還在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%-30%不等。另外，在個人首套房貸款的審批要求上也比之前更為嚴(yán)格，審批難度有所增大、審批周期有所延長。在廣州，有媒體報道建行首套房貸利率最低已上浮至基準(zhǔn)利率的1.05倍，如果申請貸款者希望盡快放款的話，房貸利率則可能上浮到1.1倍，而中國銀行、光大銀行已取消首套房貸利率優(yōu)惠政策，按基準(zhǔn)利率執(zhí)行。首套房貸款利率優(yōu)惠，一直是支持剛性置業(yè)需求的重要政策，而眼下相關(guān)政策的執(zhí)行中，卻遭遇紛紛收緊的趨勢?！?/p>

　　首套房貸款利率的上升，會直接導(dǎo)致首次置業(yè)者貸款成本的增加，尤其對價格較敏感的剛需人群影響最大。以一套總價100萬的房子為例，首付三成，貸款70萬，20年貸款，如果按目前85折的優(yōu)惠幅度計算，月供為4842元，累計利息為46萬左右，而一旦取消房貸優(yōu)惠，按基準(zhǔn)利率付款，累計利息將變?yōu)?5萬左右，前后相差9萬元。這無疑將加重本已資金相對緊張的首次購房者的負(fù)擔(dān)。

　　有分析觀點認(rèn)為，這將導(dǎo)致剛需買家的購房負(fù)擔(dān)增加，結(jié)果加重了這類買家的觀望情緒。而筆者認(rèn)為，盡管剛需買家受房貸優(yōu)惠減少的制約，但在眼下的市場回暖預(yù)期之下，只要價格合適，不少買家依然會選擇出手。

　　事實上，對于房貸收緊的影響和意義所在，業(yè)界專家有著不同的解讀。中國社科院金融研究所研究員易憲容就認(rèn)為，炒房存在，房價就很難降下來，所以必須通過提高貸款利率來進(jìn)行調(diào)整。按揭貸款利率達(dá)到10%以上的時候，房價就會全面下跌。而在另一些研究人士眼中，相關(guān)房貸利率優(yōu)惠的收緊，并不意味著政策風(fēng)向的進(jìn)一步向嚴(yán)。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉就表示，部分中小銀行的首套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)甚至上浮，其實是變相收縮業(yè)務(wù)。“這和中小銀行的經(jīng)營策略調(diào)整有一定關(guān)系，利率不打折其實就是變相告訴購房者們，我們不想做這塊業(yè)務(wù)了。”

　　首套房貸利率收緊，究竟對調(diào)控效果來說，是壓抑了房價上漲的趨勢，還是有助平抑房價漲幅？基于不同的角度和數(shù)據(jù)，解讀也有所不同。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為，此時收窄首套房貸利率，有可能導(dǎo)致首套房成交量下滑，反而推高市場成交均價，一定意義上來講，收窄首套房貸利率對于平穩(wěn)房地產(chǎn)價格方面的意義不大，有可能還會對當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控成果起到不利方面的作用。

　　而從近期廣州市場的成交表現(xiàn)來看，尤其以剛需買家青睞的低房價近郊區(qū)域來看，反而繼續(xù)是成交熱點。以南沙市場為例，10月成交大幅上升，由于目前該區(qū)域房價相對市區(qū)仍處于低洼，而看漲趨勢已成為共識。在此背景下，成交量價齊升的局面自然而然地出現(xiàn)。需要指出的是，剛需買家出手時，同樣將物業(yè)升值潛力作為重要考慮因素，而不是單單因為房貸優(yōu)惠縮減而卻步。

　　經(jīng)緯行研究中心張文艷表示，此次首套房貸利率收緊，是銀行基于年底信貸額度緊張考慮所作出的短期行為，雖然首次置業(yè)的剛需人群會因此增加購房成本，購房負(fù)擔(dān)加重，但由于近期樓市成交回暖趨勢明顯，市場預(yù)期向好，市場貨量充足，剛需客戶選擇性較大，因此此次首套房貸利率收緊，對實際市場影響有限。

來源：南方日報

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